Les auditeurs de l’État dénoncent les transactions immobilières de l’agence Falls

22 août — Les vérificateurs de l’État ont reproché à une agence de développement basée à Niagara Falls de ne pas avoir fourni de détails précis sur les avantages économiques potentiels de certaines de ses transactions immobilières, notamment l’achat pour 1,36 million de dollars de sept propriétés du centre-ville qui ont ensuite été vendues à des promoteurs privés pour 3 $.

Dans un audit publié mercredi, le bureau du contrôleur de l’État de New York, Thomas DiNapoli, a déterminé que même si les transactions immobilières de USA Niagara Development Corp. étaient conformes aux exigences de la loi sur les autorités publiques de New York, elles avaient été approuvées avec des informations « insuffisantes » sur le nombre et les types d’emplois à créer et les ramifications fiscales potentielles par rapport à la valeur reçue et à la juste valeur marchande des propriétés.

Ces conclusions font partie d’un audit plus large mené par le contrôleur de l’État qui a déterminé que l’agence mère d’USA Niagara, l’Empire State Development Corp., n’avait pas respecté les exigences légales de fournir des rapports annuels précis sur ses avoirs immobiliers.

« ESD doit être plus transparente sur les transactions immobilières qu’elle effectue », a déclaré DiNapoli. « Cela devrait commencer par une comptabilité précise de son portefeuille immobilier et une meilleure divulgation expliquant les avantages économiques pour les contribuables de New York des ventes de propriétés en dessous de leur juste valeur marchande. »

L’Empire State Development répond

En réponse à l’audit, ESD a défendu les transactions immobilières, affirmant qu’elles avaient été conclues conformément à la mission principale d’USA Niagara, qui est de rendre aux propriétés longtemps inexploitées des chutes une utilisation productive grâce à des partenariats avec le secteur privé.

L’ESD a noté que les propriétés faisaient partie de « l’acquisition stratégique de terrains » d’USA Niagara, qui a été financée dans le cadre de l’initiative de développement économique « Buffalo Billions » de l’ancien gouverneur Andrew Cuomo pour « rassembler des propriétés longtemps inactives situées près du parc d’État de Niagara Falls afin d’éliminer la dégradation du centre-ville et d’y accroître la densité des utilisations en vue de l’établissement d’un quartier durable toute l’année. »

« Cette mission a été accomplie en acquérant ces propriétés vacantes, sous-utilisées et délabrées et en les transférant à des promoteurs pour densifier et revitaliser un important corridor commercial à Niagara Falls », a déclaré ESD dans sa réponse à l’audit.

L’ESD a également fait valoir que les documents du conseil d’administration pour chacun des projets décrivaient l’objectif principal tout en énonçant les avantages supplémentaires et accessoires des projets.

« Tous les transferts de propriétés ont été effectués dans le respect de la loi », a déclaré Pamm Lent, porte-parole de l’ESD, dans un communiqué publié en réponse aux questions du journal. « Les prévisions d’augmentation des recettes fiscales ou de création d’emplois n’étaient pas des conditions préalables au transfert ».

USA Niagara est une société d’utilité publique créée en 2001 sous l’administration de l’ancien gouverneur George Pataki. La filiale ESD est chargée de soutenir et de promouvoir les initiatives de développement économique à Niagara Falls en « tirant parti des investissements privés et en encourageant la croissance et le renouvellement de l’industrie touristique » dans la ville.

Propriétés en question

En 2019, le conseil d’administration d’USA Niagara a accepté d’acheter 31 propriétés individuelles totalisant environ 11 acres de terrain dans le centre-ville de Niagara Falls à son propriétaire de l’époque, l’homme d’affaires de Lewiston Joseph « Smokin’ Joe » Anderson. L’agence a acquis les parcelles en utilisant 14,7 millions de dollars de fonds publics provenant de l’initiative de développement économique Buffalo Billions de l’ancien gouverneur Andrew Cuomo. À l’époque, les responsables de l’État ont déclaré que les parcelles avaient une juste valeur marchande totale de 25,75 millions de dollars.

USA Niagara a acquis les propriétés d’Anderson, qui étaient inactives depuis des années, dans le but de les mettre à la disposition de nouveaux propriétaires qui ont exprimé leur intérêt à les réaménager, de préférence dans le cadre de projets à usage mixte.

Les auditeurs de l’État ont noté qu’en juin 2023, l’agence d’État avait cédé sept de ces propriétés, qui, selon eux, ont été acquises pour un coût total de 1,36 million de dollars et vendues plus tard à un trio de promoteurs qui ont payé 1 $ pièce, soit 3 $ au total.

Parmi les propriétés, quatre, situées aux adresses 500, 512, 518 et 503 Third St., ont été transférées en mars 2021 par le conseil d’administration d’USA Niagara pour 1 $ à Montante Group, LLC, une division de la société de développement de l’ouest de New York TM Montante.

USA Niagara a sélectionné Montante comme promoteur privilégié des parcelles en janvier 2020 à la suite de la publication d’un appel d’offres sollicitant des promoteurs intéressés. Montante avait initialement annoncé son intention de développer une brasserie, des bureaux et un espace événementiel au 500 Third St. La société a depuis annoncé un partenariat avec Radio Social, basée à Rochester, pour développer des restaurants, des bars, un hôtel-boutique, un espace de conférence et un bowling au 500 Third St. et au 512 Third St.

Le président de TM Montante, Chris Campos, a déclaré au journal plus tôt ce mois-ci que la société restait engagée dans le projet, qu’il a décrit comme retardé en raison de problèmes de financement.

USA Niagara a cédé les propriétés de Third Street à Montante au même moment où les membres du conseil d’administration ont accepté de transférer deux autres parcelles, des terrains vacants au 554 et 558 Third Street, pour 1 $ à une autre société privée, SJI Main. Ces terrains ont été mis à disposition par l’agence pour être utilisés comme espace de stationnement dans le cadre du projet de SJI Main de construire un complexe d’appartements à grande échelle qui comprendrait 36 ​​appartements résidentiels et six espaces commerciaux.

La septième propriété identifiée dans l’audit, qui est située au 466 Third St., comprend deux espaces commerciaux au rez-de-chaussée, dont un actuellement loué par la pizzeria locale Donatallo’s Restaurant et la Hammer & Crown Brewing Co., qui continue de travailler à l’ouverture d’une brasserie sur place. USA Niagara a vendu cette propriété à une entreprise locale, Cataract Development Corp., pour 1 $ afin de soutenir la rénovation maintenant terminée de huit appartements à l’étage par l’entreprise.

L’audit soulève des questions

Les auditeurs ont noté que la loi sur les pouvoirs publics exige que les pouvoirs publics cèdent des biens à leur juste valeur marchande, à quelques exceptions près. Lorsqu’elles proposent des transferts à un prix inférieur à celui du marché, les auditeurs ont noté que les autorités doivent fournir des informations détaillées à leurs conseils d’administration et au public, notamment une description du bien, une évaluation de la juste valeur marchande du bien, une description de l’objet du transfert et une déclaration raisonnable du type et du montant de l’avantage pour le public résultant du transfert.

Dans le cas de USA Niagara, les auditeurs ont constaté que le conseil d’administration de l’agence n’avait reçu que « des déclarations générales et des informations sur les avantages des projets proposés ». Alors que les avantages attendus des projets de réaménagement liés aux sept propriétés en question étaient répertoriés comme la création de nouveaux emplois ou l’augmentation de l’assiette fiscale, les auditeurs ont déclaré que le personnel de USA Niagara n’avait fourni aucune information spécifique sur le nombre et le type d’emplois qui résulteraient des projets, ni aucune information spécifique, ou fourchette, sur le montant des recettes fiscales que la localité pourrait espérer une fois les projets terminés.

« Pour chacune de ces cessions, l’USAN a présenté à son conseil d’administration les informations conformes aux exigences minimales de la loi sur les autorités publiques pour approbation », peut-on lire dans l’audit de l’État. « Cependant, les informations présentées manquaient de détails pour évaluer plus efficacement les transactions avant leur approbation au-delà des généralisations générales sur les nouveaux développements. »

Selon l’audit, l’ESD a indiqué qu’en juin 2023, elle possédait 130 propriétés et que 71 (55 %) étaient vacantes. Trois des propriétés vacantes sont d’anciens établissements pénitentiaires de la région de New York (Downstate, Bayview et Lincoln). L’ESD a identifié ces propriétés comme ayant un potentiel de conversion en logements (y compris des logements abordables) et a lancé des demandes de propositions à leur sujet.

Selon l’audit, 28 autres propriétés vacantes se trouvent à Niagara Falls et dans ses environs et appartiennent à USA Niagara. Les auditeurs ont constaté qu’une seule de ces propriétés est signalée par ESD comme ayant des plans de développement « définitifs ».

En réponse à l’audit, l’ESD a suggéré que le bureau du contrôleur avait « incorrectement » décrit les 28 parcelles vacantes comme manquant de plans de développement « définitifs ». Les responsables de l’État ont noté que les 28 propriétés font partie d’un investissement plus vaste dans les chutes pour « éliminer la dégradation de la zone et soutenir les quartiers ». Ils ont également indiqué qu’il existe 28 parcelles fiscales distinctes qui ne sont pas des « propriétés indépendantes appropriées pour des opportunités de développement distinctes ».

Parmi les propriétés, ESD a déclaré que neuf d’entre elles faisaient l’objet d’un appel d’offres et avaient un promoteur préféré dans le cadre d’un développement prévu, cinq seront utilisées dans le cadre d’un projet de place publique lié à la passerelle Heritage Gateway d’USA Niagara et deux feront l’objet d’un futur appel d’offres pour un développement privé après l’achèvement de la passerelle. ESD a également noté que les propriétés restantes faisaient l’objet d’appels d’offres qui n’ont pas réussi à recueillir de propositions de développement acceptables ou n’étaient pas encore liées à des accords de développement signés.

L’audit de l’État a également reproché à l’ESD de ne pas avoir respecté une section de la loi sur les autorités publiques qui exige la publication, au moins une fois par an, d’un rapport répertoriant tous les biens immobiliers qu’elle détient ainsi que des descriptions complètes des propriétés qu’elle a vendues ou transférées.

Le bureau de DiNapoli a déterminé qu’ESD n’avait publié un rapport détaillé sur son portefeuille immobilier qu’en décembre 2022, après le début de l’audit actuel. Avant la publication de ce rapport, ESD avait fourni aux auditeurs cinq versions inexactes ou incomplètes de son portefeuille immobilier. Ces inexactitudes répétées font craindre que le rapport publié ne rende toujours pas correctement compte des avoirs d’ESD ou de leur cession.

Les auditeurs ont recommandé aux responsables de l’ESD de prendre des mesures pour garantir l’exactitude des rapports de l’agence sur son portefeuille immobilier et la cession de ses propriétés et ont suggéré à l’agence de fournir « des informations suffisamment détaillées pour les transferts de propriétés proposés, en particulier ceux qui sont inférieurs à la juste valeur marchande ».

En réponse, les responsables de l’ESD ont déclaré avoir mis en place une nouvelle gestion de leurs biens immobiliers et avoir lancé des réunions trimestrielles concernant les propriétés et leur disposition.