19 octobre — Une proposition autorisant la création de nouveaux districts fiscaux qui pourraient aider les villes à financer l’amélioration des infrastructures – si tous les propriétaires fonciers du district sont d’accord – sera décidée par les électeurs participant aux élections générales du 5 novembre en Oklahoma.
La question d’État 833, que la législature a votée, modifierait la Constitution de l’Oklahoma pour permettre aux villes de créer des districts d’infrastructures publiques qui peuvent être utilisés pour financer les routes, les trottoirs et les parcs, ainsi que l’amélioration de l’eau et des égouts.
Les partisans affirment que la mesure pourrait aider les promoteurs à couvrir le coût de la construction de lotissements, en particulier dans les villes qui n’ont peut-être pas la capacité de cautionnement pour aider à payer ces coûts.
Les opposants estiment que la proposition est vague dans la mesure où elle ne définit pas les infrastructures publiques et manque de garanties suffisantes.
La question d’État 833 nécessite une majorité simple pour être adoptée. S’il est adopté, il n’entrera en vigueur que l’année prochaine au moins, car les législateurs prévoient de préciser les détails des directives statutaires au cours de la prochaine session, qui débutera le 3 février.
Pour cette raison, la Ligue municipale d’Oklahoma reste à l’écart de la mêlée politique, a déclaré Leslie Blair, directrice des affaires législatives et des communications.
« Nous n’avons pris aucune position sur la résolution 833, que ce soit en nous y opposant ou en la soutenant, mais nous en sommes conscients et nous surveillerons ce qui se passera », a déclaré Blair. « Si cela est adopté, nous serons impliqués dans des discussions sur les garde-fous à mettre en place et les définitions. C’est donc quelque chose que nous surveillons. »
Le sénateur John Haste (R-Broken Arrow) a rédigé la résolution commune 16 du Sénat, qui désignait la SQ 833 pour un vote du peuple. Le SJR 16 a facilement été adopté par les deux chambres : 38 voix contre 7 au Sénat et 66 voix contre 27 à la Chambre des représentants. Haste a déclaré que les législateurs de la dernière session avaient envisagé de rédiger un projet de loi qui aurait inclus des règlements et d’autres détails.
« Mais la décision était de ne pas le faire, d’entrer dans le vif du sujet, jusqu’à ce que le projet de loi soit effectivement adopté », a déclaré Haste dans une interview.
S’il est approuvé par les électeurs, le SQ 833 permettrait à 100 pour cent des propriétaires fonciers d’une partie d’une municipalité de demander à la ville de créer un PID pour financer les infrastructures dans cette zone. S’il est approuvé par un conseil municipal ou une commission municipale, le PID serait en mesure d’émettre des obligations pour financer des projets d’infrastructure dans la région. Les obligations seraient remboursées au moyen d’une évaluation de l’impôt foncier pouvant aller jusqu’à 10 usines sur les propriétés du PID. (Un « moulin » équivaut à 1 $ de taxe pour chaque tranche de 1 000 $ de valeur imposable d’une propriété.)
« Nous avons mis certaines choses là-dedans, comme un maximum de 10 millions, parce que c’est en place dans le Missouri, le Texas, l’Utah, le Colorado, où ils les ont utilisés », a déclaré Haste. « Et nous avions l’impression que c’était l’une des garanties ou garde-fous que nous voulions mettre en place, que le maximum que vous puissiez faire serait de 10 usines. »
Haste a déclaré que l’Oklahoma connaît une pénurie de logements dans tout l’État. L’un des obstacles les plus importants à la construction de nouvelles maisons est la nécessité d’inclure des infrastructures essentielles. Les PID aideraient les villes à financer les infrastructures nécessaires, a-t-il déclaré.
« C’est un autre outil dans la panoplie d’outils pour aider l’État à mesure que nous grandissons – pour pouvoir l’utiliser pour le logement, mais c’est aussi quelque chose qui donne le choix », a déclaré Haste. « Cela nous aidera à mesure que nous, comme je l’ai dit, grandissons en tant qu’État, mais cela vous donne beaucoup d’options. Et comme je l’ai dit, si quelqu’un ne veut pas y participer, s’il n’est pas obligé de le faire, et s’ils le veulent, il y a une opportunité. »
Même si le SQ 833 peut sembler prometteur, les électeurs doivent être prudents, a déclaré le représentant Andy Fugate (D-OKC), qui a publié une vidéo sur Facebook critiquant la mesure.
« Il propose un nouveau district fiscal et (autorise) un nouvel impôt foncier pour financer les infrastructures publiques à l’intérieur de ce district. Malheureusement, la question de l’État ne définit pas les infrastructures publiques », déclare Fugate dans sa vidéo. « Sans garde-fous, cette question d’État est une arnaque facile qui profite à une poignée de personnes au détriment du reste d’entre nous. Imaginez cela. »
Tel que proposé, un PID pourrait être utilisé par un ou plusieurs promoteurs sur une parcelle de terrain au sein d’une municipalité qui souhaitent créer un impôt foncier pour couvrir les obligations pour des projets d’infrastructure sur cette parcelle de terrain.
« Cela pourrait être des routes. Cela pourrait être des sentiers. Cela pourrait être des trottoirs, de l’eau, des eaux usées, ce genre de choses », a déclaré Haste. « Eh bien, en particulier, dans les villes qui connaissent une forte croissance, ils peuvent ou non avoir la capacité de créer des liens pour aider à cela. Donc, ce qu’ils peuvent faire, c’est aller en ville. Tout d’abord, cela doit être dans un zone incorporée. Donc, si elle n’est pas incorporée, elle ne peut pas être utilisée.
Le ou les promoteurs demanderaient à la ville de mettre en place un PID qui permettrait la caution.
« Ensuite, ils devraient soumettre une variété de documents, etc., à l’appui de cela, ainsi que les documents constitutifs liés à la caution, etc. », a déclaré Haste. « Et si la ville l’approuve et leur permet d’avancer, alors que se passerait-il, vous iriez acheter un terrain dans ce lotissement pour construire une maison. (…) Alors, ici, ils vous diront que, OK, maintenant nous avons cette caution et ainsi, vous serez évalués par tant d’usines.
Haste a déclaré qu’une évaluation de 10 millions sur une maison de 300 000 $ équivaudrait à environ 300 $ par an.
« Maintenant, on vous dit cela et vous dites: ‘Eh bien, non, je ne suis pas intéressé à payer cela' », a déclaré Haste, notant qu’un propriétaire potentiel du terrain pourrait simplement décider de ne pas acheter le terrain.
Les propriétaires fonciers en dehors du PID ne verront pas leurs évaluations de taxe foncière affectées, a-t-il déclaré.
« Ce sont juste ceux qui bénéficient des commodités, ceux qui en bénéficient seraient ceux qui les paient, pas n’importe qui d’autre », a déclaré Haste.
Les PID pourraient également être utilisés dans les développements existants, a-t-il déclaré.
« Peut-être que les eaux usées ou l’eau, quelque chose doit être remplacé, ou qu’il y a des routes ou autre dont le développement est responsable », a déclaré Haste. « Ensuite, ce qu’ils peuvent faire, c’est potentiellement cautionner pour payer cela. Mais dans ce cas, ils devraient obtenir l’adhésion à 100 pour cent de chaque propriétaire de surface au sein de ce développement. Ainsi, même un seul pourrait dire: » Non, je ne le fais pas. je veux faire ça », et cela n’arriverait pas. C’est donc là que je parle de choix. Il faut avoir le choix de participer ou non. »
Un PID ne fonctionnerait pas dans un lotissement où la ville est responsable de choses telles que les rues, l’eau, les eaux usées et les trottoirs, a-t-il déclaré.
« Cependant, là où je le vois, c’est que vous êtes dans un développement, et que le développement est responsable de ces routes, ou de ces trottoirs, ou autre, ou qu’ils veulent ajouter des choses, alors c’est là que je pourrais en voir un se faire parce que ils vont devoir payer pour cela de toute façon », a déclaré Haste. « Et donc, en étant capable de cautionner, cela rend la situation un peu plus acceptable pour eux. Cela ne va pas à l’encontre de la capacité de cautionnement de la ville, et la ville ne garantit pas le paiement. »
Faire confiance aux législateurs « sur la promesse de bien faire les choses »
Dans une interview, Fugate a déclaré qu’il est facile pour les électeurs d’interpréter mal la question d’État 833 en supposant qu’elle crée des garde-fous qui n’existent pas réellement, par exemple en présumant que les « améliorations publiques » signifient des infrastructures pour le grand public.
« Ce n’est tout simplement pas le cas », a-t-il déclaré. « Un promoteur pourrait utiliser cela pour construire des équipements – vous savez, un parc, une piscine, un terrain de golf – au sein d’une communauté exclusive. Et bien que ceux-ci répondent à la définition d’une « amélioration publique », ils ne sont pas accessibles au grand public. public en soi », a déclaré Fugate. « Il serait trivial pour eux de faire cela si un promoteur achète la totalité de la zone qui ferait partie de ce district d’infrastructures publiques. Cela signifie que la pétition émane d’un seul individu. »
Ce promoteur unique, ou une seule personne, devra toujours obtenir l’approbation d’un conseil municipal ou d’une commission.
« Mais ce conseil municipal pourrait être influencé par l’argument selon lequel cette communauté exclusive haut de gamme sera le joyau de la communauté dans son ensemble », a déclaré Fugate. « Et donc, ils approuveraient ensuite cela. »
Fugate a déclaré qu’une autre préoccupation des gens à propos du SQ 833 est que ceux qui vivent dans un PID – les propriétaires payant plus d’impôts fonciers que les autres résidents de la ville – pourraient être moins enclins à voter pour d’autres propositions d’impôt foncier, telles que les émissions d’obligations de district scolaire.
Au-delà de cela, Fugate a déclaré que les électeurs devraient être sceptiques à l’égard du SQ 833, car cela signifie que le Parlement serait dans les détails.
« Les électeurs ne font pas confiance au Parlement pour leur argent », a-t-il déclaré. « Et ils ne font certainement pas confiance aux législateurs quant à leur promesse de faire les choses correctement. »
Fugate a déclaré qu’il ne pensait pas que les PID offriraient une grande aide dans le développement de logements pour les résidents à faible revenu. Il semble peu pratique que des résidents à faible revenu s’installent dans un lotissement ou un lotissement où l’impôt foncier est plus élevé, a-t-il déclaré.
« Si nous souhaitons vraiment développer des opportunités de logements à faible revenu pour les gens, nous devons examiner deux choses », a-t-il déclaré. « N°1, nous devrions envisager des crédits d’impôt supplémentaires qui pourraient être utilisés pour construire cela… et nous devrions chercher des moyens d’empêcher les achats d’entreprises qui font grimper le coût du logement aujourd’hui. »