Les villes réduisent les formalités administratives pour transformer des immeubles de bureaux inutilisés en logements

25 novembre—En savoir plus sur la couverture médiatique de Stateline sur la façon dont les communautés à travers le pays tentent de créer des logements plus abordables.

Près d’un cinquième des espaces de bureaux à travers le pays sont vides, un taux d’inoccupation record qui devrait continuer de croître.

Cherchant à la fois à stimuler leur économie et à atténuer leur pénurie de logements, les villes prennent des mesures pour encourager la conversion des espaces de bureaux inutilisés en logements indispensables. Ils comprennent des réductions des délais d’approbation, des exemptions aux règles en matière de logement abordable et des modifications des exigences du code du bâtiment. Certaines villes et États offrent également des incitations fiscales ou des subventions aux promoteurs.

« Les villes doivent s’efforcer de rendre les conversions réalisables en supprimant les barrières réglementaires inutiles », a déclaré Alex Horowitz, directeur de projet de l’Initiative de politique de logement chez The Pew Charitable Trusts.

« Les États-Unis manquent de millions de logements et les taux d’inoccupation des bureaux atteignent des niveaux record. Il est tout à fait logique de convertir des espaces commerciaux sous-utilisés en logements, mais le coût au pied carré est tout simplement trop élevé. »

L’achat et la conversion d’un immeuble de bureaux à des fins résidentielles coûtent en moyenne 685 $ le pied carré. L’achat d’une propriété multifamiliale achevée coûte en moyenne 600 $ le pied carré, tandis que la construction d’un nouveau développement multifamilial coûte environ 588 $ le pied carré.

Les obstacles réglementaires, tels que les codes du bâtiment obsolètes, la taille minimale des unités et les exigences en matière de lumière naturelle, font grimper les coûts. Les villes essaient diverses manières de surmonter ces obstacles.

D’un océan à l’autre

En septembre, Minneapolis a supprimé plusieurs réglementations dans le but d’encourager les conversions, notamment en supprimant les exigences d’audience publique, en exigeant des études de circulation moins intensives et en exemptant les bâtiments convertis de l’exigence habituelle selon laquelle 20 à 30 % des unités doivent être louées à des tarifs inférieurs à ceux du marché. .

San Francisco a renoncé à certaines exigences du code de l’urbanisme et du bâtiment ainsi qu’aux droits de mutation immobilière pour les conversions au centre-ville approuvées avant 2030.

Seattle a approuvé en juillet des exemptions pour les conversions commerciales en résidences de certaines normes de développement de conception et des exigences d’abordabilité du logement.

Le programme Office Conversion Accelerator de la ville de New York fournit un point de contact unique aux propriétaires d’immeubles de bureaux pour rationaliser les conversions, depuis les questions de zonage jusqu’aux permis.

Et Denver a lancé l’année dernière un programme pilote de réutilisation adaptative pour faciliter et accélérer l’approbation des conversions par la ville.

Jon Gambrill, directeur général du bureau de Denver du cabinet d’architecture mondial Gensler, a déclaré que la conversion des 16 principaux bâtiments identifiés par le cabinet et les dirigeants de la ville en logements pourrait ajouter plus de 5 000 unités au centre-ville.

Il est tout à fait logique de convertir un espace commercial sous-utilisé en logements, mais le coût au pied carré est tout simplement trop élevé. — Alex Horowitz, directeur de projet de la Housing Policy Initiative chez The Pew Charitable Trusts

Atlanta, Denver, Phoenix, la région de la baie de San Francisco et Seattle sont ceux qui bénéficieront le plus de la conversion de bureaux sous-utilisés en logements, selon une analyse de l’Urban Institute de juin.

Pourtant, les conversions n’ont jusqu’à présent que peu entamé la crise du logement.

Entre 2016 et avril 2024, les projets de conversion de bureaux en immeubles multifamiliaux ont créé plus de 22 000 appartements, selon CBRE, une société de services immobiliers commerciaux et d’investissement. Les 169 projets prévus ou en cours devraient produire 31 000 appartements supplémentaires au cours des prochaines années. Malgré la croissance, ce total représente moins de 0,5 % du stock total d’appartements aux États-Unis.

Lors d’une présentation en juin du Bureau de planification et de développement communautaire de Seattle, les dirigeants de la ville ont estimé qu’ils s’attendaient à ce que moins d’une douzaine de projets de conversion aboutissent à 1 000 à 2 000 nouveaux logements sur sept ans.

L’argent compte

Les villes et les États tentent également de promouvoir les conversions en offrant des incitations et des financements.

Le budget 2025 de la ville de New York prévoyait une nouvelle incitation à la conversion de propriétés commerciales en logements locatifs, offrant jusqu’à 90 % d’exonération fiscale pour les projets comprenant au moins 25 % d’unités abordables.

Chicago a engagé 151 millions de dollars pour aider les promoteurs à transformer quatre immeubles de bureaux en 1 000 appartements, dont environ un tiers bénéficieraient de tarifs de location abordables.

Washington, DC, offre des abattements fiscaux sur 20 ans pour les conversions commerciales en résidences grâce à son initiative Housing in Downtown.

Le District de Columbia a dominé le pays en matière de réutilisation adaptative de 2021 à 2024, créant 5 820 nouveaux logements à partir d’immeubles de bureaux, suivi de New York (5 215 unités) et de Dallas (3 163 unités), selon RentCafe, un site Web de recherche d’appartements.

La Californie a approuvé en 2022 400 millions de dollars pour des projets de bureaux à logements.

La législation relative aux échanges commerciaux-résidentiels s’est heurtée à certains obstacles.

Le gouverneur démocrate de Californie, Gavin Newsom, a opposé son veto en octobre à une loi qui aurait fourni des incitations financières aux promoteurs, y compris la possibilité pour les gouvernements locaux d’allouer jusqu’à 30 ans de recettes fiscales foncières pour soutenir la conversion de logements abordables. Cela aurait également accéléré le processus d’approbation pour la conversion d’immeubles de bureaux en développements résidentiels ou à usage mixte.

Newsom s’est opposé aux changements dans les pratiques de travail, y compris l’émission d’ordres d’arrêt de travail en cas de violations et de procédures de contestation des violations.

Et au Colorado, un projet de loi qui aurait offert des crédits d’impôt remboursables allant jusqu’à 3 millions de dollars par projet commercial à logement à partir de 2026 a échoué devant l’Assemblée législative plus tôt cette année.

Néanmoins, les experts s’attendent à ce que les efforts de conversion des logements s’intensifient dans tout le pays.

« Tous les Américains, en particulier les communautés mal desservies, ont besoin de logements abordables », a déclaré Horowitz de Pew. « Mais des règles obsolètes rendent plus difficile la création de logements extrêmement abordables. »

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