LOS ANGELES– Alors que les Américains continuent de lutter sous des loyers toujours élevésjusqu’à 223 000 logements abordables aux États-Unis pourrait disparaître au cours des cinq prochaines années seulement.
Il part locataires à faibles revenus confrontés à de longues batailles d’expulsion, se démenant pour payer un loyer multiplié par deux ou plus, ou renvoyés vers un marché du logement où les coûts peuvent facilement engloutir la moitié d’un salaire.
Ces logements abordables ont été construits avec le crédit d’impôt pour l’habitation sociale, ou LIHTC, un programme fédéral lancé en 1987 qui offre des crédits d’impôt aux promoteurs en échange du maintien de loyers bas.
Elle a produit 3,6 millions d’unités dans tout le pays et son expansion est désormais au cœur du candidat démocrate à la présidentielle. Kamala Harris plan de logement construire 3 millions de nouveaux logements.
Le piège ? Les bâtiments doivent généralement rester abordables pendant au moins 30 ans. Pour la vague de construction de LIHTC dans les années 1990, ces délais arrivent maintenant, menaçant d’hémorragie l’offre de logements abordables au moment où les Américains en ont le plus besoin.
Les données sur les unités LIHTC qui perdront leur prix abordable à l’échelle nationale restent une estimation approximative.
La meilleure analyse nationale estime que d’ici 2030, environ 350 000 unités LIHTC risquent de ne plus être abordables. Cela représente 1 million d’unités d’ici 2040, selon la base de données nationale sur la préservation du logement.
Toutes les unités qui perdent les protections d’abordabilité du LIHTC ne deviennent pas au taux du marché. Certains restent abordables grâce à d’autres subventions gouvernementales, à des propriétaires miséricordieux ou à des États, notamment la Californie, le Colorado et New York, qui se sont efforcés de maintenir les coûts à un niveau bas.
Il s’agit néanmoins d’une perte considérable pour un marché immobilier qui a déjà cruellement besoin de nouveaux logements.
« Si nous perdons les logements actuellement abordables et disponibles pour les ménages, alors nous perdons du terrain face à la crise », a déclaré Sarah Saadian, vice-présidente des politiques publiques à la National Low Income Housing Coalition.
« C’est un peu comme avoir un bateau avec un trou au fond », dit-elle.
Les gouvernements locaux et les organisations à but non lucratif peuvent acheter des appartements expirés, de nouveaux crédits d’impôt ou d’autres subventions peuvent être appliqués pour prolonger l’abordabilité, ou les locataires peuvent s’organiser pour tenter d’obliger les propriétaires et les autorités municipales à agir.
La Californie exige désormais que toutes les nouvelles propriétés LIHTC soient abordables pendant 55 ans. Les développements expirés construits avant cette règle sont également prioritaires pour les nouveaux crédits d’impôt, et l’État exige essentiellement que tous les candidats au LIHTC aient de l’expérience dans la possession et la gestion de logements abordables.
La Californie et le Colorado exigent que les propriétaires informent les autorités locales et les locataires avant l’expiration de leur immeuble. Les villes et les organisations à but non lucratif ont alors d’abord tenté d’acheter la propriété pour la maintenir abordable.
Cependant, contrairement à la Californie, de nombreux États n’ont pas prolongé les accords LIHTC au-delà de 30 ans, et encore moins pris d’autres mesures pour maintenir les logements arrivant à expiration à un prix abordable.
Pourtant, le fait que les gouvernements locaux ou les organisations à but non lucratif rassemblent les fonds nécessaires pour acheter des immeubles d’habitation est loin d’être une garantie. Et même si les nouveaux crédits d’impôt peuvent compenser l’abordabilité du LIHTC, ils sont limités et distribués aux États par l’Internal Revenue Service en fonction de la population.
Pendant plus de deux décennies, le faible loyer de l’appartement LIHTC de Marina Maalouf, dans le quartier chinois de Los Angeles, a été une grâce salvatrice pour sa famille, dont une petite-fille autiste.
Lorsque cette grâce a expiré, le propriétaire, n’étant plus légalement obligé de maintenir l’immeuble à un prix abordable, a augmenté le loyer de 1 100 $ à 2 660 $ en 2021 – hors de portée pour Maalouf et sa famille. Des protestations des locataires, une grève des loyers et des demandes d’expulsion ont suivi.
L’affaire d’expulsion se poursuit, hantant les nuits de Maalouf avec la crainte que sa famille ne se retrouve dans des sacs de couchage sur le sol d’un ami ou pire. Le matin, elle répète un mantra : « Nous sommes toujours là. Nous sommes toujours là. Mais se battre jour après jour pour que cela se réalise est épuisant.
Pourtant, l’activisme des locataires de Maalouf a contribué à faire bouger les choses. La ville de Los Angeles a offert au propriétaire 15 millions de dollars pour que son immeuble reste abordable jusqu’en 2034, mais cet accord ne supprimerait pas plus de 30 cas d’expulsion encore en cours, y compris celui de Maalouf, ni les 25 000 dollars d’arriérés de loyer qu’elle doit.
Récemment, dans la cour de l’appartement de Maalouf, sa petite-fille s’est traînée avec un verre d’eau. Elle a 5 ans, mais avec des besoins particuliers, son discours est plus composé de mots déconnectés que de phrases.
« C’est pourquoi j’espère que tout redeviendra normal et qu’elle pourra être en sécurité », a déclaré Maalouf, la voix tremblante d’émotion. Elle a exhorté son fils à commencer à économiser de l’argent pour le pire.
« Nous continuerons à nous battre », a-t-elle déclaré, « mais de jour en jour, c’est dur. … Je suis déjà fatigué.»
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Bedayn est membre du corps de l’Associated Press/Report for America Statehouse News Initiative. Report for America est un programme de service national à but non lucratif qui place des journalistes dans les salles de rédaction locales pour couvrir des sujets insuffisamment médiatisés.