Si Donald Trump remporte l’élection présidentielle, les Républicains j’espère qu’il remplira un objectif de longue date du Parti républicain consistant à privatiser les géants du crédit hypothécaire Fannie Mae et Freddie Mac, qui sont sous le contrôle du gouvernement depuis la Grande Récession.
Mais les démocrates et certains économistes préviennent que, surtout dans cette période de taux hypothécaires élevéscela fera acheter une maison encore plus chère.
Les républicains affirment que l’Agence fédérale de financement du logement supervise les deux sociétés depuis bien trop longtemps, entravant la concurrence sur le marché du financement du logement tout en mettant les contribuables en danger si un autre plan de sauvetage était nécessaire, comme en 2008. Le président Donald Trump a cherché à libérer les deux sociétés du contrôle du gouvernement lorsqu’il était au pouvoir, mais la victoire de Joe Biden en 2020 a empêché que cela se produise.
Les démocrates craignent mettre fin à la tutelle entraînerait une hausse des prix des prêts hypothécaires puisque Fannie Mae et Freddie Mac devraient augmenter les frais pour compenser les risques accrus auxquels ils seraient confrontés sans le soutien du gouvernement. Les deux sociétés garantissent environ la moitié du marché américain des prêts immobiliers, évalué à 12 000 milliards de dollars, et constituent le fondement de l’économie américaine.
Projet 2025, un manuel pour la prochaine administration républicainecomprend un appel clé à la fin de la tutelle, bien que Trump ait a cherché à prendre ses distances du document de 920 pages, qui a été rédigé par des alliés de longue date et d’anciens responsables de son administration.
« Si son programme (de Donald Trump) Projet 2025 est mis en œuvre, il ajoutera environ 1 200 dollars par an à l’hypothèque américaine typique », a déclaré le candidat démocrate à la présidentielle. Kamala Harris a déclaré lors d’un rassemblement en août en Caroline du Nord, à partir d’une analyse réalisée en 2015 par les économistes Jim Parrott et Mark Zandi.
Parrott, chercheur à l’Urban Institute, et Zandi, économiste en chef chez Moody’s Analytics, ont conclu que Fannie Mae et Freddie Mac privatisés « devraient détenir plus de capital pour faire face à des prêts plus risqués… les forçant soit à augmenter les taux hypothécaires pour ces emprunteurs ou leur prêter moins. En fin de compte, ils ont constaté que la privatisation entraînerait une hausse des taux des prêts hypothécaires à 30 ans comprise entre 0,43 % et 0,97 %. En appliquant cela au solde hypothécaire moyen du propriétaire de 244 500 $ en 2023, cela représenterait environ 730 $ à 1 670 $ de plus par an.
Parrott a déclaré à l’Associated Press qu’il avait été surpris de voir son analyse refaire surface près d’une décennie plus tard, mais il la soutenait. « La privatisation entraînerait une hausse assez significative du coût d’achat d’une maison pour la plupart des Américains », a déclaré Parrott, qui a travaillé au Conseil économique national sous le président de l’époque Barack Obama.
Mais à l’économiste Mark Calabria, qui dirigeait la FHFA à l’époque de Trump présidence, ces craintes sont infondées et le gouvernement fédéral a ce qu’il considère comme un « mandat statutaire » pour ramener les entreprises à la propriété privée.
« Je n’ai pas trouvé que c’était un argument crédible ou convaincant », a déclaré Calabria, aujourd’hui conseiller principal à l’Institut libertaire Cato, à propos de l’analyse de Zandi et Parrott.
Calabria a déclaré que Fannie Mae et Freddie Mac sont désormais en bien meilleure santé financière et qu’il est « tout à fait faisable » de les retirer de la tutelle d’ici 2027 une fois qu’ils auront réuni les fonds supplémentaires nécessaires pour se lancer seuls.
« Je ne pense pas qu’il faille craindre que les prêts hypothécaires deviennent soudainement plus ou moins chers », a déclaré Calabria. « Si vous voulez pouvoir renforcer notre système financier hypothécaire afin que nous puissions garantir que les gens bénéficient de prêts raisonnables et responsables et que nous n’ayons pas à renflouer à nouveau le système financier hypothécaire, nous devons réparer Fannie et Freddie. »
Trump n’a pas dit s’il souhaitait revenir sur la fin de la tutelle, mais en 2021, il a déploré auprès du sénateur républicain Rand Paul l’échec de ses efforts de privatisation.
« Mon administration s’est vu refuser le temps dont elle avait besoin pour résoudre ce problème », a-t-il écrit au sénateur du Kentucky. La campagne Trump a refusé de dire mardi si Trump souhaitait toujours mettre fin à la tutelle.
Parrott a déclaré qu’une question clé est de savoir si Fannie Mae et Freddie Mac privatisés auraient la garantie – explicite ou implicite – que le gouvernement interviendrait et les sauverait en cas d’échec.
La façon dont l’administration Trump traiterait cette question déterminerait si la privatisation serait « seulement quelque peu perturbatrice ou dramatiquement perturbatrice », a déclaré Parrott.
Avant leur rachat en 2008, Fannie Mae et Freddie Mac étaient des entreprises privées mais bénéficiaient toujours d’une garantie implicite du gouvernement – une garantie qui les a sauvés après l’effondrement du marché immobilier et la vague de défauts de paiement des prêts hypothécaires.
Les entreprises ont remboursé il y a longtemps leurs plans de sauvetage de 187 milliards de dollars et ont versé au gouvernement des dizaines de milliards supplémentaires de dividendes. Mais les plans de sauvetage ont mis les Républicains en colère et beaucoup sont réticents à rétablir une telle garantie, arguant que le gouvernement ne devrait pas dépenser des milliards de dollars de l’argent des contribuables pour sauver des entreprises mal gérées.
Cependant, sans cette garantie, Parrott a déclaré qu’il existe un « risque énorme que le marché n’accepte pas la privatisation de Fannie et Freddie », plongeant le marché du financement du logement dans le chaos et empêchant tous, sauf ceux qui ont un « crédit impeccable », d’être en mesure d’obtenir un prêt hypothécaire. quelque chose que Parrott a appelé le « pire scénario ».
La Calabre a rejeté ces craintes et a déclaré qu’une garantie fédérale n’était pas nécessaire. D’autres grandes entreprises renflouées par le gouvernement pendant la récession de 2008, notamment Citibank, AIG et General Motors, restent des entreprises publiques et n’ont pas eu besoin d’une tutelle, a-t-il déclaré.
« Le même ensemble de lois autour de Citibank existe pour Fannie et Freddie – pourquoi les traitons-nous différemment ? » a déclaré la Calabre. « Il y avait des garanties implicites derrière les constructeurs automobiles. Nous avons renfloué GM. Les gens qui s’opposent à la fin de la tutelle suggèrent-ils également au gouvernement de reprendre GM ?
Alors que l’on s’attend généralement à ce que les taux d’intérêt continuent de baisser l’année prochaine, Parrott pense que les dirigeants du département du Trésor sous la nouvelle présidence de Trump se rendraient compte de la « réalité du marché » selon laquelle la privatisation de Fannie Mae et Freddie Mac entraînerait une remontée des taux hypothécaires.
Pour cette raison, il est sceptique quant à la possibilité d’une privatisation, même si l’échec du projet provoquerait la colère des alliés de Trump qui détiennent d’importantes actions dans les deux géants du crédit hypothécaire et qui risquent de recevoir une énorme manne s’ils étaient privatisés.
« Ce serait une pilule assez difficile à avaler en tant que président que de devoir dire aux propriétaires que… vous allez prendre des mesures qui ramèneront le taux hypothécaire au niveau où il était lorsque tout le monde était en crise. beaucoup de douleur », a déclaré Parrott.