Le rejet du contrôle des loyers en Californie pourrait indiquer un appétit national pour une approche différente

Un piéton passe devant une annonce pour une maison de location à Berkeley, en Californie. Les électeurs californiens ont rejeté une mesure visant à inaugurer un contrôle des loyers à l’échelle de l’État, même si l’électorat de Berkeley a approuvé une ordonnance locale plafonnant les hausses annuelles des loyers. (Justin Sullivan/Getty Images)

Les électeurs californiens ont rejeté la semaine dernière une proposition visant à lever les restrictions sur le contrôle local des loyers à l’échelle de l’État, signalant aux autres États de gauche que des plafonds similaires sur la montée en flèche des loyers pourraient être une ascension difficile.

C’était en fait la troisième fois que les Californiens disaient non.

L’échec de la mesure a déçu les défenseurs des locataires qui soutiennent que le contrôle des loyers contribuerait à freiner la hausse rapide des loyers dans tout l’État. Mais pour les propriétaires et le secteur du logement, le dernier échec du scrutin indique que le contrôle des loyers à l’échelle de l’État reste difficile à vendre.

« Je pense qu’il est plus clair que jamais que le contrôle des loyers à l’échelle de l’État n’est pas quelque chose que la plupart des Californiens souhaitent », a déclaré Alexandra Alvarado, directrice du marketing et de l’éducation à l’American Apartment Owners Association, un groupe industriel qui aide les propriétaires à sélectionner les locataires. et d’autres services.

« C’est la troisième fois que cela échoue, et je pense que cela envoie un message fort », a-t-elle déclaré. « Mais je pense aussi que ceux qui soutiennent profondément le contrôle des loyers ne vont pas cesser d’essayer de le soumettre au vote. »

Sondages montrer environ les trois quarts des Américains pensent que l’abordabilité du logement est un problème important – mais la Californie a été le seul État lors du cycle électoral de 2024 à mettre en place une mesure de protection des locataires lors d’un vote à l’échelle de l’État.

La proposition 33 demandait aux électeurs californiens s’ils souhaitaient abroger la loi sur le logement Costa-Hawkins de 1995, qui restreint le contrôle local des loyers sur les appartements construits après cette année dans la majeure partie de la Californie, ainsi que sur toutes les maisons unifamiliales et les copropriétés. De nombreux partisans de la loi pensent qu’elle a permis de maintenir le marché immobilier californien ouvert à de nouveaux développements.

La mesure a attiré des investissements importants des deux côtés. Le Los Angeles Times signalé que les partisans de la proposition 33, dirigés par la AIDS Healthcare Foundation, ont collecté près de 48 millions de dollars, tandis que les opposants, dont la California Apartment Association, ont collecté près de 125 millions de dollars.

Il échoué de 61% à 39%.

« C’est une perte décevante, et je ne pense pas que cela signifie réellement que les gens en Californie et dans tout le pays ne veulent pas de logements abordables », a déclaré Chris Melody Fields Figueredo, directeur exécutif du Ballot Initiative Strategy Center, une organisation de tendance libérale. groupe de défense. « Beaucoup d’argent a été investi pour faire échouer la proposition 33, et beaucoup de désinformation a été donnée aux électeurs sur ce que fait réellement le contrôle des loyers. »

Les électeurs californiens ont montré à plusieurs reprises qu’ils comprennent que le contrôle des loyers peut limiter l’offre de logements et nuire à l’abordabilité, a déclaré Stijn Van Nieuwerburgh, professeur d’immobilier et de finance à l’Université de Columbia. La meilleure approche, a-t-il dit, serait que le gouvernement réduise le temps nécessaire à la construction de logements en rationalisant les autorisations de permis et d’utilisation des terres.

« Le fardeau des loyers a augmenté partout dans le pays, et les locataires sont clairement frustrés par la hausse du coût du logement », a-t-il déclaré dans un courriel à Stateline. « La meilleure façon d’améliorer la situation est de construire davantage de logements. »

Ailleurs en Californie

Malgré l’échec de la proposition 33, d’autres protections pour les locataires existent toujours en Californie. Sous un Loi nationale de 2019les propriétaires sont limités à des augmentations de loyer annuelles ne dépassant pas 10 % sur la plupart des propriétés de plus de 15 ans.

Cependant, les prix des loyers en Californie continuent de dépasser les salaires, et les défenseurs affirment que les propriétaires et les promoteurs peuvent contourner et ont contourné la loi de 2019.

C’est une perte décevante, et je ne pense pas que cela signifie réellement que les habitants de Californie et de tout le pays ne veulent pas de logements abordables.

– Chris Melody Fields Figueredo, directeur exécutif du Ballot Initiative Strategy Center

Selon un analyse récente de Stateline56 % des locataires californiens consacrent au moins 30 % de leurs revenus au logement, une situation connue sous le nom de « fardeau des coûts ». Il s’agit du cinquième taux le plus élevé du pays.

Et depuis la pandémie de COVID-19, le déficit de logements abordables s’est creusé à l’échelle nationale, avec des prix de location en hausse de 26 %, selon le Joint Center for Housing Studies de l’Université Harvard.

Alvarado, du groupe industriel, a fait valoir que l’échec de la proposition 33 ne représente pas un rejet de tous les efforts de logement abordable dans l’État, mais reflète une question de division dans un État idéologiquement diversifié.

« La Californie, c’est bien plus que Berkeley et San Francisco, et les électeurs ont envoyé un message clair à l’échelle de l’État », a-t-elle déclaré. « Même si la proposition 33 a échoué, les mesures de logement abordable au niveau local continuent de progresser. »

Le même jour où les Californiens ont rejeté la mesure de contrôle des loyers, les électeurs du comté de Los Angeles ont augmenté leur taxe de vente d’un demi-centime pour financer des logements abordables et résoudre la crise des sans-abri.

« Ceux qui s’opposaient à la proposition 33 cherchaient des alternatives pour résoudre le problème du logement abordable – même si cela coûte de l’argent – ​​sans entraver le développement », a déclaré Alvarado.

En fin de compte, de nombreux promoteurs et investisseurs en Californie considèrent l’échec de la proposition 33 comme essentiel au développement du logement dans l’État.

Edgar Khalatian, un éminent avocat spécialisé en droit immobilier à Los Angeles, a fait valoir que l’abrogation de la loi Costa-Hawkins de l’État aurait pu avoir un effet dissuasif sur la construction, en particulier dans les municipalités opposées au développement.

« Mon interprétation des conséquences du vote est que des logements seront construits en Californie », a-t-il déclaré dans une interview. « Les communes anti-logement préparaient leurs ordonnances sur le contrôle des loyers, ce qui aurait rendu le développement irréalisable. »

Khalatian a déclaré que les exigences locales et le contrôle des prix peuvent faire augmenter les coûts du logement – ​​et pas seulement pour les promoteurs.

« Les gens ne réalisent pas que ce n’est pas le promoteur qui paie en fin de compte les dépenses supplémentaires ou les retards, mais le locataire », a-t-il déclaré. « Si le projet devient trop coûteux à construire, il ne sera tout simplement pas réalisé. »

« La voie à suivre est locale »

Les partisans du contrôle des loyers, comme Fields Figueredo, estiment que les efforts visant à plafonner les augmentations des loyers devraient se poursuivre au niveau local, où ils ont connu du succès.

Depuis janvier 2021, les États et localités de tout le pays ont mis en œuvre plus de 300 nouvelles protections pour les locataires, selon la National Low Income Housing Coalition, une organisation à but non lucratif qui milite en faveur d’un logement abordable.

Cette année, les électeurs d’Old Orchard Beach, dans le Maine, ont voté pour le contrôle des loyers des maisons mobiles. Et dans un glissement de terrainHoboken, New Jersey, les électeurs ont rejeté une proposition qui aurait assoupli les réglementations actuelles visant à augmenter les loyers des appartements à loyer contrôlé dans la ville.

Depuis 2016, plus de 25 mesures locales de contrôle des loyers ont été proposées dans 18 juridictions de Californie, dont environ la moitié ont été approuvées, selon une étude de Stateline.

L’échec de la proposition 33 a bloqué une proposition Ordonnance de San Francisco liée à l’adoption de la mesure. L’ordonnance aurait étendu les protections en matière de contrôle des loyers au-delà des bâtiments construits avant 1979, mais elle était subordonnée à une abrogation des restrictions de Costa-Hawkins à l’échelle de l’État.

A Berkeley, cependant, 52 % des électeurs approuvé une mesure de protection des locataires qui, entre autres dispositions, comprend un plafond d’augmentation des loyers de 5 %. Et les électeurs de Santa Ana ont massivement approuvé une stabilisation des loyers. ordonnance cela exige également que les propriétaires aient un motif valable pour résilier un bail.

« La voie à suivre est locale », a déclaré Fields Figueredo. « Les efforts locaux de contrôle des loyers permettent des conversations plus approfondies avec les résidents, tandis que les scrutins à l’échelle de l’État ont tendance à disperser les messages. »

Mais les électeurs de certaines régions de Californie résistent toujours aux efforts municipaux de contrôle des loyers. Électeurs dans trois villes du comté de Marin mesures de vote rejetées qui auraient promulgué ou élargi les ordonnances de contrôle des loyers dans leurs communautés.

Les électeurs de Fairfax ont abrogé le contrôle des loyers et les protections des locataires que le conseil municipal avait adoptées en 2022. Pied d’Alouetteles électeurs ont rejeté les nouvelles protections des locataires et l’extension d’une ordonnance de contrôle des loyers qui a été confirmée en mars. Et à San Anselmo, les électeurs ont rejeté deux mesures : l’une qui aurait promulgué une ordonnance de contrôle des loyers, et une autre qui aurait pénalisé les propriétaires propriétaires d’au moins trois logements pour avoir mis fin à une location sans trouver à redire.

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