Une décision de justice sur les prêts sur salaire pourrait avoir une incidence sur les marchés hypothécaires

Signalisation au siège du Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) à Washington, DC

Andrew Kelly | Reuter

Un tribunal a rejeté la semaine dernière un règlement rédigé par le Bureau de la protection financière des consommateurs pour les prêteurs sur salaire, affirmant que le financement de l’agence était inconstitutionnel et qu’il n’avait donc pas la capacité de freiner l’industrie.

La Cour d’appel des États-Unis pour le cinquième circuit a annulé une règle du CFPB qui interdisait aux prêteurs sur salaire de débiter les comptes des clients qui manquent un paiement sans obtenir leur consentement au préalable. Bien que la décision ne s’applique qu’à cette réglementation, les avocats des services financiers affirment qu’elle brouille l’autorité de l’agence et a le potentiel de bouleverser toutes ses règles.

“La décision du Cinquième Circuit remet potentiellement en question toutes les règles, directives et ordonnances émises par le CFPB – car elles trouvent toutes leurs origines dans la structure d’autofinancement inconstitutionnelle du CFPB”, ont écrit les avocats régulateurs Anthony DiResta et Luis Garcia de Holland & Knight. dans une note aux clients mardi.

Règles hypothécaires à risque

Si l’autorité légale de l’agence est sapée, cela pourrait avoir un effet profond sur les marchés des prêts immobiliers – une industrie qui est sujette à des perturbations lorsque les lois sont troubles, en particulier lorsque les taux d’intérêt augmentent.

“Tout ce qui perturbe le marché hypothécaire va potentiellement rendre encore plus difficile pour les acheteurs de maison de se qualifier pour un prêt”, a déclaré Patricia McCoy, professeur de droit au Boston College.

McCoy pointe vers la Géorgie après que l’État a adopté une loi en 2002 visant à protéger les consommateurs contre les prêts prédateurs en leur permettant de demander des dommages-intérêts punitifs à l’initiateur du prêt et à celui qui a acheté le prêt. Cela a étendu les dommages potentiels aux banques de Wall Street ainsi qu’aux investisseurs hypothécaires Fannie Mae et Freddie Mac.

Les principales agences de notation ont refusé de noter les pools de titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles contenant des prêts originaires de Géorgie, ce qui a eu un effet dissuasif sur le marché des MBS. Fannie et Freddie, qui achètent des prêts hypothécaires et les présentent sous forme de titres à vendre aux investisseurs, ont cessé d’acheter des prêts hypothécaires dans l’État. L’année suivante, la législature géorgienne a modifié la loi, retirant les dispositions sur la responsabilité.

“La décision du Cinquième Circuit menace de paralyser les prêts hypothécaires au Mississippi, en Louisiane et au Texas, car les prêteurs perdront la certitude de la loi qui s’applique aux futures hypothèques qu’ils contractent”, a déclaré McCoy, faisant référence aux États du Cinquième Circuit. Elle faisait partie de l’équipe de direction originale du CFPB sous l’administration Obama.

Établi après la crise financière de 2008, le CFPB a créé une série de règles pour le secteur hypothécaire, y compris des normes pour une « hypothèque qualifiée » basées sur la capacité d’un emprunteur à rembourser un prêt. Ces deux règles offrent aux investisseurs hypothécaires et aux prêteurs une protection juridique contre les emprunteurs qui prétendent avoir été trompés en contractant un prêt qu’ils ne pouvaient pas se permettre tant qu’il respecte cette norme.

Appel probable

Si la décision du cinquième circuit est confirmée, elle pourrait remettre en question ces règles hypothécaires de longue date.

De nombreux observateurs juridiques s’attendent à ce que la décision soit finalement portée en appel devant la Cour suprême. Bien que la Haute Cour ne soit pas tenue de connaître d’une affaire, celle-ci soulève d’importantes questions constitutionnelles. Il pourrait s’agir d’un processus de plusieurs années, qui pourrait voir d’autres contestations de l’autorité du CFPB arrêtées ou retardées jusqu’à ce que l’affaire soit résolue.

Un appel prendrait du temps à se jouer. La Mortgage Bankers Association a informé ses membres que la décision est actuellement limitée à la règle de prêt sur salaire du CFPB.

“Nous aimons établir des règles qui nous donnent des refuges pour la façon dont nous accordons des hypothèques et nous ne voulons pas que tout cela disparaisse”, a déclaré lundi le président et chef de la direction de la Mortgage Bankers Association, Robert Broeksmit, lors de la convention annuelle de l’association professionnelle. Pourtant, il a juré de continuer à lutter contre ce qu’il a appelé le dépassement réglementaire du bureau. “Ce n’est pas le moment de vous faire embaucher plus d’avocats pour essayer de comprendre ce que fait le bureau.”

Alors que des groupes industriels ont intenté des poursuites contre plusieurs règles du CFPB, perdre les règles de capacité de remboursement et d’hypothèque qualifiée serait “dévastateur”, a déclaré Richard Andreano, un avocat qui dirige le groupe de pratique hypothécaire du cabinet d’avocats Ballard Spahr.

“La perte de la réglementation hypothécaire du CFPB et l’effet sur le marché seraient catastrophiques”, a déclaré Andreano. Il pense que les conséquences potentielles signifieraient que le tribunal ou le Congrès réglerait la situation avant qu’elle n’ait un impact. “Mais cela ajoute de l’incertitude, évidemment, si vous êtes dans le secteur hypothécaire maintenant”, a-t-il déclaré.

Impact sur les titrisations

Les protections fournies par les règles de capacité de remboursement et d’hypothèque qualifiée s’appliquent également au marché des obligations hypothécaires, où les prêts immobiliers sont regroupés en titres et vendus à des investisseurs. En l’absence de directives établies, la décision soulève des questions sur la manière dont les évaluateurs de crédit et les investisseurs en obligations hypothécaires traiteraient les prêts.

“Ils ne veulent pas de prêts dans leurs pools de prêts qui présentent un risque accru d’exposition aux dommages, car cette exposition s’étendrait aux investisseurs qui achètent les obligations titrisées”, a déclaré McCoy.

S&P Global Ratings et Moody’s Investors Service n’ont fait aucun commentaire, mais Fitch Ratings a déclaré qu’il surveillerait tout changement qui aurait un effet immédiat sur le marché hypothécaire.

“Les initiateurs et les gestionnaires du marché hypothécaire sont soumis aux règles et réglementations d’une myriade d’organes directeurs aux niveaux étatique et fédéral”, a déclaré Roelof Slump, qui gère le risque opérationnel pour les financements structurés chez Fitch. “Les changements potentiels dans la façon dont le CFPB est financé ne sont pas susceptibles d’avoir un effet immédiat sur le marché hypothécaire.”

Comment le CFPB est financé, par la Réserve fédérale au lieu du Congrès, est la racine du problème. La conception était intentionnelle – pour garder l’agence à l’abri des pressions politiques. Le tribunal a cependant déclaré que le financement était inconstitutionnel parce que l’agence ne répondait ni au peuple ni au Congrès.

“Je pense que la décision du tribunal sur l’illégalité du mécanisme de financement du CFPB est correcte, tout comme sa structure de gouvernance”, a déclaré Bill Isaac, ancien chef de la Federal Deposit Insurance Corp., qui dirigeait le régulateur bancaire pendant la crise de l’épargne et des prêts des années 1980. . “Ce que cela signifie en termes de légalité des actions passées du CFPB est difficile à prévoir.”

Pas de solution rapide

Andreano s’attend à ce que les tribunaux trouvent une solution provisoire, mais que le Congrès devra finalement modifier la structure de financement du CFPB, “Je vois qu’il y a une solution, mais je pense que les lobbyistes vont être très occupés pendant un certain temps.”

Jared Seiberg, directeur général du Cowen Washington Research Group, a déclaré aux investisseurs plus tôt cette semaine que si les républicains prenaient le contrôle d’une ou des deux chambres du Congrès lors des élections du 8 novembre, cela pourrait compliquer les efforts pour réparer le financement de l’agence.

En fait, il a déclaré que le GOP pourrait essayer de le financer complètement.

“Nous apprécions les frustrations de l’industrie avec le CFPB, mais une agence sans financement pourrait être pire car les lois s’appliqueraient toujours, mais les conseils et les refuges sur lesquels les entreprises financières s’appuient pour se défendre contre les litiges peuvent devenir invalides”, a-t-il écrit.

Le CFPB, quant à lui, a déclaré que la décision ne l’empêcherait pas de contrôler les prêteurs à la consommation.

“Le CFPB continuera de remplir sa mission statutaire d’application de la loi fédérale et de protection des Américains contre les institutions financières prédatrices. Les pratiques illégales sont toujours illégales, et le CFPB va tenir les entreprises responsables lorsqu’elles enfreignent la loi”, a déclaré l’agence dans un communiqué. .