Prêt sur valeur domiciliaire vs refinancement cash-out : avantages et inconvénients

De nombreux Américains sont soudainement riches en maison. Sur le papier en tout cas.

La flambée des prix des maisons a entraîné une quantité record de valeur nette des maisons. À la fin de l’année dernière, environ 46 millions de propriétaires détenaient un total de 7 300 milliards de dollars de capitaux propres à exploiter, le montant le plus élevé jamais enregistré, selon Black Knight, une société de technologie et de recherche hypothécaire – l’équivalent d’environ 158 000 $, en moyenne, par propriétaire. .

Cela, ainsi que des taux d’intérêt hypothécaires proches du plancher, ont poussé un nombre croissant d’emprunteurs à retirer de l’argent de leur maison.

Au premier trimestre 2021, le montant de la valeur nette du logement encaissé a atteint 49,6 milliards de dollars, le niveau le plus élevé depuis 2007, lors du dernier boom immobilier. Y compris les lignes de crédit sur valeur domiciliaire, les Américains ont retiré un total de 70,4 milliards de dollars au cours des derniers mois, selon les données les plus récentes de Freddie Mac.

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Bien que le volume des retraits soit le plus élevé depuis près de 15 ans, compte tenu de la valeur nette des propriétaires, « le montant encaissé est assez modeste », a déclaré Len Kiefer, économiste en chef adjoint chez Freddie Mac.

Pourtant, il n’est pas toujours facile d’accéder à cet argent. Depuis le début de la pandémie de Covid, l’ensemble du secteur a resserré l’accès aux prêts hypothécaires et plusieurs grandes banques ont complètement cessé d’offrir des lignes de crédit sur valeur domiciliaire et des refinancements en espèces pour réduire leur exposition – ou risque – en période d’incertitude économique.

En quoi un HELOC et un refinancement cash-out diffèrent

Jusqu’à l’année dernière, une HELOC, qui est une marge de crédit renouvelable mais avec de meilleurs taux qu’une carte de crédit, était un moyen populaire d’emprunter sur la valeur nette que vous avez accumulée dans votre maison.

Le taux d’intérêt moyen sur ce type de crédit est de 4,86%, selon Bankrate.com. Pendant ce temps, les cartes de crédit facturent près de 16% en moyenne.

Certaines banques offrent toujours cette option, bien que la plupart aient resserré leurs normes, au moins quelque peu. Cela signifie que les propriétaires doivent avoir des cotes de crédit plus élevées et des ratios dette/revenu plus faibles.

« En règle générale, plus votre pointage de crédit est élevé, plus il sera facile d’accéder à la valeur nette d’une maison », a déclaré Tendayi Kapfidze, économiste en chef de LendingTree.

Il existe cependant un meilleur moyen de libérer une partie de cet argent, a-t-il ajouté.

« Parce que les taux d’intérêt sont si bas, votre meilleur pari sera le refinancement en espèces », a déclaré Kapfidze. « Les taux sont inférieurs à ceux d’un prêt sur valeur domiciliaire et inférieurs à votre taux hypothécaire actuel. »

Les propriétaires peuvent également déduire les intérêts sur la première tranche de 750 000 $ du nouveau prêt hypothécaire si les fonds de retrait sont utilisés pour apporter des améliorations aux immobilisations (bien que, puisque moins de personnes détaillent maintenant, la plupart des ménages ne bénéficieront pas de cet amortissement).

Cela fonctionne bien lorsque les taux hypothécaires baissent, car même si vous refinancez votre hypothèque actuelle et contractez une hypothèque plus importante, vous réduisez vos paiements d’intérêts en même temps.

« Des opportunités substantielles continuent d’exister aujourd’hui, car près de 2 000 milliards de dollars de prêts hypothécaires conformes ont la capacité de se refinancer et de réduire leur taux d’intérêt d’au moins un demi-point de pourcentage », a déclaré Sam Khater, économiste en chef de Freddie Mac, dans un récent communiqué.

« Si vous n’avez pas regardé les taux d’intérêt au cours de la dernière année, ce serait le moment idéal pour vérifier cela », a déclaré le planificateur financier agréé Douglas Boneparth, président de Bone Fide Wealth à New York.

Sur une hypothèque de 30 ans, les taux inférieurs à 3 % sont encore largement disponibles. « Même ceux qui ont reçu des taux assez bas se retrouvent aujourd’hui à se refinancer à des taux plus bas », a déclaré Bonparth.

Pourtant, les conditions les plus préférables vont aux emprunteurs avec des cotes de crédit élevées. « La plupart des gens ont un crédit assez bon, mais les meilleurs taux vont à ceux qui ont 740 ou plus », a ajouté Greg McBride, analyste financier en chef chez Bankrate.com.

Nous ne sommes pas en 2005, vous ne pouvez pas retirer chaque centime que vous avez à la maison.

Greg McBride

analyste financier en chef chez Bankrate.com

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