Les promoteurs et le défenseur du logement critiquent l’augmentation des frais de développement dans un contexte de crise du logement

Un représentant de l’industrie du développement et un défenseur du logement avertissent qu’une récente décision du conseil municipal de Toronto d’augmenter le coût de la construction de nouveaux logements pourrait réduire davantage l’offre de la ville et entraîner des logements moins abordables.

Le Conseil a voté en juillet pour augmenter les redevances d’aménagement de 46 % pour les nouveaux bâtiments résidentiels, l’augmentation devant être mise en œuvre progressivement au cours des deux prochaines années. Les frais sont perçus au moment où un permis de construction est délivré et sont utilisés pour financer l’infrastructure nécessaire pour soutenir une population croissante, y compris le transport en commun, les routes et le logement.

Les promoteurs qui construisent une maison individuelle ou jumelée paieront 43 062 $ de plus que le taux actuel de 137 040 $. Les frais de construction d’un condo de deux chambres ou plus augmenteront de 35 592 $ à partir de 113 271 $, et les frais pour les appartements de deux chambres ou plus augmenteront de 25 206 $ à partir de 80 218 $.

Richard Lyall, président du Conseil de la construction résidentielle de l’Ontario, a déclaré que l’augmentation pourrait rendre économiquement non viables de nombreux projets domiciliaires actuellement en cours.

“Cela va entraîner l’annulation de projets à venir”, a déclaré Lyall.

“Cela va à l’encontre du bon sens et de la réalité.”

Lyall a déclaré que les développeurs sont déjà confrontés à des coûts de construction exorbitants et à une pénurie de main-d’œuvre qualifiée.

Parallèlement aux exigences d’inclure des unités abordables dans les nouveaux projets à proximité des stations de transport en commun dans le cadre de la politique de zonage inclusif de la ville – qui obligera les promoteurs à subventionner ces unités en augmentant le prix des unités restantes – Lyall a déclaré que l’augmentation des frais gonflera le coût déjà élevé du logement pour acheteurs et locataires.

“C’est le consommateur qui paie en fin de compte et nous avons déjà une crise d’abordabilité du logement”, a déclaré Lyall.

Richard Lyall, à droite, est photographié ici avec le premier ministre de l’Ontario, Doug Ford, lors d’une annonce de logement à London, en Ontario, en mai 2022. (John Lehman)

Augmenter le coût de la construction pour financer la croissance

La ville de Toronto affirme que l’augmentation est basée sur un mandat provincial selon lequel «la croissance devrait payer la croissance», ce qui signifie que les frais d’aménagement et autres frais, y compris les taux d’affectation des parcs et les frais d’avantages communautaires, devraient couvrir les coûts des infrastructures nécessaires pour accueillir les nouveaux résidents.

Un rapport du personnel de la ville indique qu’environ 22% des 67 milliards de dollars de projets d’immobilisations prévus au cours des 20 prochaines années seront recouvrables grâce aux redevances d’aménagement avec le nouveau taux.

La ville affirme avoir adopté une approche équilibrée en divisant l’augmentation en deux tranches en mai 2023 et 2024 et en exemptant de l’augmentation des frais les logements locatifs construits à cet effet et les projets de zonage inclusif.

Cela fait augmenter le coût nécessaire pour construire plus de maisons et de logements.– Eric Lombardi, Plus de voisins Toronto

“Nous comprenons que les défis actuels auxquels est confrontée l’industrie du développement incluent l’escalade des coûts, des taux d’intérêt plus élevés et des pénuries de main-d’œuvre”, indique un communiqué de la ville.

Eric Lombardi, un défenseur du logement abordable avec More Neighbours Toronto, a déclaré que le déménagement impose un fardeau financier trop lourd aux nouveaux résidents tout en réduisant les impôts fonciers pour les propriétaires existants.

“Ce que cela fait, c’est augmenter le coût nécessaire pour construire plus de maisons et de logements”, a déclaré Lombardi.

“C’est un exercice de prise de décision qui rend la tâche très difficile pour les jeunes comme moi, les nouveaux immigrants et ceux qui sont exclus de la manne immobilière qui s’est produite au cours de la dernière décennie parce qu’ils ont vraiment pu commencer leur vie dans la ville. “

Ralentissement du logement

Le marché du logement de la ville connaît actuellement un ralentissement alors que la hausse des taux hypothécaires entraînée par les hausses de taux d’intérêt de la Banque du Canada pèse sur les ventes de maisons. La semaine dernière, le Toronto Regional Real Estate Board a révélé que les ventes de maisons dans la région du Grand Toronto avaient chuté de 47 % en juillet par rapport à la même période l’an dernier et de 24 % par rapport à juin dernier.

Les prix de certains types de logements, quant à eux, baissent à un rythme plus lent mais restent toujours élevés au-dessus des niveaux d’avant la pandémie.

La société de données Urbanation Inc. a déclaré la semaine dernière qu’elle s’attend à ce que près de 10 000 unités de condos GTA soient retardées cette année.

Dans un communiqué, un porte-parole du maire John Tory a déclaré que la nouvelle augmentation des frais de développement équilibre le besoin de croissance avec le besoin de construire des logements. Le porte-parole a souligné les amendements défendus par Tory et Coun. Ana Bailão exemptera certains projets de logements abordables et plus petits de l’augmentation.

“Nous voulons nous assurer que la croissance continue de payer pour la croissance et que l’infrastructure nécessaire pour soutenir plus de maisons et plus de personnes est correctement mise à niveau pour accueillir de nouveaux développements”, a écrit Lawvin Hasidi.

“Il est également important de garder à l’esprit que les frais d’aménagement de Toronto sont toujours inférieurs à ceux de Mississauga, Vaughan et Markham pour les grandes constructions résidentielles, bien que Toronto ait des coûts de terrain et de main-d’œuvre plus élevés que les villes environnantes.”

Même si les redevances d’aménagement de Toronto peuvent être inférieures à celles de certaines municipalités environnantes, un rapport de la Société canadienne d’hypothèques et de logement publiés le mois dernier ont révélé qu’ils sont toujours parmi les plus élevés du pays.

Le rapport indique que les promoteurs de Toronto paient en moyenne 86 $ par pied carré en frais gouvernementaux, comparativement à 70 $ à Vancouver et 24 $ à Montréal. Selon le type de logement, le rapport indique que les frais et redevances représentent entre 10,4 et 23,5 % du coût de la construction à Toronto.

Pendant ce temps, la ville affirme qu’aucune de ses recherches n’a montré qu’une baisse des frais d’aménagement entraînerait une baisse des prix des logements ou une augmentation de l’offre de logements.