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MUMBAI (Reuters) – L'Inde aurait peut-être pensé que le pire d'une crise de mauvais crédit était passée, mais un grave manque de liquidités dans le secteur immobilier pourrait augurer de nouvelles difficultés pour ses banques.

Realty mors: un effondrement de la propriété indienne laisse les banques assiégées exposées

DOSSIER PHOTO: Les ouvriers travaillent sur le chantier de construction d'un immeuble résidentiel à la périphérie de Kolkata, en Inde, le 5 juillet 2019. REUTERS / Rupak De Chowdhuri / File Photo

Un effondrement du marché immobilier résidentiel laisse de nombreux constructeurs en peine de rembourser leurs emprunts à des prêteurs fantômes – des sociétés de financement de l'habitation en dehors du secteur bancaire classique, qui représentent plus de la moitié des emprunts consentis aux promoteurs.

Selon la division indienne de Fitch Rating, avec des prêts de développement d’un montant d’environ 10 milliards de dollars qui devraient être remboursés au cours du premier semestre 2020, les retombées pourraient s’étendre aux banques traditionnelles qui ont prêté de l’argent aux prêteurs fantômes ou investi dans leurs obligations.

Les autorités financières indiennes, y compris la banque centrale et le gouvernement, ont déclaré cette année que les créances irrécouvrables du secteur bancaire, qui s’élevaient à plus de 150 milliards de dollars, sont en baisse pour la première fois en quatre ans après le gonflement de la crise de la dette.

Mais le nombre de promoteurs immobiliers tombant en faillite a doublé au cours des neuf derniers mois, exerçant une pression sur les sociétés de financement non bancaires (NBFC), communément appelées prêteurs fictifs.

Selon 12 sources bancaires et immobilières, les implosions potentielles de ces NBFC pourraient exposer les banques.

Un haut responsable du secteur bancaire, qui n'a pas voulu être nommé en raison de la gravité de la situation, a expliqué que le resserrement du crédit immobilier affectait les banques de trois manières: leurs prêts aux NBFC, leur exposition directe aux promoteurs, ainsi que les particuliers qui ne remboursent pas hypothèques.

«Ce sera un triple coup dur», a-t-il déclaré.

Alors que le système bancaire indien pourrait être touché par des milliards de dollars de dettes aigres supplémentaires, le manque de liquidités sur le marché du logement a eu des conséquences néfastes sur la misère humaine.

Le dirigeant d'escadron à la retraite, Krishan Mitroo, a payé au promoteur Jaypee 90% du coût de sa maison à Noida, dans le nord de l'Inde, et la propriété devait être cédée il y a cinq ans. Cependant, Jaypee a été contraint de retarder le projet et est tombé en faillite en 2017.

«Le projet a été bloqué et il n'y a aucun progrès. Même le tribunal de la faillite n'a pas encore été en mesure de résoudre le problème, il est juste suspendu dans les airs », a déclaré Mitroo. Il n'a pas précisé le montant qu'il avait payé, mais les propriétés de ce projet allaient de 56 000 $ à 140 000 $.

Plusieurs projets de ce type sont bloqués à travers le pays et les acheteurs attendent de nouveaux développeurs qui les intéressent et les achèvent dans l’espoir que leur argent durement gagné, bloqué depuis des années, ne sera pas perdu à jamais.

MAUVAISES PRÊTS

Le secteur immobilier est aux prises avec un ralentissement économique depuis 3 ou 4 ans. Toutefois, les choses ont maintenant atteint un point critique en raison du manque de liquidités qui frappe les banques fantômes, gros prêteurs à la fois des promoteurs et des acheteurs.

Au 30 juin, 421 agents immobiliers étaient sous le processus de résolution de l'insolvabilité des entreprises (CIRP), contre 209 le 30 septembre dernier, selon les données du conseil indien de l'insolvabilité et des faillites.

Les défaillances de deux sociétés de financement du logement, Dewan Housing Finance Corp (DWNH.NS) et Altico Capital, ont accru les craintes de contagion au système bancaire.

Dewan et Altico n'ont pas répondu aux demandes de commentaires.

Les prêteurs fictifs seront très exposés lorsque des emprunts d’une valeur d’environ 700 milliards de roupies devront être remboursés au cours du premier semestre de 2020, nombre de constructeurs pouvant avoir du mal à rembourser, a déclaré Fitch’s India Ratings le mois dernier.

"Le nombre d'actifs stressés dans l'immobilier est énorme", a déclaré Rohit Poddar, directeur général de Poddar Developers. "Le stress n'est plus qu'un début, seuls les développeurs de taille moyenne à grande survivront, d'autres mourront."

Si les trois quarts de l'encours des prêts immobiliers à risque élevé ne sont pas remboursés, cela pourrait entraîner une dette supplémentaire de 15 milliards de dollars sur les comptes des banques dans les prochaines années, selon une étude confidentielle menée par l'un des principaux investisseurs indiens en Inde. services de consultants immobiliers pour un client financier international et fournis à Reuters.

L'indice Nifty Bank, qui avait bondi à la fin du mois de septembre après que le gouvernement ait décidé de réduire les taux d'imposition des sociétés, avait cédé plus de la moitié de ces gains vendredi. Selon les analystes, les prêts immobiliers étaient un sujet de préoccupation, mais la baisse était également imputable à la faible croissance de l’économie et à la dégradation générale de la qualité des actifs de certains prêteurs.

Les actifs non productifs bruts des banques sont tombés à 9,3% du total des prêts en mars, contre 11,5% un an auparavant, selon la Reserve Bank of India (RBI).

L’amélioration était plus importante que prévu par la RBI, après avoir prévu une chute à 10,3% d’ici mars et indiqué en décembre dernier que le ratio avait diminué pour la première fois depuis 2015. La banque centrale a annoncé en juin qu’elle prévoyait que les créances douteuses continueraient à baisser à la hausse. exercice en cours, à la fois le ratio et la somme absolue.

Mais l'Inde a toujours le ratio de créances douteuses le plus élevé des principales économies. À titre de comparaison, l'Italie, qui a connu une crise bancaire majeure, affichait un ratio de 9% à la fin de l'année dernière.

Oui banque (YESB.NS) et IndusInd Bank (INBK.NS) ont la plus grande exposition directe au secteur de l'immobilier commercial et seraient susceptibles de rencontrer des "problèmes de qualité des actifs" si le secteur de l'immobilier continuait de ralentir, selon un rapport de Moody's publié à la mi-septembre, qui a également déclaré que d'autres banques, telles que ICICI Banque (ICBK.NS) et Axis Bank (AXBK.NS) sont susceptibles de ressentir le pincement.

Les quatre banques n’ont pas répondu aux demandes de commentaires sur les difficultés potentielles découlant de l’exposition à l’immobilier couverte dans le rapport Moody's.

Le directeur financier d'une grande banque du secteur public a déclaré que les problèmes liés au remboursement des prêts immobiliers étaient une source majeure d'inquiétude.

On ne sait pas ce que les différentes banques vont faire pour résoudre le problème. Les banques d'État, qui dominent le secteur, ont déjà reçu des dizaines de milliards de dollars du gouvernement ces dernières années pour renforcer leurs finances.

Les banques internationales sont très peu présentes sur le marché indien.

Pertes d'emplois

La pile de créances douteuses des banques indiennes a gonflé en flèche à la suite de prêts incontrôlables en 2006-2011, lorsque l’économie a connu une croissance rapide et au-delà. Ils ont sous-déclaré leurs créances douteuses pendant des années jusqu'à ce que la banque centrale les oblige à reconnaître et à résoudre le problème en 2015.

Le gouverneur de la RBI, Shaktikanta Das, a évoqué la question de l'immobilier ce mois-ci, indiquant que la banque centrale examinerait le secteur dans le cadre de son rapport semestriel sur la stabilité du système financier. Le prochain rapport devrait être publié en décembre.

La RBI a refusé de faire d'autres commentaires sur l'exposition des banques aux créances douteuses sur l'immobilier.

Un rebond du marché immobilier pourrait modifier la situation, mais les perspectives s'annoncent de plus en plus sombres.

Plusieurs sources de l'industrie ont déclaré que les constructeurs avaient du mal à se décharger de leurs propriétés, même s'ils étaient prêts à offrir aux acheteurs des réductions allant jusqu'à 25% sur les tarifs indiqués. La situation est à présent si grave que les stocks immobiliers en Inde atteignent un sommet sans précédent de près de quatre ans et que les prix de l'immobilier n'ont pas augmenté dans la plupart des régions du pays au cours des quatre ou cinq dernières années.

Des projets d'une valeur de 1 800 milliards de roupies (25 milliards de dollars) sont bloqués à travers l'Inde, selon le cabinet de conseil en immobilier Anarock.

Alors que les promoteurs vont au mur, plus d'un demi-million d'emplois directs risquent d'être perdus au cours des prochains mois, a déclaré le Conseil national du développement immobilier. Le nombre de pertes d’emploi indirectes dans des secteurs connexes tels que le ciment et l’acier pourrait être encore plus élevé.

Le ralentissement des ventes est une source de difficultés, les acheteurs restant à l’écart car ils ne peuvent de plus en plus se permettre des propriétés.

Le ratio du prix des logements, qui mesure le coût du logement par rapport à la variation des niveaux de revenu, est passé de 56,1 en mars 2015 à 61,5 en mars 2019, ce qui indique que les achats de logements sont devenus moins abordables.

Bien que les consommateurs restent à l'écart, les investisseurs se méfient également des achats résidentiels en raison des faibles rendements locatifs et de l'appréciation du capital minime à négative.

"La faiblesse des ventes soulève d'autres inquiétudes chez les emprunteurs qui ne remboursent pas les intérêts et les paiements EMI", a déclaré Parth Mehta, directeur général de Paradigm Realty.

DOSSIER DE PHOTO: Les ouvriers travaillent sur le chantier de construction d'un immeuble résidentiel à la périphérie de Kolkata, en Inde, le 1er février 2019. REUTERS / Rupak De Chowdhuri / File Photo

À mesure que le secteur sera de plus en plus stressé, les remboursements aux prêteurs seront probablement encore plus touchés et les banques seront de moins en moins disposées à prêter à des financiers et des promoteurs immobiliers.

Pankaj Kapoor, directeur du cabinet de conseil en immobilier Liases Foras, a décrit le resserrement des liquidités dans le secteur comme un «bain de sang» qui ne ferait que se détériorer davantage.

«Cette situation devrait se poursuivre pendant deux ans, ce qui signifie que les constructeurs devront peut-être offrir davantage de réductions.»

Reportage de Nupur Anand et Swati Bhat; Reportage supplémentaire de Valentina Za à Milan; Édité par Euan Rocha et Pravin Char

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