Les entreprises technologiques de San Francisco assises sur des quantités record d’espace vide

Les gens portent des masques protecteurs à l’extérieur de la Salesforce Tower à New York.

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Cloudera a quitté son bureau du centre-ville de San Francisco au début de l’année dernière avec l’intention de sous-louer l’espace et de déplacer ses employés vers le sud vers le siège de la société de logiciels dans la Silicon Valley.

Mais la pandémie a laissé la société sans personne pour reprendre le bureau, la forçant à prendre une importante dépréciation immobilière.

À l’ancien siège social de DoorDash, à proximité, un locataire a manqué à son loyer pendant un mois, ce qui a entraîné une perte de revenus pour l’entreprise de livraison de nourriture, qui doublait en tant que propriétaire.

Airbnb a déclaré jeudi dans son rapport sur les résultats avoir subi une dépréciation de 113 millions de dollars au premier trimestre « liée à des espaces de bureaux à San Francisco que nous jugions inutiles ».

Ensemble, ces trois sociétés ont enregistré près de 200 millions de dollars de dépréciations immobilières au cours de l’année écoulée après que Covid-19 ait transformé le marché des bureaux de la région de la baie en une zone morte. Ce montant en dollars grimpe à près d’un milliard de dollars lors de l’ajout de dépréciations liées aux contrats de location des grands employeurs technologiques Salesforce, Dropbox, Uber, PayPal et Zendesk.

Alors que les sociétés de logiciels et d’Internet ont poursuivi leur ascension stratosphérique en 2020, les bureaux somptueux qu’ils considèrent comme chez eux sont restés inactifs, laissant le marché immobilier commercial de San Francisco avec une surabondance d’offre inconnue. Une grande partie des retombées financières a été supportée par les entreprises très technologiques qui ont mené un marché haussier et une frénésie d’expansion de plus d’une décennie, capturant d’énormes quantités d’espace à des prix records et sous-louant souvent des étages complets à des start-ups et des entreprises de l’extérieur de la ville. qui cherchaient un avant-poste dans la région de la baie.

À la fin du premier trimestre de 2021, le montant des espaces de sous-location vacants à San Francisco avait grimpé à 9,7 millions de pieds carrés, contre environ 3 millions à la fin de 2019, et représentait 40% de tous les espaces commerciaux disponibles dans la ville, selon la société immobilière commerciale Avison Young.

Mark Côté, co-fondateur de T3 Advisors, une société immobilière axée sur la technologie qui aide les locataires dans leurs projets de croissance, a déclaré que les entreprises à la recherche d’un bureau à San Francisco ont une rare opportunité au cours des deux à trois prochains trimestres d’obtenir un rabais. . Contrairement aux propriétaires traditionnels, qui ont été réticents à baisser les prix de location, les entreprises de technologie avec un espace excédentaire sont parfois disposées à offrir des loyers à taux réduit et à assumer la perte parce qu’elles ont déjà « dû faire face à la dépréciation », a déclaré Cote.

«Il y a une fenêtre de valeur pour les locataires à San Francisco avant l’effet boomerang, où les gens et les entreprises vont revenir», a déclaré Cote, dont la société opère à Boston, New York et la région de la Baie. « Si vous êtes un sous-propriétaire, vous sautez sur un locataire actif. »

Cote a déclaré que les entreprises qui paient 90 $ le pied carré peuvent offrir des sous-locations pour 20 $ à 25 $ de moins et manger la différence. Robert Sammons, directeur principal de la recherche en Californie du Nord à la société immobilière Cushman & Wakefield, a déclaré qu’en plus de ces remises, les entreprises « superposent des incitations telles que le loyer gratuit et des allocations supplémentaires d’amélioration des locataires ».

Offres d’emploi en plein essor

Même avec les remises, il n’est toujours pas facile de trouver des preneurs.

La région de la baie a mis du temps à rouvrir et le centre-ville de San Francisco reste assez creux, même si taux de vaccination dans la ville sont parmi les plus élevés du pays et Les cas de Covid ont plongé. Les entreprises technologiques sont restées productives avec des employés travaillant à domicile, allégeant la pression pour les ramener au bureau et amenant beaucoup à commencer à planifier un avenir hybride avec moins de besoins immobiliers.

Le taux global de vacance de bureaux à San Francisco a grimpé à 18,7% au premier trimestre contre 6% un an plus tôt, a rapporté Cushman & Wakefield dans son aperçu du marché pour la période. C’est le plus élevé depuis 2005, alors que la ville se remettait encore de l’effondrement du point-com. Les chiffres sont également gonflés sur les principaux marchés comme New York et Chicago, mais ces villes dépendent moins de la technologie, l’industrie qui gravite le plus activement vers le travail à distance.

Avant la pandémie, la société d’analyse Cloudera avait prévu de transférer plusieurs centaines d’employés de ses bureaux de San Francisco et de Palo Alto, en Californie, à son siège social juste au sud de Santa Clara. Lorsque les fermetures ont commencé, le déménagement était en cours, mais la société n’avait pas encore trouvé de locataires de remplacement, laissant l’espace vide.

Sans personne pour payer le loyer, Cloudera a dû prendre un Frais de dépréciation l’année dernière de 35,8 millions de dollars. Mick Hollison, Le président de Cloudera, a déclaré dans une interview que le bureau de Palo Alto « aurait fait l’envie de n’importe qui il y a à peine quelques années et qu’il est maintenant très difficile de sous-louer ».

Hollison a déclaré qu’il s’attend à ce qu’environ la moitié des employés de Cloudera retournent au bureau à un certain titre cette année, mais il est probable qu’environ 25% seront en permanence éloignés et que beaucoup d’autres ne viendront que pendant une partie de la semaine.

« Notre empreinte diminuera avec le temps », a-t-il déclaré.

Ailleurs à San Francisco, DoorDash a subi une dépréciation de 11 millions de dollars au cours des trois premiers trimestres de 2020. La société de livraison de repas basée sur l’application a déclaré dans son Prospectus d’introduction en bourse que l’entreprise d’un locataire a été perturbée par le coronavirus et qu’il a déclaré à DoorDash en avril « qu’il ne ferait aucun paiement de loyer mensuel futur ».

La charge de 113 millions de dollars d’Airbnb au premier trimestre de 2021 s’ajoute à 35,8 millions de dollars en dépréciations de baux l’année dernière. La société de colocation a licencié environ 25% de ses employés il y a un an alors que le marché du voyage s’effondrait.

Après qu’Uber ait réduit environ 20% de ses effectifs au début de la pandémie, l’entreprise de covoiturage, qui s’était rapidement développée à San Francisco, s’est retrouvée avec beaucoup trop de biens immobiliers. Uber a déclaré dans son 2020 rapport annuel qu’il «a quitté, et mis à disposition pour sous-location, certains bureaux loués, principalement en raison des commandes d’abris sur place prolongées de la ville de San Francisco et de nos activités de restructuration». La société a enregistré des dépréciations liées à des contrats de location pour l’exercice de 94 millions de dollars.

Inscrivez-vous sur la façade du chantier pour la construction du nouveau siège social d’Uber Inc annonçant un arrêt de travail et des retards lors d’une épidémie de coronavirus COVID-19 à San Francisco, Californie, le 19 mars 2020.

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Uber disposait de 824000 pieds carrés d’espace de sous-location disponible sur quatre sites à San Francisco à la fin du premier trimestre, selon Cushman & Wakefield, de loin la plus grande entreprise. Dropbox a terminé deuxième avec 418000 pieds carrés, après l’annonce de la société de logiciels de collaboration des plans pour aller à distance d’abord. La dépréciation de Dropbox l’année dernière était d’un peu moins de 400 millions de dollars, suivie d’une Charge de 17,3 millions de dollars au premier trimestre.

Salesforce, le plus grand employeur privé de San Francisco, dispose de 287 000 pieds carrés. La société a pris 216 $ de dépréciations l’année dernière en raison de «baux immobiliers dans certains endroits que nous avons décidé de quitter», selon la société. rapport annuel.

‘Commencer à les voir rentrer’

Cependant, a déclaré Sammons, l’activité reprend. La demande des locataires est au plus haut depuis avant le début de la pandémie, ce qui indique que de plus en plus d’entreprises recherchent de l’espace. Sammons a déclaré qu’un bail direct (par l’intermédiaire d’un propriétaire) de 200 000 pieds carrés est sur le point d’être annoncé, ce qui sera le plus important depuis les jours précédant Covid.

« Certains s’étaient retirés et avaient mis en pause toute sorte d’expansion, et nous commençons à les voir réintégrer le marché », a déclaré Sammons.

Il y a aussi eu un mouvement récent dans les sous-locations. Société de logiciels de conception Figma vient de prendre le relais 100 000 pieds carrés d’espace au centre-ville de Credit Karma, qui a déménagé son siège social à Oakland. Et Dropbox a trouvé preneurs pour de grandes parties de son espace vacant.

BridgeBio, un développeur de médicaments, récemment a pris près de 53000 pieds carrés de Dropbox, et Vir Biotechnology, une autre société des sciences de la vie, convenu à la fin de l’année dernière pour sous-louer environ 134 000 pieds carrés du complexe.

Le prix du pied carré de Vir commence à 47,77 $ cette année et augmente de 3% par an à 68,11 $ en 2032, selon le contrat de location. Lorsque Dropbox a signé son bail original de 15 ans en 2017, l’entreprise a accepté de payer 62 $ le pied carré la première année, pour atteindre 93,78 $ la dernière année. En louant 736000 pieds carrés à ce prix, Dropbox était alors apparemment signature du plus grand contrat de bureau jamais réalisé à San Francisco.

Alors que Dropbox peut devoir compter sur des remises et d’autres avantages pour attirer des locataires potentiels, la société est dans une position unique pour attirer les entreprises de biotechnologie. Son complexe se trouve dans une zone appelée Mission Bay, remplie de centres médicaux et réservée aux entreprises des sciences de la vie.

La demande d’espace est si élevée dans le secteur en plein essor de la biotechnologie que plus tôt cette année, la société de capital-investissement KKR acheté la propriété pour environ 1,1 milliard de dollars, Dropbox étant toujours responsable du reste de son bail.

«Les entreprises des sciences de la vie se tournent maintenant vers la ville parce qu’elles voient cette opportunité», a déclaré Sammons. Le bâtiment Dropbox « a les plaques de plancher et les plans d’étage, et tout est construit et prêt pour les entreprises des sciences de la vie. »

Le changement soudain vers ce que Dropbox appelle son modèle «Virtual First» a transformé une société de logiciels cloud qui était à la pointe de l’émergence de San Francisco en tant que centre technologique en l’un des plus grands sous-propriétaires de la ville. Dans son siège social allégé et dans d’autres endroits à travers le monde, Dropbox maintient un espace pour la collaboration en personne et les sessions de rassemblement d’équipe.

Dropbox a déclaré dans son dernier rapport trimestriel que bien qu’il espère générer des revenus de sous-location supplémentaires et économiser de l’argent en allant à distance, « il n’y a aucune garantie que nous réaliserons les avantages prévus pour notre entreprise. »

D’autres entreprises technologiques basées à San Francisco comme Twitter, Square et Okta ont dit à leurs employés qu’ils pouvaient travailler de n’importe où maintenant et dans le futur.

Pourtant, Cote de T3 s’attend à ce que San Francisco rebondisse même si environ 20% des emplois sont en permanence éloignés. Les employeurs de la technologie devront être plus flexibles et rationnels avec leur espace physique, mais ils veulent toujours être au centre de l’action, a-t-il déclaré.

« La principale chose dont tout le monde doit se souvenir est le talent de la main-d’oeuvre », a déclaré M. Cote. « Vous ne pouvez pas reproduire ça du jour au lendemain. »

– Jordan Novet de CNBC a contribué à ce rapport

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