Pour sauver le logement abordable, les États favorisent les parcs de maisons mobiles appartenant aux résidents
Les voisins Terry Graham et Kristi Peterman présentent des décorations d’Halloween à la Liberty Landing Cooperative à Liberty, dans le Missouri. Les résidents ont collectivement acheté la communauté de maisons mobiles en 2021 à son propriétaire de longue date – un modèle que davantage de législateurs d’État espèrent imiter pour préserver les logements abordables. (Kevin Hardy/Stateline)
En savoir plus Couverture des États de la manière dont les communautés de tout le pays tentent de créer des logements plus abordables.
LIBERTY, Missouri — Au cours de ses 25 années de vie dans un parc de maisons mobiles de banlieue tranquille, Kristi Peterman a fait la connaissance des voisins juste à côté et de quelques-uns de l’autre côté de la rue.
Mais depuis qu’elle et ses voisins ont acheté collectivement le vaste parc à l’extérieur de Kansas City à son propriétaire de longue date en 2021, elle a appris à connaître presque tous les résidents.
« C’est une communauté, et pas seulement un quartier », a-t-elle déclaré. « Un quartier est un groupe de maisons ou d’habitations proches les unes des autres. Une communauté est quelque chose de complètement différent.
Les prix des logements montent en flèche dans tout le pays et la pénurie de logements abordables est une préoccupation majeure pour de nombreux électeurs. Alors que la crise se poursuit, un nombre croissant de décideurs politiques défendent des lois qui favorisent le type de propriété collective au sein de la Liberty Landing Cooperative. Les maisons préfabriquées, longtemps connues sous le nom de maisons mobiles, sont largement considérées comme le dernier bastion du logement abordable.
Des millions d’Américains possèdent des maisons mobiles mais louent le terrain situé en dessous. Et malgré le surnom de « mobiles », ces maisons fabriquées en usine sont difficiles et coûteuses à déplacer. Cela rend les propriétaires de ces maisons particulièrement vulnérables aux hausses de loyer – en particulier en tant que communautés de longue date. se faire racheter par de gros investisseurs.
Les résidents de Liberty Landing ont eu « une chance phénoménale », a déclaré Peterman. Le propriétaire de longue date du parc cherchait à se retirer de l’entreprise et a suggéré le modèle de propriété des résidents. En collaboration avec une organisation à but non lucratif, les résidents ont acheté le parc en obtenant un prêt de 9,5 millions de dollars – une dette qui est remboursée par les loyers mensuels des lots.
C’est une communauté, et pas seulement un quartier.
– Kristi Peterman, propriétaire d’un mobil home à Liberty, Missouri.
Bien qu’ils aient embauché une société de gestion immobilière, les membres du conseil d’administration de la coopérative, dont Peterman, sont désormais responsables des finances et de l’entretien du parc. À l’instar d’une association de propriétaires, ils veillent à ce que les résidents entretiennent leurs pelouses et leurs maisons. Et le conseil expulse ceux qui négligent leur propriété ou ne paient pas leur loyer.
La coopérative exige plus de travail de la part des résidents, a déclaré Peterman, mais assure qu’ils contrôleront leur propre destin.
« Nous nous efforçons vraiment de ne pas laisser les gens arriver avec une mentalité de locataire, parce que c’est très différent de simplement entrer quelque part et payer son loyer », a-t-elle déclaré. « Vous êtes propriétaire ici. »
Plus tôt cette année, le gouvernement fédéral a débloqué 225 millions de dollars en subventions pour l’amélioration des communautés de maisons mobiles, y compris celles appartenant aux résidents, et a annoncé des plans visant à permettre aux parcs appartenant aux résidents d’accéder à un financement assuré par le gouvernement fédéral pour maintenir les loyers bas ou apporter des améliorations.
Mais les propriétaires de parcs et une organisation commerciale de premier plan pour les maisons préfabriquées et les propriétaires de parcs remettent en question les avantages réels de la propriété résidentielle et ont exprimé leur inquiétude quant au fait que les gouvernements fassent pencher la balance en faveur de ce modèle plutôt que de la propriété privée.
Les États adoptent la propriété résidente
Parce qu’ils ne sont pas propriétaires du terrain situé sous leur maison, les résidents des maisons mobiles sont à la merci des propriétaires du parc, qui pourraient augmenter leurs loyers ou même fermer complètement le parc à mesure que le terrain est réaménagé.
Actuellement, 12 fonds de capital-investissement possèdent plus de 1 300 communautés de maisons mobiles américaines, abritant plus de 250 000 lots, selon le Projet des parties prenantes du capital-investissementun groupe de surveillance à but non lucratif qui suit l’impact des investisseurs en capital-investissement.
Déménager une maison préfabriquée peut coûter des milliers de dollars, et certains modèles plus anciens sont essentiellement considérés comme immobiles. Sans baux fonciers à long terme, de nombreux résidents sont vulnérables, a déclaré Carolyn Carter, directrice adjointe du National Consumer Law Center.
« Les résidents des communautés de maisons préfabriquées, même s’ils sont soumis aux mêmes abus que les locataires d’appartements, ont besoin d’encore plus de protection », a-t-elle déclaré.
Actuellement, 22 États ont des lois exigeant ou encourageant les propriétaires de parcs de maisons préfabriquées à donner aux propriétaires la possibilité d’acheter leur terrain collectivement. Ces lois peuvent varier énormémentcertains exigeant que les résidents bénéficient du droit de premier refus, tandis que d’autres exigent simplement que les propriétaires du parc fournissent un avis de leur intention de vendre.
« Les États-Unis suscitent beaucoup d’intérêt », a déclaré Carter. « Plus que je n’en ai jamais vu. »
L’année dernière, six États ont adopté ou renforcé des lois encourageant la propriété par les résidents, a déclaré Carter. Cette année, l’Illinois a adopté une loi obligeant les propriétaires communautaires à informer les résidents à l’avance des ventes potentielles et à leur donner la possibilité d’acheter le parc collectivement.
La semaine dernière, le député démocrate du New Jersey, David Bailey Jr. a présenté un projet de loi pour renforcer la loi de l’État sur la propriété des résidents après avoir visité plusieurs communautés de maisons mobiles.
Un projet de loi adopté dans le Maine l’année dernière, les propriétaires de parcs doivent donner aux résidents et à l’État un préavis de 60 jours avant une vente potentielle. Le propriétaire doit également divulguer le prix de vente et donner aux résidents la possibilité de faire leur propre offre et de « négocier de bonne foi ».
« Pour moi, c’était une question d’équité et d’offrir une option aux personnes dans cette situation, afin qu’elles ne perdent pas leur maison », a déclaré la représentante démocrate de l’État du Maine, Traci Gere, qui a parrainé le projet de loi.
Les résidents de Brunswick, dans le Maine, étaient les premiers à bénéficier de la nouvelle loi. Ils ont payé 26,3 millions de dollars, recueillis grâce à des prêts et des subventions, pour acheter le Linnhaven Mobile Home Center, qui compte près de 300 logements.
« C’est un exemple pour les autres – pas seulement dans le Maine, mais à travers le pays – que vous pouvez faire cela et que vous pouvez prendre le contrôle de votre propre avenir », a déclaré Gere. « Et c’est un sentiment tellement stimulant pour tout le monde. »
Mais les propriétaires de parcs ont repoussé certaines de ces lois, qui, selon eux, pourraient compliquer les ventes. Par exemple, un autre propriétaire d’une communauté de maisons mobiles dans le Maine, a déclaré au New York Times que le processus de notification et de négociation peut retarder la vente, créant une « expérience horrible et horrible ».
Et l’industrie n’est pas nécessairement d’accord sur le fait que la propriété résidentielle est bonne pour les propriétaires.
« Dans certains cas, cela pourrait être bénéfique pour les résidents, et dans d’autres cas, de nombreux problèmes peuvent en découler », a déclaré Lesli Gooch, directrice générale du Manufactured Housing Institute, un groupe professionnel qui comprend des fabricants. détaillants et propriétaires communautaires.
Elle a déclaré que les communautés appartenant à des coopératives pourraient ne pas disposer des mêmes ressources que les propriétaires privés pour investir dans l’entretien à long terme et les besoins en infrastructures. Et de nombreux résidents ne veulent tout simplement pas se lancer dans la gestion immobilière.
Il existe diverses structures de communautés appartenant à des résidents impliquant l’aide d’organisations à but non lucratif ou de groupes gouvernementaux. Et les propriétaires pourraient ne jamais bénéficier d’un retour financier sur l’achat d’un terrain.
« Les résidents doivent s’assurer qu’ils comprennent dans quoi ils s’embarquent », a déclaré Gooch. « Et donc, s’il existe une législation qui met le doigt sur une forme de propriété plutôt qu’une autre, cela nous inquiète. »
« La stigmatisation évolue »
Les maisons préfabriquées sont confrontées à des défis uniques en matière de financement et d’utilisation des sols, sans parler des inquiétudes croissantes quant à leur capacité à résister aux catastrophes face au changement climatique. Mais de nombreuses maisons construites sur place sont confrontées aux mêmes problèmes que celles construites dans des usines, a déclaré Arica Young, directrice associée au Lincoln Institute of Land Policy, un organisme de recherche qui étudie la question et milite en faveur de l’utilisation de maisons préfabriquées.
« Compte tenu de l’importance cruciale de notre problème de logement, nous devons tout mettre sur la table », a-t-elle déclaré.
Au pied carré, les maisons préfabriquées coûtent 45 % moins cher à construire que les maisons construites sur place, selon Freddie Mac.
Mais de nombreuses communautés ont résisté à leur utilisation, soit par des interdictions pures et simples, soit par des réglementations plus subtiles sur des caractéristiques de conception telles que la pente du toit ou les fenêtres qui empêchent efficacement l’entrée des maisons préfabriquées, a déclaré Young.
« Une grande partie des réglementations, et une grande partie du malaise qui les entoure, viennent de la stigmatisation », a-t-elle déclaré. « C’est le problème sous-jacent dont je pense que peu de gens sont prêts à parler. »
L’opposition locale a poussé certaines législatures à intervenir.
Cette année, Le Maine et le Maryland ont adopté des lois autoriser les maisons préfabriquées dans n’importe quel endroit autorisant les maisons unifamiliales. Et dans le New Hampshire, une facture a été promulguée dans une loi qui oblige les municipalités à offrir des opportunités « raisonnables et réalistes » pour la création de nouveaux parcs d’habitations préfabriquées et a bloqué les codes de zonage qui interdisent effectivement les parcs d’habitations.
« Je pense que la stigmatisation change, mais lentement », a déclaré le représentant républicain de l’État, Joe Alexander Jr., qui a parrainé le New Hampshire. législation.
Alexander considère les maisons préfabriquées comme une option viable pour de nombreux jeunes, qui n’ont tout simplement pas les moyens d’acheter une maison construite sur place dans un État où les coûts sont élevés comme le New Hampshire.
Outre leur prix abordable, a-t-il déclaré, les maisons préfabriquées sont plus économes en énergie que de nombreuses autres maisons. Il espère installer une maison préfabriquée sur la pelouse du Statehouse à Concord l’année prochaine pour montrer ses avantages.
« Ces unités sont beaucoup plus agréables que certaines des vieilles idées de parcs à roulottes du passé », a-t-il déclaré.
« Quel est le but ?
Dans le Massachusetts, Tom Lennon, propriétaire d’un parc de maisons mobiles a essuyé des tirs pour augmenter le loyer des terrains de maisons mobiles de près de 150 %. En février, le loyer mensuel de sa communauté de maisons mobiles West Street Village à Ludlow est passé de 207 $ à 503,06 $.
Cette décision a été sanctionnée par la commission de révision des loyers des maisons mobiles de la ville – une décision contestée devant les tribunaux.
Lennon, propriétaire de huit communautés de maisons mobiles, a déclaré que cette augmentation était nécessaire parce que l’ancien propriétaire facturait trop peu pendant trop longtemps – le parc n’a connu que deux augmentations de loyer au cours des cinq dernières décennies, a-t-il déclaré. Cela a laissé le parc mal entretenu, a-t-il déclaré, avec un retard dans des améliorations coûteuses nécessaires. Depuis son achat, Lennon a pavé des routes, ajouté des clôtures et installé de nouvelles boîtes aux lettres, entre autres améliorations.
Lennon, qui vend également des maisons mobiles, a noté qu’elles offrent d’importantes économies par rapport à d’autres types de logements.
Mais les résidents des coopératives ne créent pas de richesse à long terme grâce à leur investissement dans le terrain, car ils paient toujours un loyer sur leur terrain, a-t-il déclaré.
« Quel est l’objectif de ces gens ? » dit-il. « Il n’y en a pas. »
Mike Bullard, vice-président des communications chez ROC USA, une organisation qui travaille avec les propriétaires de maisons mobiles à travers le pays, a reconnu que les propriétaires n’achètent généralement pas leurs parcs dans l’espoir d’un gros retour financier. Ils le font pour maintenir leurs loyers à un niveau abordable et assurer une stabilité à long terme, a-t-il déclaré.
Le parc de maisons mobiles du Missouri, par exemple, ne s’attend pas à ce que ses résidents remboursent un jour entièrement sa dette. La coopérative prévoit plutôt de refinancer au fil du temps et de puiser dans ses capitaux propres pour financer les améliorations nécessaires aux infrastructures.
ROC USA a contribué à la création de plus de 330 parcs appartenant à des résidents à travers le pays. Bullard a déclaré que l’organisation aide généralement les communautés à obtenir un prêt sur 10 ans avec un paiement forfaitaire vers la fin. L’idée est que les communautés acquièrent un historique financier quelques années après la conversion et puissent se refinancer sur les marchés de prêts traditionnels.
« Ils ont la valeur nette, ils peuvent donc en retirer et repaver leurs routes ou remplacer, vous savez, leurs systèmes septiques », a-t-il déclaré. « C’est une approche judicieuse et intelligente. »
Ligne d’État fait partie de States Newsroom, un réseau d’information à but non lucratif soutenu par des subventions et une coalition de donateurs en tant qu’organisme de bienfaisance public 501c(3). Ligne d’État maintient son indépendance éditoriale. Contactez le rédacteur Scott S. Greenberger pour toute question : [email protected]. Suivre Ligne d’État sur Facebook et X.
