22 août — TRAVERSE CITY — Orchardview Townhomes, un ensemble de logements abordables situé dans le coin nord-ouest de Traverse City, pourrait plus que doubler de taille si les plans de la commission du logement de la ville fonctionnent.
Les commissaires ont voté à 5 voix contre 0 en faveur d’un accord de 45 ans pour que la Commission du logement de Traverse City paie 4 % des revenus locatifs d’Orchardview, moins le coût de certains services publics, au lieu des taxes foncières. Les commissaires Tim Werner et Mitchell Treadwell étaient absents à la séance de lundi.
La directrice adjointe de la Commission du logement, Alisa Korn, a déclaré que la propriété avait déjà conclu un accord de paiement en lieu et place des taxes avec la ville et payait environ 9 000 $ par an. Cela représente 10 % des loyers nets des abris, tandis que les documents montrent que le nouveau PILOT ferait payer à TCHC environ 27 457 $ la première année.
Cette augmentation provient de la différence de loyer une fois la propriété agrandie, a déclaré Korn.
L’accord devrait aider TCHC à obtenir des crédits d’impôt pour le logement à loyer modique afin d’agrandir et de moderniser la propriété, comme indiqué précédemment. Il est prévu de construire 30 appartements d’une et deux chambres sur une partie du terrain non aménagé de la propriété. La commission du logement souhaite également rénover les 21 maisons de ville existantes de trois et quatre chambres.
Korn a invité tout commissaire curieux de la mission du TCHC à visiter son bureau et à voir Orchardview par lui-même.
« C’est vraiment une superbe propriété, et je suis très excitée de la voir enfin se concrétiser comme nous l’avions imaginé il y a 30 ans », a-t-elle déclaré.
Le commissaire Tim Werner s’est alors demandé si le projet ne respectait pas une politique d’électrification adoptée précédemment par les dirigeants de la ville, des inquiétudes que la maire Amy Shamroe a relayées lundi en l’absence de Werner. Cette politique obligerait tout projet soutenu par la ville, y compris par le biais de PILOTS, à fonctionner uniquement à l’électricité.
Korn a déclaré que les nouveaux appartements respecteront cette politique, notamment en ajoutant des bornes de recharge pour voitures électriques. Mais le remplacement des systèmes de chauffage dans les maisons de ville existantes serait trop coûteux, surtout compte tenu de leur taille.
Shamroe a également noté que la politique laisse une marge de manœuvre pour des exceptions lorsque l’électrification n’est pas possible ou pratique, en particulier pour les projets de logements abordables.
La rénovation des maisons de ville et la construction de nouveaux appartements font partie d’un processus visant à faire passer Orchardview d’un type de financement et de propriété à un autre, a déclaré Korn. Alors que TCHC conserverait une participation, une société privée achèterait une part et une autre gérerait la propriété.
Les loyers des locataires resteraient abordables, mais le ministère américain du Logement et du Développement urbain ne subventionnerait plus directement la propriété. À cette fin, TCHC cherche à obtenir des crédits d’impôt pour le logement des personnes à faible revenu auprès de l’État, et un accord de paiement tenant lieu d’impôts avec la ville l’aidera à obtenir ces crédits d’impôt.
Korn a déclaré aux commissaires que ce processus, connu sous le nom de démonstration d’aide à la location, ouvre la propriété à des améliorations qui n’auraient jamais été possibles avec le budget du HUD.
« Cela nous permet donc de bénéficier du développement et de l’investissement du secteur privé, et donc d’offrir à nos résidents leur première rénovation de cuisine en 35 ans », a-t-elle déclaré.
La propriété acceptera également les bons Housing Choice, qui permettent aux locataires de payer 30 % de leurs revenus pour le loyer tout en payant la différence entre ce montant et un loyer équitable au propriétaire, a déclaré Korn.
La commissaire Jackie Anderson a posé une série de questions sur le montant que la TCHC paiera par le biais du programme PILOT par rapport à ce qu’elle paierait sur les taxes foncières ordinaires. Ces questions visaient à évaluer les avantages que la commission du logement pourrait en tirer et les pertes de revenus que la ville subirait.
Korn a convenu que le PILOT est un grand avantage pour la commission du logement, et le commissaire Mi Stanley a rappelé un point qu’Ashley Halladay-Schmandt, directrice exécutive de la Northwest Michigan Coalition to End Homelessness, a soulevé plus tôt dans la réunion.
Halladay-Schmandt a déclaré aux commissaires qu’il en coûte environ 2,45 millions de dollars par an pour prendre soin des 70 sans-abri chroniques dans les comtés d’Antrim, Benzie, Grand Traverse, Kalkaska et Leelanau.
Stanley a comparé cela à une perte prévue de 3 millions de dollars de recettes fiscales sur 45 ans. Anderson a déclaré qu’elle n’était pas sûre que ce soit le bon chiffre et a demandé cette information pour les futures demandes PILOT.
De plus, les appartements que TCHC souhaite construire sont destinés aux personnes gagnant 60 % du revenu médian de la région ou moins, a déclaré Stanley. Cela représente 47 480 $ pour un ménage de deux personnes, selon les chiffres de l’État. Il est donc possible qu’ils hébergent certaines de ces personnes sans abri chroniques.
« Je pense que c’est une victoire très claire pour notre communauté si nous sommes en mesure de soutenir cela au niveau de la commission municipale, et cela a un impact à long terme sur ces services très coûteux qui contribuent à maintenir une population sans abri de la taille de celle que nous constatons dans notre communauté en ce moment », a-t-elle déclaré.
L’ajout des appartements nécessiterait un rezonage de la propriété, et les commissaires de la ville ont voté lundi à 5 voix contre 0 pour fixer un vote au 3 septembre pour rezoner les maisons de ville d’Orchardview.
Le rezonage proposé en zone résidentielle multifamiliale à partir de la conservation résidentielle actuelle a suscité une certaine résistance de la part des voisins de Morgan Farms, qui ont fait valoir qu’il s’agissait d’un saut trop important.
Janet Fleshman, résidente du quartier, a fait valoir que cela ne correspondrait ni au plan directeur existant ni à la réécriture proposée, et la voisine Jenny Young a également souligné la contamination persistante à l’arsenic sur la propriété d’Orchardview.
Stanley a déclaré que lors de sa visite de la propriété et des fermes Morgan adjacentes, elle a estimé que l’expansion proposée aurait un impact « assez négligeable » sur le grand quartier.
L’urbaniste Shawn Winter a souligné que le zonage actuel date de 1999, lorsque la ville a révisé son règlement de zonage. La conservation résidentielle n’aurait pas permis un projet comme Orchardview, s’il n’avait pas été construit en 1991.
Korn a déclaré que le rezonage demandé annulerait ce changement précédent.
« Croyez-moi, si nous avions eu accès au financement en 1991, nous aurions construit cette propriété comme nous espérons la terminer maintenant », a-t-elle déclaré.