Le gouvernement fédéral a prolongé le moratoire sur les expulsions et accordera 25 milliards de dollars d’allégement de loyer.
Les locataires menacés d’expulsion ont évité de justesse la catastrophe – au moins pour un mois supplémentaire.
Le dernier plan de relance du Congrès (que le président Donald Trump a finalement signé dimanche soir) a prolongé d’un mois un moratoire fédéral sur les expulsions, jusqu’à la fin du mois de janvier.
L’interdiction de renvoyer des personnes de leur maison pour ne pas payer de loyer est une garantie importante – en août, l’Institut Aspen a averti que jusqu’à 40 millions d’Américains risquaient d’être expulsés cette année si les conditions économiques restaient inchangées. Mais c’est aussi celui qui donne un coup de pied à la canette sur la route. Les moratoires sur les expulsions sont une solution temporaire qui ne s’attaque pas à la cause fondamentale de l’incapacité de payer le loyer.
Il est donc significatif que le Congrès ait inclus 25 milliards de dollars d’aide aux locataires, en particulier dans une année qui a tellement démontré l’importance de la maison.
Rester logé est devenu encore plus un problème de vie ou de mort en 2020, car Covid-19 a fait plus de 300000 morts et infecté près de 20 millions de personnes rien qu’aux États-Unis. Les recherches ont montré que les expulsions auraient pu augmenter le nombre de morts dans la pandémie, car les expulsions vont de pair avec le rassemblement d’amis ou de membres de la famille ou de se retrouver sans abri, ce qui rend presque impossible de suivre les directives de santé publique en matière de distanciation sociale.
Cela fait des 25 milliards de dollars d’aide au loyer une victoire encore plus importante pour les propriétaires et les locataires. Il existe un large consensus d’experts et de l’industrie sur le fait que l’aide à la location est la seule vraie solution pour garder les gens logés et stabiliser le marché.
Les 25 milliards de dollars seront envoyés aux États pour se disperser comme ils l’entendent. Selon l’endroit où vous vivez, vous devrez peut-être demander l’aide à l’État ou à une agence de secours locale. Certains États ont déjà des programmes d’administration de l’aide aux loyers et d’autres devront les concevoir rapidement pour répondre à la demande. Il y aura certainement des complications pour s’assurer que ceux qui se trouvent dans les circonstances les plus difficiles sont les premiers à recevoir l’aide.
Surtout, l’aide au loyer de 25 milliards de dollars n’est pas le seul argent qui pourrait servir à améliorer le loyer collectif des locataires. Le plan de relance comprend également des chèques de relance de 600 $ (qui pourraient devenir des chèques de 2 000 $) et une assurance-chômage prolongée, qui aideront les familles en difficulté à gagner un loyer. C’est une somme d’argent importante, mais l’incertitude entourant les négociations a rendu la planification difficile pour les familles. Jusqu’au soir du 27 décembre, lorsque le président a finalement signé le plan de secours, des millions de locataires dans tout le pays pensaient qu’ils pourraient être expulsés en un peu plus de trois jours.
Pourtant, il reste encore beaucoup à faire si l’Amérique veut éviter une catastrophe financière pour le bas du marché locatif. Stout, une société mondiale de conseil en conseil, a estimé qu’au moins 25,1 milliards de dollars seraient dus en janvier. Cela pourrait maintenant être couvert – mais l’économiste en chef de Moody’s Analytics, Mark Zandi, a mis le chiffre encore plus haut, estimant que jusqu’à 70 milliards de dollars pourraient être dus d’ici la fin de l’année.
L’aide financière directe est le seul moyen de garder les gens logés et les propriétaires solvables
Les dizaines de millions de locataires qui pourraient devoir des dizaines de milliers de dollars chacun et faire face à une expulsion sont, bien entendu, le groupe le plus à risque si l’aide financière directe ne peut couvrir leurs besoins. Cependant, il y aura aussi sans aucun doute des effets de second ordre sur les propriétaires et le marché du logement abordable au sens large qui pourraient avoir de graves conséquences.
Une bonne partie des logements abordables en Amérique appartient à des investisseurs individuels ou à des propriétaires «maman-et-pop». Cela peut être surprenant car beaucoup de gens pensent que les propriétaires de biens locatifs font partie de sociétés géantes, mais 41 pour cent des 48,2 millions de logements locatifs du pays (pas seulement des logements abordables) appartiennent à ces propriétaires terriens.
Recherche du Salons de l’Institut urbain que le loyer moyen des petits immeubles locatifs est inférieur à «la médiane des locations unifamiliales, des immeubles d’appartements de taille moyenne et des grands immeubles d’appartements». Et en 2018, «le revenu médian d’un propriétaire de deux à quatre logements était de 67 000 $». Les locataires de ces logements sont majoritairement noirs et hispaniques, et ils ont le revenu médian du ménage le plus bas par rapport aux locataires d’autres types de propriétés.
Cela signifie que les locataires de petites propriétés ont tendance à être plus pauvres et ont tendance à travailler dans les industries les plus touchées par Covid-19 – restauration, vente au détail et construction pour n’en nommer que quelques-uns. En plus de cela, les propriétaires dont ils louent sont parmi les moins capables d’absorber la perte de revenus due au loyer impayé. Bon nombre de ces propriétaires ont leur propre hypothèque, et tous sont tenus d’entretenir leurs propriétés – ce qui signifie que les frais d’exploitation continuent même si les paiements de loyer diminuent.
Si ces logements abordables sont perdus parce que les propriétaires ne sont pas en mesure de supporter les coûts d’entretien de ces propriétés, il est probable que les loyers augmenteront à mesure que l’offre diminuera ou que de grandes sociétés de capital-investissement ou des investisseurs renverront ces propriétés pour desservir une population à revenu plus élevé. C’est une dynamique qui s’est déroulée après la crise financière de 2008 – et cela pourrait se reproduire si nous ne faisons pas attention.
Le président élu Joe Biden, qui n’a pas annoncé sa position sur une interdiction nationale des expulsions, aura l’occasion de prolonger le moratoire sur les expulsions sans l’approbation du Congrès lors de son assermentation le 20 janvier. équipe, il semble que ses conseillers soient favorables à une interdiction nationale des expulsions pendant cette crise. L’équipe de Biden comprend des dirigeants comme Peggy Bailey, vice-présidente de la politique du logement du Center on Budget and Public Priorities, qui a co-écrit un récent rapport en faveur d’une interdiction d’expulsion fédérale et Solomon Greene de l’Institut urbain qui a parlé positivement sur le moratoire du CDC.
Mais une fois que la vaccination généralisée est une réalité et que le coût des expulsions pour la santé publique diminue, des dizaines de millions de locataires pourraient perdre les protections contre les expulsions et doivent encore des milliers aux propriétaires. C’est un exemple frappant de la reprise en forme de K qui a stimulé un marché du logement en plein essor alors que le bas du marché locatif voit le plancher tomber de dessous.
