Les prix de l’immobilier en Australie chutent, les taux d’intérêt augmentent mais les analystes disent qu’il n’y a pas encore de crash

Maisons nouvellement construites dans la banlieue de Denham Court à Sydney, Australie. Les taux hypothécaires sont tombés en dessous de 2 % ces dernières années, mais les taux d’intérêt augmentent rapidement en Australie.

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SYDNEY — Dans un pays où la propriété immobilière domine les conversations de barbecue et les dînersl’Australienne Lili Zhang est comme beaucoup de propriétaires.

Bien qu’elle ait un portefeuille de propriétés en bonne santé, elle fait maintenant face à la plus grande menace pour son investissement, la hausse des taux d’intérêt.

Zhang, qui a la quarantaine et travaille dans la finance à Sydney, possède sa propre maison d’une valeur de 3 millions de dollars australiens (près de 2 millions de dollars) et investit dans deux autres appartements dans la banlieue est populaire de la ville.

Pour financer cela, elle a contracté des emprunts bancaires d’une valeur d’environ 3 millions de dollars australiens (près de 2 millions de dollars).

Les taux hypothécaires sont tombés en dessous de 2 % ces dernières années, mais comme dans de nombreux pays, les taux d’intérêt augmentent rapidement en Australie alors que la banque centrale cherche à maîtriser l’inflation, qui est à un niveau record de 6,8 % au cours des 12 mois se terminant en août.

La Banque de réserve d’Australie a hausse des taux d’intérêt pendant cinq mois consécutifs élevage le taux de change officiel à 2,35 % contre seulement 0,1 % en avril dans un effort pour débarrasser le “fléau” de l’inflation, selon le gouverneur Philip Lowe.

Pas le moment de paniquer, mais le sentiment de ne pas voir le bout du tunnel sur la hausse des coûts m’empêche de bien dormir la nuit.

Lili Zhang

propriétaire australien

Les banques ont répercuté l’augmentation des coûts d’emprunt par des taux de prêt plus élevés, qui oscillent désormais entre 4 % et 5 % et sont en passe d’augmenter encore.

Zhang a déclaré que ses remboursements doubleraient bientôt pour atteindre environ 16 000 dollars australiens par mois et qu’elle était inquiète.

Ses locataires ont des contrats de location fixes et elle ne peut pas augmenter les loyers pour couvrir ses nouvelles dépenses hypothécaires. Elle ne s’attend pas non plus à une augmentation de salaire proportionnelle.

“Ce n’est pas le moment de paniquer, mais le sentiment de ne pas voir le bout du tunnel sur la hausse des coûts m’empêche de bien dormir la nuit”, a déclaré Zhang, ajoutant que la banque centrale était lente à réagir à la hausse des coûts.

“Je pensais que nous avions déjà eu de l’inflation l’année dernière, mais nous n’avons vu aucune mesure pour freiner la hausse des coûts.”

Vente aux enchères publique d’une maison dans la banlieue de Sydney, à Kyeemagh, en septembre.

Su Lin Tan | CNBC Asie

“Pendant l’élection [in May], tout le monde blâmait la guerre ou les confinements. C’est juste une excuse commode”, a-t-elle ajouté.

“Nous sommes trop tard pour maîtriser l’inflation, je n’ai pas besoin d’être économiste pour savoir … ces factures lorsque je vérifie au [supermarket] compteur me disent déjà à quoi m’attendre dans les mois à venir.”

Zhang dit qu’elle réduit également les dépenses, y compris ses cafés à emporter préférés, ce qui est exactement ce que la RBA veut voir.

Mais alors que les dépenses globales peuvent être réduites, ralentissant ainsi l’inflation, le secteur australien du logement entre maintenant dans un nouvel état de flux où les acheteurs hésitent à acheter en raison des taux d’intérêt élevés sur les prêts, ou ils attendent que les prix baissent davantage. Et les vendeurs ne savent pas s’ils veulent vendre moins cher.

En d’autres termes, le marché immobilier australien est au milieu d’une impasse essayant de s’adapter à une nouvelle normalité.

Avec la chute des prix de l’immobilier en Australie – parmi les plus élevés au monde -, les conditions en Australie offriront un aperçu aux observateurs économiques du monde entier alors que les taux d’intérêt continuent d’augmenter.

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Avec la chute des prix de l’immobilier en Australie – parmi les plus élevés au monde -, les conditions en Australie offriront un aperçu aux observateurs économiques du monde entier alors que les taux d’intérêt continuent d’augmenter.

Selon le dernier rapport international sur l’accessibilité au logement de Demographia pour 2022, Sydney s’est classée deuxième après Hong Kong en tant que ville la moins abordable au monde. Melbourne est en cinquième position.

“Il y a certainement plus d’opposition entre acheteurs et vendeurs en ce moment”, a déclaré Elia Owen, responsable de la recherche résidentielle chez Corelogic, l’un des principaux fournisseurs de données immobilières en Australie..

“Cela peut être vu à travers les jours médians sur le marché, qui se situent à 33 jours à l’échelle nationale au cours des trois mois jusqu’en août, contre un récent creux de 20 jours au printemps dernier.”

Les prix des maisons chutent

Les prix nationaux des maisons ont chuté pour un quatrième mois consécutif alors que la demande de maisons commence à baisser en raison de la hausse des coûts d’emprunt, selon Corelogic.

La baisse mensuelle des prix en août a également été la plus importante depuis 1983, Corelogic a déclaré dans son dernier rapport sur l’indice de la valeur des maisons.

“Chaque capitale, à l’exception de Darwin, connaît actuellement une récession immobilière, avec un scénario similaire qui se déroule dans les régions du reste de l’État, où seule l’Australie-Méridionale régionale a enregistré une augmentation de la valeur des logements pour le mois”, a déclaré Corelogic.

Les acheteurs de maisons se rassemblent devant la vente aux enchères d’une terrasse rénovée dans le Newtown de Sydney en septembre.

Su-Lin Tan / CNBC Asie-Pacifique

Commentant les derniers résultats de Corelogic, Marcel Thieliant, économiste australien de Capital Economics a déclaré que “la détérioration rapide de l’accessibilité en raison de la flambée des taux hypothécaires entraînera une baisse des prix dans les huit capitales d’au moins 10% supplémentaires”.

À Sydney, la plus grande ville d’Australie, les prix des maisons ont chuté de plus de 7 % depuis que les prix ont commencé à se détendre au début de l’année, juste avant la remontée des taux d’intérêt.

Mais les baisses surviennent après une flambée massive des prix de près de 30 % dans la reprise post-Covid qui a débuté vers la fin de 2020, tirée par des programmes de relance pour stimuler les dépenses et soutenue par des taux d’intérêt bas.

Il y a des signes clairs que la hausse du coût de la construction, une baisse de la confiance des consommateurs et la chute des prix établis des maisons ont entraîné un ralentissement de la demande de logements neufs…

Association de l’industrie du logement

Le même schéma peut être observé à Melbourne, la deuxième plus grande ville du pays. Depuis qu’ils ont atteint des prix record plus tôt cette année, les prix des logements à Melbourne ont chuté de près de 5 %.

Selon Corelogicles taux de dédouanement actuels aux enchères dans les deux villes ont également clôturé en baisse entre 50% et 60% ces dernières semaines, malgré l’arrivée du printemps, la période commerciale la plus dynamique pour l’industrie.

Depuis qu’ils ont atteint des prix record plus tôt cette année, les prix des logements à Melbourne ont chuté de près de 5 %.

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Les enchères sont le moyen le plus populaire de vendre des maisons à Sydney, Melbourne et dans de nombreuses régions d’Australie et un indicateur clé du sentiment du marché sur le marché immobilier.

Cela signifie qu’un peu plus de la moitié des propriétés mises aux enchères ont été vendues. Bien qu’ils soient encore supérieurs aux autorisations de 30% à 40% au plus fort de la pandémie, ils étaient inférieurs à ceux des années de boom de 2013 à 2017, lorsque les taux d’autorisation étaient constamment d’environ 70% à 80%.

Plus de signes avant-coureurs

D’autres indicateurs pointent également vers la faiblesse du marché australien du logement, en particulier dans les grandes villes.

L’association nationale de l’industrie de la construction résidentielle en Australie, la Housing Industry Association, a averti que la construction de maisons avait ralenti.

“L’augmentation la plus rapide du taux de trésorerie en près de 30 ans mettra fin à ce boom de la construction”, a-t-il déclaré dans une note le mois dernier.

“Il y a des signes clairs que la hausse du coût de la construction, une baisse de la confiance des consommateurs et la chute des prix des logements établis ont entraîné un ralentissement de la demande de logements neufs par rapport aux niveaux records de 2020/21.”

Ceux qui prêtent aux développeurs et aux constructeurs, tels que les sociétés cotées en Australie N1 Holdings, disent qu’ils reçoivent des commentaires selon lesquels de nombreux acheteurs ne s’engagent pas à acheter.

“La réduction de la capacité d’emprunt due à la hausse des taux a définitivement éloigné certains acheteurs du marché. C’est probablement une période de transition où les acheteurs potentiels alignent leur esprit sur un nouveau budget”, a déclaré le directeur général de N1 Holdings, Ren Hor Wong.

Housing Industry Association : “L’augmentation la plus rapide du taux de trésorerie en près de 30 ans mettra fin à ce boom de la construction”

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L’appétit pour les prêts au logement a également diminué, selon le Bureau australien des statistiques. Ils ont baissé de 8,5 % en juillet après une baisse de 4,4 % en juin.

Selon le courtier en hypothèques Catalyst, il y a “une baisse nette des demandes d’achat avec les premières séries d’augmentations de taux”. La taille des prêts a également été plus faible et les primo-accédants, qui ont moins de pouvoir d’emprunt, ont reculé.

Mais les demandes de prêts se sont améliorées au cours du mois dernier, les emprunteurs ayant commencé à accepter des taux plus élevés et des prêts plus petits, ont déclaré le PDG de Catalyst, Adrian Lee, et le responsable de l’équipe des prêts hypothécaires résidentiels et des PME, Stephen Michaels.

Pas de crash en vue

L’un des signes les plus révélateurs d’un marché immobilier en difficulté est l’impayé des prêts.

Dans la dernière mise à jour de Fitch Ratings, les « arriérés hypothécaires de plus de 30 jours » ont diminué au deuxième trimestre de l’année. Le taux de chômage record a plafonné les impayés, a-t-il déclaré.

Cependant, Fitch a souligné qu’il y avait un décalage de trois mois après la hausse des taux d’intérêt et avant qu’un titulaire de prêt hypothécaire doive commencer à effectuer des remboursements plus élevés.

L’agence de notation s’attend à ce que les risques d’impayés continuent d’augmenter, notamment parce que les travailleurs australiens, bien qu’employés à plein temps, ne verront pas leurs salaires augmenter en conséquence.

“L’ampleur de la pression dépendra également de la vitesse et du niveau des hausses des taux d’intérêt et de l’inflation”, a-t-il déclaré.

Goldman Sachs dit que la banque centrale australienne pourrait signaler un nouveau resserrement de la politique monétaire

Le groupe de recherche Roy Morgan a déclaré plus tôt ce mois-ci que si quelque 20% des titulaires de prêts hypothécaires nationaux étaient “à risque” de “stress hypothécaire” après les 3 premières hausses de taux, c’était moins que le nombre d’emprunteurs stressés pendant la crise financière mondiale au début 2009.

“Le scénario le plus probable est que les prix continuent de chuter jusqu’au milieu de l’année prochaine, malgré un atterrissage en douceur”, ont déclaré Lee et Michaels.

Lorsqu’on lui a demandé si un “crash” ou une chute de 30% des prix de l’immobilier similaire à la crise financière mondiale en Australie pourrait se produire, Owen a déclaré que c’était peu probable.

L’utilité des prêts hypothécaires est assez stable en Australie en raison de la hausse des revenus et du taux de chômage record, a déclaré Owen. Les prêts hypothécaires australiens sont également prudents, y compris un tampon de 3 points de pourcentage en place pour l’évaluation de la capacité de remboursement des prêts hypothécaires, a-t-elle ajouté.

La disponibilité des prêts hypothécaires est assez stable en Australie en raison de la hausse des revenus et du taux de chômage record et les prêts hypothécaires sont également prudents, y compris un tampon de 3 points de pourcentage en place.

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Cependant, à mesure que les pressions récessionnistes s’intensifient du fait de la hausse des taux d’intérêt, le marché du travail tendu qui maintient les remboursements hypothécaires intacts pourrait commencer à se dégrader.

“Au moment où les hausses des taux de trésorerie entreront pleinement en vigueur pour les titulaires de prêts hypothécaires, il y aura encore plus de souffrances pour les ménages – mais pas assez pour entraîner un effondrement du marché immobilier”, a déclaré Owen.

De plus, alors que la récession est un risque pour le marché du logement en Australie, ce risque est partiellement compensé par les prix élevés des matières premières qui maintiennent le dollar australien dynamique et soulagent une certaine pression pour que la Banque de réserve suive les hausses de taux aux États-Unis.

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