OpEd : Convertissons les bureaux en espaces résidentiels

Too beaucoup de bureaux vides. Pas assez de logements. La solution semble simple : résoudre deux des plus grandes crises américaines en convertissant des bureaux commerciaux en unités résidentielles.

Ce n’est pas une idée nouvelle, mais l’ampleur et la portée de ces problèmes, aux conséquences économiques et sociales négatives considérables, nécessitent une attention immédiate. Il est temps pour les gouvernements locaux et étatiques, de concert avec le monde des affaires (banques, promoteurs et investisseurs), d’investir dans la conversion résidentielle au profit de tous les secteurs de la société. Davantage de lois visant à rationaliser et à accélérer le processus d’approbation sont nécessaires afin de réduire les charges déraisonnables qui étouffent les conversions en logements abordables et au prix du marché.

Selon des estimations distinctes de l’Urban Institute et de la National Low Income Housing Coalition, il manque plus de 7 millions de logements disponibles à l’achat ou à la location pour des logements abordables.

Les taux d’inoccupation des bureaux aux États-Unis ont dépassé 20 % pour la première fois depuis plusieurs décennies, et ils ont dépassé 25 % dans les centres-villes de Los Angeles et de San Francisco. L’exode des bureaux a commencé pendant la crise du Covid-19, lorsque les employés ont été contraints de travailler à domicile, et la conversion au travail à distance et hybride s’est poursuivie jusqu’à aujourd’hui.

Lorsque les bureaux sont vacants, les entreprises du centre-ville telles que les restaurants, les dépanneurs, les pressings et les centres commerciaux qui ont besoin d’une fréquentation régulière pour survivre sont obligées de fermer leurs portes.

Cela conduit à la redoutable « boucle catastrophique urbaine » dans laquelle un exode d’employés de bureau et de propriétaires se traduit par une baisse des recettes fiscales, ce qui entraîne une diminution des services municipaux, notamment la police, les pompiers, l’assainissement et la réparation des routes, conduisant à une aggravation de la criminalité, de la sécurité et de la santé, entraînant une augmentation de la criminalité. les entreprises s’éloignent.

La solution est peut-être simple, mais elle n’est pas facile. Les principaux obstacles à la conversion de bureaux en logements sont les prix et la réglementation. Je pense que ces deux problèmes peuvent être surmontés en se concentrant sur les trois « C » : les codes, le coût et la créativité.

Codes

Le plus grand coup de pouce en matière de création de nouveaux logements en Californie vient peut-être du projet de loi de l’Assemblée de 2011, l’Affordable Housing and High Road Jobs Act, qui est entré en vigueur en juillet. Parallèlement au projet de loi 6 du Sénat, la National Low Income Housing Coalition note qu’il « permettra le développement de logements dans les zones qui sont actuellement zonées pour le stationnement, les commerces ou les immeubles de bureaux. Le projet de loi exempte les projets de logements dans ces zones commerciales des processus d’approbation locaux et de l’examen de la loi californienne sur la qualité de l’environnement – ​​qui est fréquemment invoquée pour retarder la construction de logements – à condition que le projet réponde aux normes d’abordabilité, de main-d’œuvre et aux autres normes spécifiées dans le projet de loi.

« Les projets éligibles à l’approbation de plein droit peuvent être des logements 100 % abordables ou des logements à revenus mixtes. Les lotissements à revenus mixtes se limitent à des corridors commerciaux (généralement à l’emplacement des centres commerciaux et des parkings) suffisamment larges pour s’adapter à une densité et à un transport en commun accrus, tandis que des logements 100 % abordables peuvent être développés dans un plus large éventail de zones commerciales.

« Tous les aménagements doivent avoir lieu dans des zones intercalaires, ce qui réduira l’étalement urbain, limitera les émissions de gaz à effet de serre et garantira que les résidents soient connectés aux transports en commun et aux infrastructures existantes. »

Selon une étude réalisée l’année dernière par Rand Corp., il existe environ 2 300 propriétés commerciales qui pourraient fournir entre 72 000 et 113 000 logements rien qu’à Los Angeles.

Coût

De nombreux bâtiments sont de parfaits candidats à la conversion, mais toutes les propriétés ne sont pas financièrement rentables. De nombreuses structures commerciales plus anciennes doivent être modernisées avec des besoins importants en plomberie et en électricité pour un usage résidentiel.

Les réductions d’impôts et les incitations gouvernementales font une énorme différence. Comme le note le rapport Rand, « les propriétés d’hôtel/motel semblent être le type de propriété le plus réalisable pour la conversion (à condition de convertir les chambres directement en unités d’habitation). La faisabilité des immeubles de bureaux varie, les types d’appartements plus grands (une ou deux chambres) semblant généralement financièrement irréalisables, mais les studios se montrant plus prometteurs.

La créativité

Parfois, une crise crée des opportunités et les défis favorisent l’innovation. Les architectes, ingénieurs, urbanistes et promoteurs de nombreuses villes doivent continuer à trouver des solutions créatives pour réimaginer les bâtiments vides. Voici trois exemples :

Au centre-ville de Los Angeles, l’emblématique Bradbury Building, construit en 1893 comme immeuble de bureaux et vu dans le film « Blade Runner », a récemment converti les étages supérieurs en lofts résidentiels.

Le Crosby, un bâtiment Art déco de 12 étages situé à Koreatown, abritait autrefois les bureaux d’IBM à Los Angeles. Aujourd’hui, il propose 298 studios et appartements d’une chambre dotés d’équipements modernes et d’un charme vintage.

David Damus est le directeur général de System Property Development Co. à Los Angeles.