Bien que la hausse rapide des taux hypothécaires semble déjà refroidir les marchés du logement en surchauffe, elle rend encore plus inaccessibles les rêves d’accession à la propriété de millions d’Américains, ont déclaré des chercheurs et des experts de l’industrie du logement.

Le revenu nécessaire pour se qualifier pour une maison a monté en flèche : les paiements hypothécaires, de taxe foncière et d’assurance pour une maison au prix médian de 340 700 $ coûtaient 700 $ de plus par mois en avril 2022 qu’un an auparavant. Et le revenu annuel nécessaire pour se qualifier pour une telle maison est supérieur de 28 000 $ en avril 2022 par rapport à l’année dernière, selon le Joint Center for Housing Studies de Harvard, qui a analysé les données de Freddie Mac et de la National Association of Realtors.

Cela a coûté environ 4 millions de locataires au cours de la seule année écoulée, a déclaré Daniel T. McCue, associé de recherche principal au Joint Center for Housing Studies.

“Si la porte se ferme sur l’accession à la propriété abordable, cela verrouillerait certaines inégalités importantes dans le logement”, a-t-il déclaré mercredi lors d’une table ronde sur le rapport.

L’histoire de deux marchés immobiliers

Gains économiques réalisés avant la pandémie ; les avantages de la relance financière et les moratoires sur les saisies et les expulsions pendant la pandémie ; et un marché du travail solide; a aidé non seulement à garder les gens chez eux, mais a également permis à d’autres Américains – en particulier les milléniaux plus âgés et les personnes de couleur – d’avoir les moyens financiers de devenir propriétaires.

Mais en mars 2022, les prix des maisons ont augmenté de 20,6% d’une année sur l’autre – ce qui était le plus grand bond en 30 ans de tenue de registres, selon les tableaux du Joint Center for Housing Studies des données CoStar et CoreLogic Case-Shiller Home Price Indices. Les loyers ont également augmenté, en particulier pour les maisons unifamiliales qui ont servi de bureaux à distance pour les familles pendant la pandémie.

Cela a attiré l’attention des sociétés d’investissement, qui ont acheté des maisons à prix modérés sur des marchés en plein essor pour ensuite les louer ou les retourner à profit. Les avoirs des investisseurs ont représenté près de 30% de toutes les maisons vendues au cours du premier trimestre de cette année, ont noté les chercheurs des études sur le logement de Harvard, citant les données de CoreLogic.

Des ouvriers du bâtiment passent des planches de bois lors de la construction de nouveaux appartements à Monterey Park, en Californie.

Les nouvelles constructions ont également augmenté, mais la majorité de ces nouvelles maisons se sont vendues pour plus de 400 000 $, ce qui les met hors de portée des acheteurs d’une première maison, ont déclaré les chercheurs.

La croissance de l’accession à la propriété, cependant, n’a pas été suffisante pour réduire l’écart des disparités raciales systémiques de longue date. Au début de 2022, les taux d’accession à la propriété des ménages noirs et hispaniques étaient de 45,3 % et 49,1 %, respectivement. En comparaison, les ménages blancs avaient un taux de propriété de 77%, ont écrit des chercheurs, citant les données de l’enquête américaine sur les logements vacants du recensement.

L’augmentation de la valeur des maisons et des taux d’intérêt record au cœur de la pandémie a encore creusé l’écart de richesse déjà drastique entre les propriétaires et les locataires, ainsi que les inégalités raciales, selon l’étude.

“Les gens qui essaient d’acheter leur première maison, les familles qui essaient de sortir de la location [housing] en quelque chose de plus abordable … le marché actuel ne fonctionne pas pour ce groupe démographique », a déclaré Alanna McCargo, présidente de Ginnie Mae, le bailleur de fonds hypothécaire appartenant au gouvernement fédéral.

Ajoutant une inquiétude accrue, a-t-elle dit, ce ne sont pas seulement les taux croissants d’expulsions et de saisies après la levée des moratoires liés à la pandémie, mais aussi l’impact de l’inflation.

“Nous devons être très intentionnels pour ne pas laisser les gens derrière”, a déclaré McCargo.

Déséquilibre massif entre l’offre et la demande

Les moratoires sur les expulsions et les saisies mis en place en 2020 ont contribué à alléger la pression financière sur de nombreux ménages, mais certains n’ont pas encore pu se débrouiller, selon l’étude de Harvard.

Environ 10% des ménages étaient en retard sur leur loyer ou leurs paiements hypothécaires au cours de la période de décembre 2021 à avril 2022. La part des locataires en retard sur les paiements était de 14,5% contre 6% pour les propriétaires, selon les chercheurs.

“Les ménages vont être logés de manière très précaire, et nous pourrions même voir une augmentation du sans-abrisme à la suite de cela, qui augmente déjà dans de nombreuses communautés”, a déclaré Sarah Saadian, vice-présidente principale des politiques publiques de la National Low Income Housing Coalition, ajoutant qu’il est déjà à un “point de crise”.

Au centre de cela se trouve un déséquilibre massif entre l’offre et la demande, a déclaré Ryan Marshall, président et chef de la direction du constructeur de maisons PulteGroup, basé à Atlanta. Marshall a noté que les coûts de construction plus élevés, les contraintes d’approvisionnement et les politiques strictes d’utilisation des terres ont découragé le développement.

“Les municipalités existantes et les résidents actuels ne veulent pas de nouveaux voisins”, a-t-il déclaré. “Ils ont leur coin de paradis, et ils ne veulent pas de nouveaux amis, et c’est la triste réalité du monde dans lequel nous vivons aujourd’hui.”

Les chercheurs du Joint Center for Housing Studies ont noté qu’une solution potentielle pourrait provenir du plan d’action pour l’offre de logements de l’administration Biden, qui vise à augmenter les options de logement abordable grâce au financement de réformes nationales et locales, en ajoutant des exigences pour que les logements appartenant au gouvernement fédéral reviennent au propriétaire. occupants et aider le secteur privé à relever les défis de la chaîne d’approvisionnement. Une autre option, ont-ils noté, sont les efforts étatiques tels que les changements d’utilisation des terres favorisant la densité dans des États tels que la Californie et l’Oregon.

5 signes que le marché du logement commence à ralentir
Alors que la Réserve fédérale cherche à atténuer la demande de logements et à freiner l’inflation en augmentant les taux, elle ne peut pas faire grand-chose pour remédier aux contraintes persistantes sur le nombre de logements disponibles à la vente, a déclaré mercredi le président de la Fed, Jerome Powell, lors d’un témoignage devant la commission sénatoriale des banques. Pourtant, a-t-il averti, la hausse des taux hypothécaires pourrait finalement empêcher les gens de devenir propriétaires.

La Réserve fédérale ne fixe pas directement les taux d’intérêt que les emprunteurs paient sur les prêts hypothécaires, mais ses actions les influencent. Les taux hypothécaires ont tendance à suivre les bons du Trésor américain à 10 ans. Mais les taux hypothécaires sont indirectement touchés par les actions de la Fed sur l’inflation. Lorsque les investisseurs voient ou anticipent des hausses de taux, ils vendent souvent des obligations d’État, ce qui fait grimper les rendements et, avec eux, les taux hypothécaires.

Si la politique monétaire devait se resserrer et provoquer un ralentissement économique, cela présenterait une préoccupation encore plus grande, ont écrit des chercheurs de Harvard.

“Avec autant de ménages financièrement stressés par les coûts élevés du logement, un grave ralentissement pourrait transformer la récente hausse de l’insécurité du logement en une vague”, ont-ils écrit.

Matt Egan et Anna Bahney de CNN ont contribué à ce rapport.

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