Quand une ‘hypothèque à l’infini’ est vraiment infinie, et quand elle ne l’est pas

Les économistes et les courtiers en hypothèques s’accordent à dire que de nombreux Canadiens ayant des prêts hypothécaires voient leurs périodes d’amortissement s’allonger comme jamais auparavant.

Mais l’impact réel des «prêts hypothécaires à l’infini» sur les acheteurs de maison, les taux de défaut de paiement et l’économie est moins clair, selon les experts. Et bien qu’ils ne restent pas infinis pour tout le monde, ils ne sont pas bénins.

Depuis que la Banque du Canada a entamé une série de hausses agressives des taux préférentiels en mars 2022, les coûts d’intérêt hypothécaires ont également augmenté, jusqu’à 30,6 % en juillet.

QU’EST-CE QU’UNE HYPOTHÈQUE INFINITY ?

Contrairement aux emprunteurs avec des hypothèques à taux fixe, ceux avec des hypothèques à taux variable ont vu les changements reflétés dans leurs prêts de deux façons. Les emprunteurs ayant des prêts hypothécaires à taux variable et à paiement variable ont vu leurs mensualités gonfler avec le taux d’intérêt.

Ceux qui ont des hypothèques à paiement fixe ont vu leurs périodes d’amortissement gonfler à la place, passant de 25 ou 30 ans typiques à, dans certains cas, à 70 ans ou plus. Dans d’autres cas, explique le courtier en hypothèques Ron Butler, les profils de prêt en ligne des emprunteurs ont commencé à afficher un symbole de l’infini pour leur période d’amortissement où un nombre devrait être, par conséquent, l' »hypothèque à l’infini ».

« L’ordinateur (de la banque) ne peut pas calculer ce moment où votre paiement est inférieur aux intérêts requis », a déclaré Butler à CTVNews.ca lors d’un entretien téléphonique mercredi. « Lorsque l’intérêt est supérieur à votre paiement, l’ordinateur abandonne et affiche le signe de l’infini. »

Selon Randy Robinson, économiste politique et directeur du bureau ontarien du Centre canadien de politiques alternatives, jusqu’à un détenteur de prêt hypothécaire sur cinq a vu sa période d’amortissement s’allonger cette année.

« La Banque du Canada a déclaré en novembre que 13 % de tous les détenteurs d’hypothèques au Canada se trouvaient dans cette situation. Depuis lors, différents rapports ont été publiés par la Banque Nationale et Desjardins indiquant que ce chiffre est probablement plus proche de 17 %. « , a déclaré Robinson à CTVNews.ca mercredi. « Et d’après la façon dont ils le calculent, je pense que le nombre est en fait plutôt de 20% maintenant. »

L’experte en finances personnelles et conseillère financière Jessica Moorhouse pense que bon nombre de ces emprunteurs sont des personnes qui, comme elle, ont acheté leur maison pendant la pandémie lorsque les taux d’intérêt étaient bas, la Banque du Canada a déclaré qu’elle les maintiendrait bas et un taux variable fixe- hypothèque de paiement avait du sens.

« Beaucoup de gens ont acheté, pensant que les taux d’intérêt allaient rester bas parce qu’ils étaient restés bas pendant si longtemps. Je peux plus me payer ma maison' », a-t-elle déclaré à CTVNews.ca lors d’un entretien téléphonique mercredi. « Et c’est pourquoi on parle beaucoup d’autres défauts de paiement à l’avenir. »

Pour la plupart, les emprunteurs dont les périodes d’amortissement ont grimpé à 50, 70 ou un nombre infini d’années au cours de 15 mois de hausses des taux d’intérêt verront ces périodes revenir à des chiffres typiques lorsque viendra le temps de renégocier leur contrat hypothécaire à la fin de le terme actuel. Si les taux d’intérêt ont baissé à ce moment-là, ils seront en bonne forme. Si les taux d’intérêt sont encore élevés, beaucoup seront obligés de s’adapter à une augmentation spectaculaire de leurs versements hypothécaires mensuels afin de payer leurs hypothèques dans leurs périodes d’amortissement initiales au milieu de l’inflation des taux d’intérêt.

À ce stade, le symbole de l’infini dans leur banque en ligne disparaît, mais le montant du paiement mensuel devient, pour de nombreuses personnes, difficile ou impossible à couvrir.

« Nous parlons dans certains cas, un supplément de 1 000 $ par mois n’est pas du tout inconnu », a déclaré le conseiller financier Preet Banarjee à CTVNews.ca lors d’un entretien téléphonique mercredi. « Et ça fait flipper les gens. »

COINÉ DANS UNE HYPOTHÈQUE INFINITY

Si, à un moment donné pendant la durée d’un prêt hypothécaire, les taux d’intérêt augmentent suffisamment pour que le paiement mensuel fixe d’un emprunteur ne couvre que ses intérêts, cet emprunteur a atteint son taux de déclenchement. Une fois qu’un emprunteur atteint son taux de déclenchement, il ne rembourse plus le capital de son prêt hypothécaire. Selon Robinson, les emprunteurs peuvent se retrouver piégés dans ce scénario pendant de longues périodes.

« Mon estimation est qu’il doit y avoir au moins un demi-million de ménages au Canada qui sont confrontés à ce problème où… ils ne réduisent pas du tout le principal », a déclaré Robinson. « C’est une estimation vraiment très prudente, si les chiffres que j’ai lus sont corrects. C’est donc un gros problème. »

C’est à ce moment qu’une hypothèque peut commencer à sembler infinie. Robinson dit que certaines personnes dans cette situation passent le reste de leur vie à payer leur prêteur.

« Les gens qui veulent devenir propriétaires le font parce qu’ils veulent échapper à ce genre de devoir payer toute leur vie », a déclaré Robinson. « Et si vous décédez avant votre hypothèque, eh bien, c’est ce qui vous est arrivé. Vous avez payé toute votre vie. »

Les emprunteurs qui ne peuvent pas effectuer leurs paiements mensuels ou qui ne peuvent se permettre que de couvrir les intérêts de leur prêt hypothécaire se retrouvent avec quelques options. Ils peuvent essayer de trouver une solution alternative avec leur prêteur, réfléchir sérieusement aux moyens de libérer plus de liquidités pour leurs versements hypothécaires, faire défaut sur leurs paiements ou vendre.

Avec autant de Canadiens confrontés à ces choix, il est facile d’imaginer qu’une vague de défauts de paiement et de saisies hypothécaires déferlerait sur les acheteurs dans un avenir pas trop lointain si les taux d’intérêt ne baissent pas bientôt.

Cependant, Robinson a déclaré qu’il est peu probable que cela se produise à grande échelle, à la fois parce que les emprunteurs ont tendance à donner la priorité au paiement de leurs hypothèques au détriment d’autres factures, et parce que les banques ne sont pas chargées de gérer les défauts de paiement.

« Nous ne constatons pas d’augmentation des arriérés sur les prêts hypothécaires en ce moment, mais nous constatons une légère augmentation du nombre de personnes en souffrance sur des prêts plus petits comme les prêts automobiles », a-t-il déclaré, « et c’est généralement un signe qu’ils sont déplacer tous leurs actifs ou tous leurs revenus vers la maison parce que « nous devons sauver la maison ». « 

Les banques ne veulent pas non plus que les emprunteurs fassent défaut, elles proposent donc des paiements fixes et des périodes d’amortissement allongées comme amortisseur pour que les emprunteurs restent au moins jusqu’au terme actuel.

« Lorsque vous faites défaut, [lenders] ont des moyens de récupérer leurs pertes potentielles, mais ce n’est pas vraiment l’entreprise dans laquelle ils veulent être », a déclaré Robinson. « Ils veulent donc vous accueillir partout où ils le peuvent, juste pour que vous puissiez continuer à effectuer les paiements. »

Selon le courtier hypothécaire Ron Butler, un facteur pourrait déclencher une vague de défauts de paiement si le Canada était, en fait, entré en récession.

« Si la récession frappe, les taux de défaut augmenteront parce que la seule garantie de défaut est un chômage considérablement accru », a déclaré Butler à CTVNews.ca lors d’un entretien téléphonique mercredi. « Le chômage crée des défauts de paiement. Historiquement, la hausse des taux hypothécaires ne crée pas de défauts de paiement. »

Mis à part le taux de chômage au Canada, les experts conviennent que les acheteurs de maison canadiens sont néanmoins confrontés à des défis d’une ampleur qu’ils n’ont jamais rencontrée auparavant.

« Dans l’histoire des augmentations des taux hypothécaires, il n’y a jamais eu cette vitesse et cette intensité d’augmentations », a déclaré Butler. « Nous sommes passés de 1,45 % à 6,45 %. C’est comme 285 %. Jamais, en si peu de temps, le taux n’a augmenté de 285 %.

Preet a déclaré que les défis posés par ces circonstances sans précédent pourraient avoir des effets durables pour les emprunteurs qui sacrifient pour payer leurs hypothèques ou sont forcés de faire défaut, des générations entières de jeunes Canadiens privés de propriété et une économie qui se contracte sous les pressions de l’inflation.

« Beaucoup de ménages vont être vraiment pincés », a-t-il déclaré.