Les ventes de logements aux États-Unis ont mis fin à une baisse de 4 mois en juillet, grâce à la baisse des taux hypothécaires et à la mise en vente de plus de logements

LOS ANGELES — Les ventes de maisons déjà occupées aux États-Unis ont mis fin à une baisse de quatre mois en juillet, la baisse des taux hypothécaires et la reprise du nombre de propriétés sur le marché ayant encouragé les acheteurs de maisons.

Les ventes de maisons existantes ont augmenté de 1,3 % le mois dernier par rapport à juin, pour atteindre un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 3,95 millions, a déclaré jeudi l’Association nationale des agents immobiliers.

Les ventes ont chuté de 2,5 % par rapport à juillet de l’année dernière et sont inférieures au rythme de l’année dernière. Les dernières ventes de logements ont été légèrement supérieures aux 3,92 millions de ventes attendues par les économistes, selon FactSet.

Les prix des logements ont augmenté sur une base annuelle pour le 13e mois consécutif. Le prix de vente médian national a augmenté de 4,2 % par rapport à l’année précédente pour atteindre 422 600 $. Bien qu’en légère baisse par rapport au sommet historique établi en juin, le prix de vente médian du mois dernier a été le plus élevé jamais enregistré pour le mois de juillet.

« Malgré cette modeste hausse, les ventes de logements restent faibles », a déclaré Lawrence Yun, économiste en chef de la NAR. « Mais les consommateurs ont incontestablement plus de choix et l’accessibilité s’améliore grâce à la baisse des taux d’intérêt. »

Le marché immobilier américain connaît une forte baisse des ventes depuis 2022, lorsque les taux hypothécaires ont commencé à remonter par rapport aux plus bas de l’ère de la pandémie. L’année dernière, les ventes de maisons existantes ont chuté à leur plus bas niveau depuis près de 30 ans, tandis que le taux moyen sur un prêt hypothécaire à 30 ans a atteint son plus haut niveau depuis 23 ans, à 7,79 %, selon l’acheteur de prêts hypothécaires Freddie Mac.

Les taux hypothécaires ont pour la plupart baissé depuis qu’ils ont atteint 7,22 % début mai. Ce mois-ci, le taux moyen d’un prêt immobilier à 30 ans a connu sa plus forte baisse depuis plus d’un an, oscillant autour de 6,5 %. Cette semaine, le taux est passé à son niveau le plus bas depuis 15 mois.

Pourtant, l’accession à la propriété reste hors de portée de nombreux Américains après des années de flambée des prix de l’immobilier : le prix médian des ventes de maisons aux États-Unis a bondi de 51 % au cours des cinq dernières années.

Les acheteurs de maisons qui pouvaient se permettre d’acheter ont bénéficié le mois dernier d’une modeste reprise des propriétés sur le marché.

Au total, il y avait environ 1,33 million de maisons invendues à la fin du mois de juillet, soit une augmentation de 0,8 % par rapport à juin et de 19,8 % par rapport à juillet de l’année dernière, a indiqué la NAR.

Cela se traduit par une offre de quatre mois au rythme actuel des ventes, contre 3,3 mois à la fin du mois de juillet de l’année dernière. Traditionnellement, une offre de cinq à six mois est considérée comme un marché équilibré entre acheteurs et vendeurs.

Un autre facteur contribue à augmenter les stocks : les maisons prennent plus de temps à se vendre, même si elles sont encore vendues relativement rapidement.

Les maisons sont restées généralement sur le marché pendant 24 jours en juillet avant d’être vendues, contre 22 jours en juin et 20 jours en juillet l’année dernière.

De moins en moins de maisons ont fait l’objet d’offres multiples. Un quart des maisons vendues le mois dernier ont été achetées à un prix supérieur à leur prix initial, contre 35 % en juillet de l’année dernière.

« Nous avons donc encore de multiples offres en suspens, mais pas aussi intenses qu’il y a un an », a déclaré Yun.

Les acheteurs d’une première maison qui n’ont pas de valeur nette pour verser leur mise de fonds continuent d’avoir du mal à entrer sur le marché immobilier. Ils ont représenté 29 % de toutes les maisons vendues le mois dernier, un chiffre inchangé par rapport à juin, mais en baisse par rapport aux 30 % de juillet de l’année dernière. Historiquement, ils ont représenté 40 % des ventes.

Les acheteurs de maisons qui peuvent se permettre de contourner les taux hypothécaires et de payer comptant une maison ont représenté 27 % des ventes le mois dernier, en baisse par rapport à 28 % en juin, mais en hausse par rapport à 26 % en juillet 2023. Et environ 13 % des maisons vendues le mois dernier ont été achetées par des investisseurs individuels ou des propriétaires cherchant à acheter une résidence secondaire, contre 16 % un an plus tôt, a déclaré la NAR.

Les ventes de maisons pourraient continuer à augmenter dans les mois à venir si les taux hypothécaires suivent leur trajectoire à la baisse, prévoient de nombreux économistes.

Signes d’un ralentissement de l’inflation et un marché du travail en baisse ont suscité des attentes selon lesquelles la Réserve fédérale va réduire son taux d’intérêt de référence le mois prochain pour la première fois depuis quatre ans.

Les taux hypothécaires sont influencés par plusieurs facteurs, notamment la façon dont le marché obligataire réagit aux décisions de la banque centrale en matière de taux d’intérêt. Cela peut modifier la trajectoire du rendement des bons du Trésor à 10 ans, que les prêteurs utilisent comme guide pour fixer le prix des prêts immobiliers.

« La baisse de l’inflation a accéléré la baisse des taux hypothécaires à la mi-juillet et ces derniers se situent actuellement à un niveau proche de leur plus bas niveau depuis 15 mois », a déclaré Daniele Hale, économiste en chef de Realtor.com. « Cela devrait être de bon augure pour les acheteurs à l’automne, une saison généralement avantageuse pour les acheteurs de maisons. »

Realtor.com prévoit que le taux moyen d’un prêt hypothécaire sur 30 ans tombera à 6,3 % d’ici la fin de l’année.