Vous vivez dans une maison gérée par une copropriété, une coopérative ou une association de propriétaires? Vous avez des questions sur ce que ces personnes peuvent et ne peuvent pas faire? Ryan Poliakoffavocat et auteur basé à Boca Raton, a des réponses.
Question: Mes volets anti-ouragan ont été retirés pour effectuer des travaux de restauration du béton. Ils ont été démontés avant le 1er juillet 2024. Puisque la restauration n’est pas terminée, qui est responsable de les remettre en place ? De plus, lorsque les volets ont été démontés, ils fonctionnaient bien, mais la manière dont ils ont été démontés les a endommagés, et je ne peux donc pas les réinstaller. L’association et/ou l’entrepreneur sont-ils responsables des dommages causés aux volets ? Signé, CZ
Cher CZ,
J’ai abordé cette question dans une chronique précédente, mais je ne l’ai pas évaluée en détail. À compter du 1er juillet 2024, la Loi sur les condominiums prévoit désormais que « le propriétaire d’une unité n’est pas responsable du coût de l’enlèvement ou de la réinstallation de la protection contre les ouragans, y compris les fenêtres, portes ou autres ouvertures extérieures, si son enlèvement est nécessaire à l’entretien, à la réparation ou au remplacement d’autres biens de la copropriété ou de la propriété de l’association dont l’association est responsable ».
C’est la loi, aujourd’hui. Vos volets ont été démontés avant la loi, et je ne pense donc pas que vous ayez droit à un remboursement pour ce coût (si vous l’avez déjà fait, ce qui ne semble pas être le cas) ; mais comme la réinstallation a lieu après l’adoption de la loi, je pense que l’association est obligée de réinstaller vos volets.
Cependant, la loi parle de démontage et de réinstallation. Elle n’aborde pas la question de ce qui se passe si les volets sont endommagés ou hors normes et ne peuvent donc pas être remplacés.
S’il est vrai que les volets auraient pu être réinstallés sans les dommages causés par l’entrepreneur, je pense que l’association serait responsable du coût de leur remplacement, étant donné que les dommages ont été causés par la négligence de l’entrepreneur (et elle pourrait avoir une réclamation contre l’entrepreneur pour les rembourser, selon son contrat). Mais si les volets tombaient simplement en morceaux avant d’être retirés, ou s’ils ne sont pas conformes au code, je pense que le coût des volets eux-mêmes serait à votre charge.
Le propriétaire d’un condo cherche un moyen de réclamer un casier de rangement dans les parties communes
Question:J’habite un immeuble en copropriété de 24 unités qui a 42 ans. Les seuls éléments communs limités sont les places de stationnement attribuées. Au milieu des années 80, plusieurs propriétaires se sont réunis et se sont attribué des emplacements de rangement dans les parties communes de l’immeuble. Cela a été noté sur un bout de papier, mais cela n’a jamais été voté par le conseil d’administration ou les membres. Mon casier de rangement est à côté de mon espace de stationnement. J’utilise continuellement mon casier depuis plus de sept ans. Est-il possible que je puisse revendiquer de façon permanente mon casier dans une partie commune par possession indue ? Signé, JH
Cher JH,
C’est intelligent, mais je ne pense pas que cela fonctionnerait.
Pour ceux qui ne connaissent pas ce terme, la possession indue est un principe juridique selon lequel une personne qui est par ailleurs un intrus sur une propriété privée peut revendiquer la propriété de cette propriété si elle la détient suffisamment longtemps et répond à certaines exigences légales démontrant à la fois qu’elle agit comme si elle était propriétaire de la propriété et que le véritable propriétaire agit comme s’il ne l’était pas. Il s’agit essentiellement d’une prise de contrôle hostile du bien.
En Floride, l’article 95.18, le statut de Floride ainsi que la jurisprudence ont établi les éléments de la possession adverse. Tout d’abord, vous devez être propriétaire du bien depuis sept ans, comme vous l’avez fait. Mais votre propriété doit être hostile – sans la permission du véritable propriétaire. Vous devez ensuite l’utiliser exclusivement de manière ouverte et notoire ; vous devez clôturer, entretenir ou améliorer la propriété pour montrer votre intention d’en être propriétaire ; et vous devez payer toutes les taxes foncières prélevées dans l’année suivant la prise de possession (et continuer à les payer par la suite).
Je ne pense pas que vous puissiez satisfaire à la plupart de ces exigences. Vous utilisez la propriété avec la connaissance et la permission de l’association et des autres propriétaires, et votre utilisation n’est donc pas hostile. Vous ne l’avez pas non plus vraiment améliorée ni clôturée de quelque façon que ce soit, et bien que le casier de stockage ne soit pas taxé indépendamment, tous les propriétaires paient effectivement la taxe foncière sur celui-ci par le biais de la valeur de leurs unités, car vous possédez tous les éléments communs, conjointement et solidairement. Ce que vous décrivez n’est pas ce que la possession adversative est censée faire.
Ryan Poliakoff, associé chez Poliakoff Backer, LLP, est un spécialiste certifié en droit de la copropriété et du développement planifié. Cette chronique est dédiée à la mémoire de Gary Poliakoff. Ryan Poliakoff et Gary Poliakoff sont co-auteurs de « New Neighborhoods — The Consumer’s Guide to Condominium, Co-Op and HOA Living ». Envoyez vos questions par e-mail à condocolumn@gmail.com. Assurez-vous d’indiquer votre emplacement.
Cet article a été publié à l’origine sur Palm Beach Post : Ils ont cassé les volets anticycloniques de mon condo. Qui paie pour en installer de nouveaux ?