Une nouvelle loi permet aux propriétaires de vendre des ADU comme des condos

Les logements accessoires, également appelés ADU et « granny flats », sont disponibles en Californie uniquement sous forme de location. Mais une nouvelle loi, Projet de loi de l’Assemblée 1033donne aux Californiens la possibilité de les acheter et de les vendre en copropriété.

Les ADU sont de toutes formes et tailles – par exemple, un garage reconverti, une petite maison dans la cour ou, comme on le voit souvent à San Francisco, une partie inutilisée de la maison principale, a déclaré le député Phil Ting (D-San Francisco), qui a rédigé la loi.

En vertu de l’AB 1033, qui a été promulguée cette semaine, les propriétaires fonciers des villes participantes pourront construire un ADU sur leur terrain et le vendre séparément, en suivant les mêmes règles qui s’appliquent aux copropriétés. Cela donne aux propriétaires plus d’options pour construire sur leur propriété, et « l’espoir est que cela créerait davantage d’accession à la propriété », a déclaré Ting.

En vertu de la nouvelle loi, les gouvernements locaux doivent adhérer à l’approche ADU en tant que copropriété pour que cela devienne une option dans leurs villes.

Voici comment les nouvelles règles fonctionneront dans les villes participantes :

Comme pour les nouvelles copropriétés, les propriétaires qui construisent des ADU doivent informer les services publics locaux, y compris l’eau, les égouts, le gaz et l’électricité, de la création et du transport séparé de l’unité. Chaque propriété devra également former une association de propriétaires pour évaluer les cotisations visant à couvrir les frais d’entretien de l’extérieur et des espaces partagés de la propriété, comme l’allée, une piscine ou un toit commun.

Semblable aux copropriétés sur une même propriété, la maison et l’ADU auront deux impôts fonciers différents, a déclaré Ting.

Il dit croire que bon nombre des ADU initiaux soumis à ce processus seront vendus aux membres de la famille ou aux amis proches du propriétaire.

« Et puis, à mesure que les gens sont plus à l’aise avec cela et que vous voyez plus d’ADU vendus, et que c’est plus répandu, alors je pourrais voir qu’il s’agit davantage d’une transaction immobilière traditionnelle », a-t-il déclaré.

Meredith Stowers, agente de crédit chez CrossCountry Mortgage à San Diego, spécialisée dans les ADU, a déclaré que l’AB 1033 profite à la fois aux propriétaires et aux nouveaux acheteurs.

« Les propriétaires typiques que nous voyons sont des retraités qui ont depuis longtemps remboursé leur hypothèque, mais qui vivent peut-être avec une somme dérisoire de sécurité sociale et de maigres fonds de retraite », a-t-elle déclaré.

En vertu de cette loi, les retraités peuvent gagner un revenu supplémentaire et les jeunes familles peuvent acheter une première maison à un prix abordable.

Stowers a déclaré que le problème auquel sont confrontés les retraités est qu’« après tant d’années de modifications de prêts à des taux élevés, cela n’a pas de sens financier pour le retraité de quitter son domicile ».

Elle soutient qu’il leur coûte plus cher de déménager dans une maison plus petite, et que ce nouveau projet de loi ouvre la possibilité aux retraités de tirer parti de la valeur nette qu’ils ont accumulée dans leur maison tout en créant des logements abordables.

« Nous voyons même certains retraités ajouter des ADU dans leur cour dans laquelle ils emménageront ensuite et vendront potentiellement leur maison », a-t-elle déclaré.

La vente d’ADU en tant que copropriétés connaît du succès dans des endroits comme l’Oregon, le Texas et Seattle.

Lorsque Seattle a supprimé les barrières réglementaires qui décourageaient les propriétaires fonciers de construire des ADU en 2019, la ville a délivré près de 1 000 permis ADU, soit plus de quatre fois le nombre autorisé en 2018, selon un rapport. rapport sorti en mars.

Le rapport révèle également qu’en 2022, la ville a autorisé 437 ADU attachées et 551 ADU détachées, qu’elle a appelées chalets d’arrière-cour. Un peu moins de la moitié se trouvaient sur des sites comportant plusieurs ADU et un tiers faisaient partie d’un développement comprenant une nouvelle résidence unifamiliale.

Le rapport comprenait des échantillons de ventes de parcelles résidentielles voisines avec des ADU détachés, indiquant qu’une unité de plus de 1 000 pieds carrés se vendait en moyenne entre 500 000 $ et 800 000 $.