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Norwich Royal Arcade qui s'étend de la place du marché vers le château de Norwich et a été conçue par l'architecte George Skipper en 1899. Norfolk, Angleterre, Royaume-Uni.

Images de l'éducation | Groupe Universal Images | Getty Images

La faiblesse du marché immobilier britannique devrait se poursuivre dans un avenir prévisible, ont déclaré des experts du marché à CNBC, les investisseurs retirant récemment leur argent du secteur et forçant certains fonds à cesser leurs activités.

Le gestionnaire d'investissement M&G a suspendu mercredi la semaine dernière son fonds de 2,5 millions de livres sterling (3,29 milliards de dollars) pour l'immobilier commercial. Le fonds, l'un des plus importants du genre au pays, avait investi dans 91 immeubles commerciaux au Royaume-Uni, y compris des centres commerciaux et d'autres espaces commerciaux et de bureaux. La décision de M&G est intervenue après que les investisseurs ont commencé à retirer leur argent des préoccupations suscitées par le Brexit et l'avenir du secteur de la vente au détail.

"Les sorties inhabituellement élevées et soutenues du portefeuille immobilier M&G ont coïncidé avec une période où l'incertitude politique continue liée au Brexit et les changements structurels en cours dans le secteur de la vente au détail au Royaume-Uni nous ont rendu difficile la vente de biens commerciaux", ont déclaré les investissements M&G dans un communiqué. .

Jeudi dernier, près de 57 millions de livres sterling ont été retirées des fonds immobiliers du Royaume-Uni, ce qui en fait le pire jour à ce jour en 2019 pour les sorties de fonds immobiliers britanniques, selon le réseau de transactions de fonds Calastone. Novembre a également été le troisième pire mois de l'année pour les fonds immobiliers britanniques, avec des sorties de fonds atteignant 251 millions de livres sterling.

Le fonds immobilier de M&G n'est pas le premier à faire face à des difficultés. Sept fonds immobiliers britanniques ont été suspendus depuis le vote sur le Brexit en 2016, a rapporté le FT. Plus tôt cette année, la suspension du fonds phare de Neil Woodford a également fait craindre des actifs difficiles à vendre.

"Les fonds immobiliers du Royaume-Uni subissent le coup des incertitudes politiques, résultant à la fois du Brexit et des retombées potentielles des prochaines élections à enjeux élevés au Royaume-Uni", a déclaré à CNBC Francesco Filia, directeur général de la société de gestion d'actifs Fasanara Capital.

"Sur de tels marchés, la caractéristique de liquidité quotidienne offerte par les fonds est plus une faiblesse qu'une force", a ajouté Filia.

Pourquoi ces fonds immobiliers sont-ils en difficulté?

Le secteur britannique de la vente au détail est confronté à des défis importants car les clients optent pour les achats en ligne plutôt que pour les magasins physiques. En conséquence, les détaillants ferment ces magasins ou renégocient les loyers – ce qui signifie que ceux qui sont propriétaires de la propriété, comme les parcs de vente au détail, éprouvent également des difficultés.

Les lumières de Noël décorent Piccadilly Circus dans le centre de Londres le 2 décembre 2019, Londres en Angleterre.

NurPhoto | NurPhoto | Getty Images

Les investisseurs reconsidèrent l'opportunité de garer de l'argent dans ces fonds immobiliers, mais il n'y a pas non plus de nouveaux investisseurs prêts à acheter ce qui est déchargé. Il y a un manque de liquidité dans le secteur où un actif ne peut pas être acheté ou vendu rapidement. Les fonds immobiliers, comme M&G, sont donc confrontés à des difficultés pour vendre des actifs assez rapidement pour rembourser les investisseurs.

"Il y a des problèmes (pour les fonds immobiliers commerciaux) car ils ne peuvent pas sortir, car il n'y a pas d'acheteurs étant donné l'avenir incertain de ces actifs", a déclaré vendredi à CNBC Roger Jones, responsable des actions chez London Capital, une société de gestion d'actifs.

"Cela provoque une spirale des prix à la baisse, et je crains qu'il faudra un certain temps avant d'arriver à un point de compensation, car la viabilité future de ces sites pour les actifs de vente au détail est trop incertaine et l'utilisation alternative est toujours lente à se matérialiser", a également déclaré Jones .

Risques de contagion

Les régulateurs semblent conscients des risques de contagion potentiels et les gestionnaires d'actifs disent qu'ils surveillent le commerce de leurs fonds immobiliers. Les autres fonds immobiliers du Royaume-Uni comprennent: Aberdeen U.K. Property; Janus Henderson U.K. Property: Threadneedle U.K. Property et Aviva Investors.

Aberdeen Standard Investments a déclaré dans un communiqué, à la suite de la suspension de la négociation de M&G: "Notre intention est de surveiller de près l'impact sur le sentiment des investisseurs envers le Aberdeen U.K. Property Fund et le SLI U.K. Real Estate Fund."

Lothar Mentel, directeur des investissements chez Tatton Investment Management, a déclaré vendredi dans une note à ses clients que les gestionnaires des autres principaux fonds immobiliers du Royaume-Uni tenaient à souligner que la contagion ne se propagerait pas.

"Ils prétendent avoir suffisamment d'argent liquide pour répondre aux demandes de retrait", a-t-il déclaré. Cependant, s'asseoir sur de l'argent liquide soulève également certaines préoccupations pour les investisseurs, car les fonds d'investissement sont censés générer des rendements pour leurs clients.

Pour éviter les débordements potentiels du marché, l'autorité de conduite financière (FCA) du Royaume-Uni a récemment entamé une surveillance quotidienne des fonds immobiliers.

La FCA a également annoncé en septembre de nouvelles règles pour les fonds à capital variable investissant dans des actifs non liquides. Un rapport conjoint entre la FCA et la Banque d'Angleterre, attendu dans les prochaines semaines, devrait annoncer de plus amples détails dans ce domaine.

L'agence de notation de crédit, Fitch solutions, a déclaré la semaine dernière que les gestionnaires d'actifs devraient introduire des mesures telles que s, qui permettraient aux clients d'effectuer des remboursements de manière plus ordonnée.

"Sans ces mesures, davantage de fonds immobiliers commerciaux du Royaume-Uni pourraient devoir imposer des mesures de liquidité extraordinaires, en particulier compte tenu de la toile de fond du processus du Brexit et des perspectives négatives pour le secteur de l'immobilier commercial", a déclaré Fitch.

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