Un bureau reste vacant à San Francisco en octobre 2022. La ville est l’une des nombreuses villes du pays à offrir des incitations pour convertir les espaces de bureaux inutilisés en logements. (Justin Sullivan/Getty Images)
En savoir plus Couverture des États de la manière dont les communautés de tout le pays tentent de créer des logements plus abordables.
Près d’un cinquième des espaces de bureaux à travers le pays sont vides, un taux d’inoccupation record qui devrait continuer de croître.
Cherchant à la fois à stimuler leur économie et à atténuer leur pénurie de logements, les villes prennent des mesures pour encourager la conversion des espaces de bureaux inutilisés en logements indispensables. Ils comprennent des réductions des délais d’approbation, des exemptions aux règles en matière de logement abordable et des modifications des exigences du code du bâtiment. Certaines villes et États offrent également des incitations fiscales ou des subventions aux promoteurs.
« Les villes doivent s’efforcer de rendre les conversions réalisables en supprimant les barrières réglementaires inutiles », a déclaré Alex Horowitz, directeur de projet de l’Initiative de politique de logement chez The Pew Charitable Trusts.
« Les États-Unis manquent de millions de logements et les taux d’inoccupation des bureaux atteignent des niveaux record. Il est tout à fait logique de convertir des espaces commerciaux sous-utilisés en logements, mais le coût au pied carré est tout simplement trop élevé.
L’achat et la transformation d’un immeuble de bureaux à usage résidentiel coûtent en moyenne 685 $ le pied carré. L’achat d’une propriété multifamiliale achevée coûte en moyenne 600 $ le pied carré, tandis que la construction d’un nouveau développement multifamilial coûte environ 588 $ le pied carré.
Les obstacles réglementaires, tels que les codes du bâtiment obsolètes, la taille minimale des unités et les exigences en matière de lumière naturelle, font grimper les coûts. Les villes essaient diverses manières de surmonter ces obstacles.
D’un océan à l’autre
En septembre, Minneapolis a supprimé plusieurs réglementations dans le but d’encourager les conversions, notamment en supprimant les exigences d’audience publique, en exigeant des études de circulation moins intensives et en exemptant les bâtiments convertis de l’exigence habituelle selon laquelle 20 à 30 % des unités doivent être louées à des tarifs inférieurs à ceux du marché. .
San Francisco a renoncé à certaines planifications et constructions exigences du code ainsi que les droits de mutation immobilière pour les conversions au centre-ville approuvées avant 2030.
Seattle a approuvé en juillet des exemptions pour les conversions commerciales en résidences de certaines normes de développement de conception et des exigences d’abordabilité du logement.
Le programme Office Conversion Accelerator de la ville de New York fournit un point de contact unique aux propriétaires d’immeubles de bureaux pour rationaliser les conversions, depuis les questions de zonage jusqu’aux permis.
Et Denver a lancé l’année dernière un programme pilote de réutilisation adaptative pour faciliter et accélérer l’approbation des conversions par la ville.
Jon Gambrill, directeur général du bureau de Denver du cabinet d’architecture mondial Gensler, a déclaré que la conversion des 16 principaux bâtiments identifiés par le cabinet et les dirigeants de la ville en logements pourrait ajouter plus de 5 000 unités au centre-ville.
Il est tout à fait logique de convertir un espace commercial sous-utilisé en logements, mais le coût au pied carré est tout simplement trop élevé.
– Alex Horowitz, Initiative de politique de logement du Pew Charitable Trusts
Atlanta, Denver, Phoenix, la région de la baie de San Francisco et Seattle devraient bénéficier le plus de la conversion de bureaux sous-utilisés en logements, selon une étude de juin. Analyse de l’Institut urbain.
Pourtant, les conversions n’ont jusqu’à présent que peu entamé la crise du logement.
Entre 2016 et avril 2024, les projets de conversion de bureaux en immeubles multifamiliaux ont créé plus de 22 000 appartements, selon CBRE, une société de services immobiliers commerciaux et d’investissement. Les 169 projets prévus ou en cours devraient produire 31 000 appartements supplémentaires au cours des prochaines années. Malgré la croissance, ce total représente moins de 0,5 % du stock total d’appartements aux États-Unis.
Lors d’une Présentation de juin Selon le Bureau de Planification et de Développement Communautaire de Seattle, les dirigeants de la ville ont estimé qu’ils s’attendaient à moins d’un une douzaine de projets de conversion pour aboutir à 1 000 à 2 000 nouveaux logements sur sept ans.
L’argent compte
Les villes et les États tentent également de promouvoir les conversions en offrant des incitations et des financements.
Le budget 2025 de la ville de New York est inclus une nouvelle incitation pour la conversion de propriétés commerciales en logements locatifs, offrant jusqu’à 90 % d’exonération fiscale pour les projets comportant au moins 25 % d’unités abordables.
Chicago s’est engagé 151 millions de dollars aux promoteurs pour transformer quatre immeubles de bureaux en 1 000 appartements, dont environ un tiers bénéficieraient de tarifs de location abordables.
Washington, DC, fournit Des abattements fiscaux sur 20 ans pour les conversions commerciales en résidences grâce à son initiative Logement au centre-ville.
Le District de Columbia a dominé le pays en matière de réutilisation adaptative de 2021 à 2024, créant 5 820 nouveaux logements à partir d’immeubles de bureaux, suivi de New York (5 215 logements) et de Dallas (3 163 logements). selon RentCafeun site de recherche d’appartements.
La Californie a approuvé en 2022 400 millions de dollars pour des projets de bureaux à logements.
La législation relative aux échanges commerciaux-résidentiels s’est heurtée à certains obstacles.
Le gouverneur démocrate de Californie, Gavin Newsom, a opposé son veto en octobre à une loi qui aurait fourni des incitations financières aux promoteurs, y compris la possibilité pour les gouvernements locaux d’allouer jusqu’à 30 ans de recettes fiscales foncières pour soutenir la conversion de logements abordables. Cela aurait également accéléré le processus d’approbation pour la conversion d’immeubles de bureaux en développements résidentiels ou à usage mixte.
Newsom s’est opposé à des changements dans les pratiques de travail, y compris l’émission d’ordres d’arrêt de travail en cas d’infraction et des procédures de contestation des violations.
Et au Colorado, une facture qui aurait offert des crédits d’impôt remboursables allant jusqu’à 3 millions de dollars par projet commercial à logement à partir de 2026 a échoué devant l’Assemblée législative plus tôt cette année.
Néanmoins, les experts s’attendent à ce que les efforts de conversion des logements s’intensifient dans tout le pays.
« Tous les Américains, en particulier les communautés mal desservies, ont besoin de logements abordables », a déclaré Horowitz de Pew. « Mais des règles obsolètes rendent plus difficile la création de logements extrêmement abordables. »
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Ce rapport a été publié pour la première fois par Ligne d’Étatqui fait partie du réseau d’information à but non lucratif States Newsroom. Il est soutenu par des subventions et une coalition de donateurs en tant qu’organisme de bienfaisance public 501c(3). Stateline maintient son indépendance éditoriale. Contactez le rédacteur Scott S. Greenberger pour toute question : info@stateline.org. Suivez Stateline sur Facebook et X.