Supprimer la TPS n’était qu’un début. Ces 3 idées pourraient aider à construire davantage de logements au Canada
La décision du gouvernement fédéral d’éliminer la TPS sur les logements locatifs spécialement construits devrait ajouter des dizaines de milliers d’unités au marché immobilier. Mais ce n’est que la première étape nécessaire si le Canada veut réellement combler le déficit de logement.
Le premier ministre Justin Trudeau a annoncé cette semaine sa décision d’exonérer la partie fédérale de la TVH sur la construction de logements locatifs.
Mike Moffatt, directeur principal des politiques et de l’innovation à l’Institut pour l’IntelliProspérité à Ottawa, essaie toujours de comprendre précisément quel impact l’élimination de la taxe aura sur l’offre. Mais il a analysé les chiffres après l’annonce fédérale et a déclaré que certains calculs superficiels sont encourageants.
« Je pense que cela pourrait augmenter l’offre de 200 000 à 300 000 d’ici la fin de 2030, mais c’était une estimation très approximative », a-t-il déclaré à CBC News.
C’est encourageant, mais les acteurs de l’industrie affirment que les gouvernements à tous les niveaux doivent faire davantage – beaucoup plus – pour construire suffisamment de logements dans ce pays. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) estime que 3,5 millions de nouveaux logements seront nécessaires d’ici la fin de 2030.
Cela exigerait que le Canada construise à un rythme plus rapide que ce que le pays a connu depuis des décennies. Mais il existe quelques étapes simples qui peuvent aider à faire avancer les choses.
Accélérez le processus d’approbation
« Je vois toujours les choses en trois catégories : vous avez besoin des approbations, vous avez besoin des gens pour construire ces choses et vous avez besoin d’un moyen de les financer », a déclaré Ana Bailão, ancienne maire adjointe de Toronto et défenseure du logement.
« À l’heure actuelle, nous rencontrons des problèmes dans les trois catégories », a-t-elle déclaré.
Bailão affirme que tous les niveaux de gouvernement doivent intensifier leurs efforts et apporter des changements. Mais d’un simple trait de plume, dit-elle, les villes peuvent considérablement accélérer le processus d’approbation.
La Ville de Toronto a commencé à apporter quelques changements à ses règles de zonage, mais des gens comme Bailão poussent la ville à aller beaucoup plus loin dans sa prochaine phase, qui est toujours à l’étude.
Le concept qu’elle réclame s’appelle « upzoning ». Cela correspondrait au zonage local avec le plan de la ville visant à augmenter la densité dans des zones spécifiques.
« À l’heure actuelle, vous devez passer par un processus de rezonage, qui prend au moins un an, voire plus, même si nous avons convenu de vouloir de la densité dans ces rues », a déclaré Bailão.
Et cela ne signifie pas seulement de nouvelles tours de condos. La densité se présente sous toutes les formes et tailles.
À Vancouver, des changements radicaux viennent d’être approuvés pour permettre et encourager la construction de multiplexes.
« La plupart des terrains de Vancouver sont zonés résidentiels », a déclaré Steve Saretsky, courtier immobilier et chercheur dans le Lower Mainland. Ainsi, jusqu’à cette semaine, dit-il, la seule chose que l’on pouvait construire sans changement de zonage était une maison unifamiliale ou un duplex.
Mais désormais, la ville autorisera les multiplex pouvant accueillir jusqu’à six logements sur des terrains résidentiels. Les promoteurs peuvent construire jusqu’à huit unités s’il s’agit de locations spécialement construites et que l’une des unités est occupée par le propriétaire enregistré du site.
« Les multiplexes sont absolument nécessaires », a déclaré Saretsky. « Il y aura beaucoup plus de demande de la part des familles pour des unités multiplex que pour un gratte-ciel de 40 étages. »
Il faut davantage d’ouvriers du bâtiment
Mais le zonage ne peut qu’encourager beaucoup de choses. Pour construire des choses, les promoteurs canadiens ont besoin de main-d’œuvre.
Lorsqu’il a prêté serment en tant que nouveau ministre fédéral du Logement en juillet, Sean Fraser – qui était auparavant ministre de l’Immigration – a tracé une ligne droite entre la crise du logement et la pénurie de travailleurs qualifiés.
« Lorsque j’ai parlé aux promoteurs immobiliers en ma qualité de ministre de l’Immigration avant aujourd’hui, l’un des principaux obstacles à la réalisation des projets qu’ils souhaitent réaliser est l’accès à la main-d’œuvre pour construire les maisons dont ils ont besoin », a-t-il déclaré. .
Jennifer Keesmaat, ancienne urbaniste en chef de la Ville de Toronto, explique comment la décision du gouvernement fédéral de supprimer la TPS sur les logements locatifs spécialement construits peut contribuer à atténuer la pénurie de logements à travers le pays en encourageant les promoteurs à construire rapidement des logements locatifs.
Il y a des dizaines de milliers d’emplois non pourvus dans le secteur de la construction au Canada, selon l’Union internationale des travailleurs d’Amérique du Nord.
Les économistes soutiennent depuis longtemps que le gouvernement fédéral doit ajuster ses objectifs d’immigration pour recruter davantage d’électriciens et de plombiers.
Même si le processus réglementaire est abordé et que les promoteurs disposent d’un bon équilibre de main-d’œuvre, un promoteur affirme que de nouvelles unités ne seront tout simplement pas construites si l’argent ne suffit pas.
Des taux d’intérêt plus bas pour le financement
Jennifer Keesmaat, associée chez Markee Developments et ancienne planificatrice en chef à Toronto, tente de construire 10 000 nouvelles unités au cours des 10 prochaines années. Mais elle affirme que son entreprise se heurte à des obstacles à chaque instant.
Keesmaat affirme que la hausse des taux d’intérêt a rendu de nombreux projets de développement non viables. Elle affirme que l’élimination de la TPS aidera certaines entreprises à reprendre leurs activités et que l’accélération du processus d’approbation en aidera d’autres.
Markee développe un site de 23 hectares qui comprendra 1 500 logements et 12 bâtiments. Mais Keesmaat dit qu’il a fallu un an pour obtenir une audience après qu’un voisin a déposé une plainte concernant le processus de zonage. Cette plainte a finalement été abandonnée, mais entre-temps, les taux d’intérêt ont été multipliés par 10.
La SCHL dispose d’un programme de financement appelé Initiative de financement de la construction locative (RCFI), qui vise à encourager les promoteurs à construire des logements locatifs plus abordables.
« RCFI ne fonctionne plus parce que les taux d’intérêt sont trop élevés », a déclaré Keesmaat. « Le gouvernement pourrait agir très rapidement pour réduire le taux d’emprunt via RCFI pour les nouveaux projets de construction. » Elle dit que cela ramènerait certains projets de développement à la viabilité.
Aucune de ces propositions n’est nouvelle et les politiciens à tous les niveaux les entendent depuis des années. Dans le cas de la décision fédérale d’éliminer la TPS, l’idée circule depuis plus d’une décennie.
Mais Bailão, défenseur du logement à Toronto, affirme que quelque chose a changé au cours des derniers mois.
« Il y a eu un énorme changement, et je pense que c’est parce que les gens se sentent [the housing crisis], » dit-elle.
La crise du logement a atteint un nouveau niveau et presque tout le monde connaît quelqu’un qui a du mal à trouver un logement abordable, dit-elle. Cela a poussé les politiciens à agir.
La clé, selon Bailão, est de maintenir cette pression, de sorte que l’élimination de la TPS n’est que le début de changements plus larges visant à résoudre la crise de manière significative.
