C’est le cas des propriétaires d’unités de copropriété qui ont remporté une rare victoire contre un conseil d’administration – sans mois ni années de litige.
Un groupe de sept propriétaires de The Woods Condominium, un complexe de 46 logements sur deux étages situé à Wilton Manors, a contesté avec succès des évaluations de 12 000 $ approuvées par leur conseil d’administration — sans vote de tous les propriétaires d’unités — pour remplacer le système de climatisation du complexe. .
Ils ont embauché un avocat qui a envoyé une lettre de cessation qui a convaincu le conseil d’administration d’arrêter le projet de remplacement de 550 000 $. Le conseil d’administration a également voté la rétrogradation de son président, qui était le principal bailleur de fonds du projet.
Mais Randy McLoud, le président déchu, a averti que les propriétaires d’unités dissidents pourraient constater qu’ils ont remporté une victoire à la Pyrrhus. Il dit que le système de climatisation du complexe, vieux de 44 ans – qui envoie l’eau d’un puits sur place à travers une série de tuyaux vers des pompes à chaleur montées à l’intérieur de chaque unité – est en mauvais état et devra être remplacé avant que les propriétaires ne le fassent. capables d’obtenir la valeur marchande de leurs unités.
Articles connexes
L’évaluation de 12 000 $ à chaque propriétaire d’unité pour le remplacement de la climatisation qui a été approuvée en mai faisait suite à plusieurs autres évaluations qui, selon certains résidents, ont épuisé leurs économies ou les ont poussés à l’endettement.
En 2021, chaque propriétaire d’unité s’est vu facturer 2 200 $ pour financer un projet de restauration de piscine de 100 000 $ qui, reconnaît McLoud, n’est toujours pas terminé.
Cela a été suivi d’une facture de réparation de plomberie de 30 000 $ qui a coûté aux propriétaires d’unités plus de 600 $ chacun.
Et puis, en 2022, chaque propriétaire s’est vu facturer 17 400 $ pour couvrir un ensemble d’améliorations de 800 000 $, notamment la restauration de l’électricité et du béton, un nouvel aménagement paysager, de nouvelles laveuses et sécheuses pour la buanderie et une augmentation des frais d’assurance. Une autre évaluation de 5 000 $ pour remplacer le toit a suivi après que la compagnie d’assurance de l’association ait abandonné sa couverture, a déclaré McLoud.
Le projet de remplacement du système de climatisation, d’une valeur de 550 000 $, a été la goutte d’eau qui a fait déborder le vase pour les propriétaires dissidents.
McLoud et l’ancien avocat du conseil ont soutenu que le remplacement constituait une « réparation » que le conseil était autorisé à approuver. Les dissidents ont soutenu que le projet constituait une « modification importante d’un élément commun de l’association » qui, selon la loi sur les copropriétés de l’État et la déclaration de la copropriété The Woods, nécessitait l’approbation des deux tiers des 46 propriétaires d’unités.
Le propriétaire de l’unité, Alex Yalyshev, a pris sur lui de rechercher un avocat qui contesterait la décision. Il a déclaré qu’il n’était pas nécessairement opposé au projet, mais qu’il estimait qu’il avait été incorrectement approuvé et qu’il coûtait trop cher.
Des avocats spécialisés en droit de la copropriété ont fourni des estimations de 25 000 $, 35 000 $ et 40 000 $ pour prendre en charge l’affaire, a-t-il déclaré. « Et ce n’était que le début », a déclaré Yalyshev. « Ils ont dit : ‘Nous allons probablement devoir facturer plus.' »
« C’est un énorme ticket pour lutter pour vos droits, vous savez ? »
Finalement, un avocat spécialisé en litige civil basé à Hollywood, David Lazarovic, qui n’est pas spécialisé dans le droit des copropriétés, a accepté de prendre en charge l’affaire pour 5 000 $, a déclaré Yalyshev. « Il a vraiment pris son temps pour tout enquêter », a déclaré Yalyshev. « Il est même venu dans la propriété pour voir le système de climatisation. Son approche était vraiment pratique.
Remplacer ou ne pas remplacer
Pam Nolan, l’une des principales dissidentes qui a été trésorière du conseil d’administration par intermittence pendant plus de 10 ans depuis 1996, dit qu’elle a utilisé la valeur nette de sa maison pour financer la facture de climatisation de 12 000 $ après avoir utilisé un autre prêt pour rembourser les évaluations précédentes.
Elle soutient que le système de climatisation n’a pas besoin d’être remplacé. « Le système actuel a simplement besoin d’un entretien trimestriel régulier et chacun doit s’approprier sa propre pompe à chaleur et la faire entretenir correctement », a-t-elle déclaré.
Seuls trois ou quatre propriétaires d’unités ont des problèmes avec le système parce qu’ils ne parviennent pas à nettoyer les tuyaux d’admission qui alimentent leurs pompes à chaleur, a-t-elle déclaré. Hormis le remplacement nécessaire de la pompe de secours, qui coûterait entre 5 000 et 15 000 dollars, « il n’y a rien de mal » avec le système, a déclaré Nolan.
McLoud n’est pas d’accord sur le fait que le système actuel répondra aux besoins des copropriétés pendant beaucoup plus longtemps. « Au cours des trois ou quatre dernières années, nous avons eu des ingénieurs, des plombiers, des entreprises de climatisation et des gens compétents ici », a-t-il déclaré. « Il n’y a aucun schéma sur la plomberie ou quoi que ce soit. Le puits s’effondre et se remplit de boue. Une grande partie de la plomberie est bouchée et les pompes à chaleur ne parviennent pas à obtenir suffisamment d’eau pour fonctionner efficacement.
La documentation des entreprises qui ont examiné le système montre « qu’elles ne peuvent rien faire pour ces climatiseurs, car si elles essayaient de les faire exploser, elles pourraient briser les tuyaux dans le mur et nous aurions une inondation majeure », a-t-il déclaré. « La seule solution serait de démolir les sols de tout le monde et de refaire toute la plomberie, et vous savez, qui peut se le permettre ?
Daniel Owsley, un propriétaire d’unité qui ne fait pas partie des dissidents, a déclaré que les problèmes avec le puits et les pompes duraient depuis 10 ans qu’il vivait dans le complexe.
« Au cours des deux ou trois dernières années, la situation a été vraiment mauvaise », a-t-il déclaré. « L’année dernière, j’ai reçu dix fois des techniciens d’entretien de la climatisation et presque tous m’ont dit : « C’est la pompe, c’est la pression, c’est le puits ». L’entreprise que j’utilise m’a dit : « Nous allons nettoyer votre machine et effectuer un entretien annuel régulier, mais nous n’allons pas essayer de réparer votre système car ce n’est pas votre unité, c’est l’ensemble du système de pompe et de puits. »
Owsley a déclaré que son climatiseur était en panne depuis des semaines et, comme beaucoup de ses voisins, il conserve une unité portable qu’il utilise trois ou quatre fois par an pendant que l’unité principale est réparée.
Owsley a déclaré qu’il était favorable au plan approuvé en mai qui aurait remplacé le système de pompe et de puits par des systèmes divisés traditionnels – dans lesquels un compresseur situé à l’arrière de l’unité de condo alimente en air refroidi un gestionnaire à l’intérieur de l’unité de condo – dans tous les 46 condos. unités.
Edward Holodak, alors avocat de l’association, répondant à une lettre de Lazarovic en mai demandant des informations sur la décision, a déclaré que le conseil d’administration lui avait dit que « bien plus de 90 % » des propriétaires d’unités avaient exprimé leur accord avec le projet de remplacement, soit plus que ce que la loi exige. pour approuver le changement.
Les dissidents résistent aux coûts supplémentaires, selon l’ancien président
Faisant écho aux critiques qui ont frappé les copropriétés plus anciennes après l’effondrement de l’immeuble Champlain Towers South à Surfside il y a trois ans, McLoud affirme que les dissidents hésitent généralement à dépenser de l’argent pour l’entretien.
« Malheureusement, il y a eu de nombreuses évaluations parce que cet endroit est resté si longtemps sans aucune réparation. Les gens ici votent (pour ne garder) aucune réserve. Ils rapportent à peine assez pour faire avancer les choses. Il n’y a rien à réparer et c’est ce qui s’est passé au cours des 40 dernières années », a-t-il déclaré.
« Ce n’est pas ma faute si nous n’avons pas réussi l’inspection de 40 ans (qui a conduit à une facture de 800 000 $ pour des réparations comprenant des améliorations au béton et à l’électricité). Je n’ai pas créé de climatiseurs qui s’éteignent. Je n’ai pas créé l’assurance annulation car notre toiture avait 40 ans.
McLoud a déclaré que le plan de remplacement de la climatisation approuvé par le conseil d’administration s’est avéré être la moins chère parmi les options comprenant des tours de refroidissement ou l’installation d’unités de climatisation sur le toit.
L’évaluation de 12 000 $, a-t-il déclaré, comprend le coût de l’embauche d’un électricien pour recâbler chaque unité afin de s’adapter au nouveau système et le paiement d’un charpentier pour venir cacher le câblage. Le contrat qu’il a négocié était le moins cher des trois estimations avec une entreprise « dont nous pensions qu’elle soutiendrait sa garantie », a-t-il déclaré.
« Cesser et s’abstenir »
En août, lorsque McLoud a déclaré que les permis étaient en cours de signature et que les nouvelles unités de climatisation étaient arrivées dans l’entrepôt, Lazarovic a envoyé une lettre de « cessation et d’abstention » signée par Nolan et six autres dissidents qui formulait plusieurs demandes :
— Ne désactivez pas et n’interférez pas avec le fonctionnement du système actuel et ne lancez pas l’installation du nouveau système.
— Annuler la cotisation et rembourser aux propriétaires les fonds recueillis.
— Ne prenez aucune autre mesure avant d’avoir obtenu l’approbation requise des propriétaires d’unités.
— Commencer à organiser une « maintenance appropriée » du système existant.
Le non-respect, indique la lettre, entraînera le dépôt d’une requête en arbitrage non contraignant contre l’association et/ou « une mesure juridique et/ou une injonction supplémentaire étant demandée ».
Yalyshev, qui a embauché Lazarovic, a déclaré qu’il avait oublié son nom sur la lettre parce qu’il essayait de vendre son unité et qu’il ne voulait pas d’un privilège potentiel pour les frais juridiques qui auraient pu empêcher la vente.
Trois membres du conseil d’administration, majoritaires, ont voté lors de la prochaine réunion en septembre pour annuler le projet de remplacement, rembourser les cotisations et rétrograder McLoud de son poste de président, a reconnu McLoud.
La société de gestion immobilière, a-t-il expliqué, a remplacé l’avocat de l’association qui avait défendu le pouvoir du conseil d’administration d’approuver le projet.
Dans un e-mail daté du 29 octobre, la société de gestion immobilière Oasis Community Management, basée à Margate, a déclaré que les remboursements des évaluations devraient être effectués dans les 14 jours.
L’e-mail indique également que l’entreprise a l’intention de « repartir à zéro dans l’évaluation de la climatisation ».
« Plutôt que de décider d’une solution et d’essayer ensuite de l’adapter à notre situation, nous allons acquérir une solide compréhension de notre situation et présenter ensuite ces conclusions à tous les propriétaires », a-t-il déclaré.
Lazarovic a déclaré que ses clients espèrent que l’affaire sera réglée sans qu’il soit nécessaire de recourir à un arbitrage ou à d’autres poursuites judiciaires.
« L’espoir de mes clients est que ce problème soit résolu ou réglé à l’amiable et que tout le monde soit content et que nous suivions tous notre chemin », a-t-il déclaré.
McLoud a laissé entendre que le conflit pourrait ne pas être terminé. Il envisage de déposer une plainte auprès du Département d’État des affaires et de la réglementation professionnelle, alléguant que le conseil d’administration l’a rétrogradé sans déposer un préavis approprié avant la réunion du conseil d’administration de septembre.
S’il fallait recommencer, il a déclaré qu’il demanderait un vote à tous les propriétaires d’unités. Il a ajouté que la nécessité de remplacer le système de climatisation ne disparaîtra pas.
Il a déclaré avoir reçu des courriels d’acheteurs potentiels «me disant: ‘Je suis désolé, nous ne pouvons pas acheter là-bas parce qu’il y a un problème de climatisation.’»
« Le plus triste, c’est que l’entreprise (de réparation de climatisation) avec laquelle nous étions sous contrat nous a même dit que si vous annulez cela, votre prochaine offre sera probablement de 30 à 40 % plus élevée parce que tout augmente. .»
Ron Hurtibise couvre les problèmes des entreprises et des consommateurs pour le South Florida Sun Sentinel. Il peut être contacté par téléphone au 954-356-4071, sur Twitter @ronhurtibise ou par e-mail à rhurtibise@sunsentinel.com.