~BW Uzelman
Partie 2
Le plan communautaire officiel (OCP) de Kelowna tente de diriger la croissance vers les quartiers urbains et loin des quartiers de banlieue. Le plan indique que les faibles densités de population des banlieues rendent le service de transport en commun difficile et l’entretien des infrastructures coûteux. L’un des «piliers» de l’OCP est de «cesser de planifier de nouveaux quartiers de banlieue». Cela semble extrême dans une ville en pleine croissance.
Un autre pilier consiste à « concentrer les investissements dans les centres urbains » pour limiter l’étalement urbain. L’OCP identifie cinq centres urbains – Downtown, Pandosy, Capri Landmark, Midtown et Rutland. Le plan précise que « les centres urbains devraient soutenir une plus grande intensité d’emploi (dans le commerce de détail, les bureaux, les restaurants, etc.) et la densité résidentielle pour s’assurer qu’ils deviennent les principaux centres d’activité de Kelowna. L’OCP envisage les centres urbains offrant des écoles et des parcs et une variété de transports.
Le plan se lit comme suit : « l’OCP se concentre sur le ralentissement de la croissance vers l’extérieur des quartiers de banlieue en utilisant une limite de croissance permanente, au-delà de laquelle la croissance urbaine n’est pas soutenue ». Bref, la frontière est un obstacle au développement. La délimitation limitera l’offre de terrains résidentiels. Les prix des lots à Kelowna commencent déjà entre 300 000 $ et 400 000 $ et vont jusqu’à 1 million de dollars, et les prix des maisons reflètent cela.
La réserve de terres agricoles (ALR) depuis les années 1970 a considérablement réduit les terres disponibles à des fins résidentielles dans de nombreuses villes de la Colombie-Britannique, y compris Kelowna. Il a été introduit par le gouvernement provincial pour préserver l’utilisation des terres agricoles. En 2015, l’ALR occupait 40 % du territoire de Kelowna. Désormais, la limite de croissance permanente encercle étroitement les quartiers existants et les nouveaux quartiers de banlieue sont interdits. Ces politiques de confinement urbain ne peuvent que réduire davantage le nombre de lots résidentiels disponibles et faire encore grimper les prix des terrains et des maisons.
Dans « Repenser l’étalement urbain », l’OCDE écrit : « L’action politique doit se concentrer sur la promotion de niveaux socialement souhaitables de densité et de fragmentation de la population… ». L’OCDE examine les impacts négatifs de l’étalement urbain, mais met également en garde contre des réactions sévères. Il examine certaines approches politiques modérées, notamment l’assouplissement des réglementations strictes en matière de densité maximale, l’ajustement des politiques strictes de confinement urbain et la réforme de la fiscalité foncière pour favoriser le développement intercalaire.
Wendell Cox est directeur de Demographia, une société qui évalue l’abordabilité du logement dans 94 marchés de huit pays à l’aide d’un ratio prix de l’immobilier/revenu. Les pays comprennent le Canada, les États-Unis, le Royaume-Uni, l’Australie et la Chine. Le rapport 2023 de Demographia révèle que les trois marchés les plus inabordables en 2022 étaient Hong Kong avec un score de 18,8, Sydney, Australie avec 13,3 et Vancouver avec 12,0. Tout score supérieur à 5,0 est classé comme « extrêmement inabordable ». En Colombie-Britannique, Victoria et Kelowna, à 9,8 et 9,3, n’étaient que modérément moins inabordables que Vancouver. Tous sont très loin d’un score « abordable » de 3,0 ou moins.
Cox écrit: « Dans un marché qui fonctionne bien, les maisons à prix médian devraient être abordables pour les ménages à revenu moyen, comme elles l’étaient sur pratiquement tous les marchés avant la mise en place de politiques d’utilisation des terres plus restrictives, en particulier le confinement urbain. » Cox pense que le logement inabordable menace la classe moyenne. Dans « Under Pressure: The squeezed middle class », les données de l’OCDE étayent ce point de vue, « les prix des logements [in the OECD] ont augmenté trois fois plus vite que le revenu médian des ménages au cours des deux dernières décennies.
L’OCP de Kelowna présente une vision d’un nouveau type de ville. Certaines d’entre elles semblent merveilleuses. Le plan vise à développer cinq centres urbains dynamiques, verdoyants et polyvalents. Trois piliers supplémentaires, pour protéger l’environnement, limiter le changement climatique et stimuler l’agriculture, isolément, sont louables. Ces Piliers « verts » inspirent cependant clairement le Pilier pour éliminer les nouvelles banlieues et imposer la Limite de Croissance Permanente. Ici, l’OCP s’égare. Les piliers verts doivent être mis en balance avec le logement abordable. Dans la poursuite aveugle du premier, il n’y a aucun doute, nous sommes privés du second.
Comme le montre la croissance des banlieues à travers le continent, de nombreuses personnes apprécient l’espace, l’intimité et la séparation de la criminalité urbaine. Plusieurs parents ne veulent pas élever leurs enfants dans un milieu urbain dense et certains couples et individus qui travaillent dans un centre urbain ne veulent pas y habiter. Mais, pour de nombreux habitants, pas le choix car l’ALR et l’OCP vont continuer à faire grimper les prix du foncier et du logement partout, mais particulièrement en périphérie.
La troisième lecture de l’OCP a été accordée par un vote unanime du Conseil. Si le Conseil permet au plan d’orienter toutes les décisions futures en matière de planification et d’utilisation des terres, notre niveau de vie continuera de se détériorer.
Partie 1- Uzelman : Abordabilité du logement – L’immigration doit être coordonnée avec l’offre de logements
Bruce W. Uzelman
J’ai grandi à Paradise Hill, un village du nord-ouest de la Saskatchewan. Je viens d’une famille nombreuse. Mes parents nous ont inculqué de bonnes valeurs, mais nous ont quand même accordé, à mes sept frères et sœurs et moi, beaucoup de liberté pour faire les choses que nous souhaitions faire. J’ai passé mes premières années à explorer les collines, les forêts et les champs entourant le village, une excellente façon de devenir adulte.
J’ai fréquenté l’Université de la Saskatchewan à Saskatoon. J’ai envisagé d’étudier le journalisme à un moment donné, mais je ne l’ai finalement pas poursuivi. Cependant, j’ai obtenu un baccalauréat ès arts, avancé avec une majeure en économie et en sciences politiques en 1982.
Contact : urbangeneral@shaw.ca
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ChroniqueurOkanaganShuswap