Le parc de logements sociaux aux États-Unis est très ancien

Mardi, la sénatrice Tina Smith (D-MN) a fait un sombre récit d’un incendie en 2019 qui a tué cinq personnes dans un immeuble de logements sociaux de Minneapolis.

« Alors que l’incendie s’est propagé, les habitants ont demandé à sortir. Les cages d’escalier et les couloirs remplis de fumée et de chaleur et les gens ont eu du mal à descendre les escaliers de grande hauteur », a-t-elle raconté, soulignant le manque de gicleurs d’incendie comme la « principale cause » de la dévastation. Les remarques de Smith sont venues alors qu’elle dirigeait une audience sur les risques pour la santé et la sécurité qui les familles vivant dans des logements subventionnés par le gouvernement fédéral sont exposées à des peintures au plomb, qui ont des effets toxiques et irréversibles.

Pour certains, résoudre ce problème signifie se concentrer sur la surveillance de ces bâtiments par le ministère du Logement et de l’Aménagement urbain (HUD) et les autorités locales du logement public. L’immeuble de logements sociaux de Minneapolis manquait de « extincteurs automatiques étendus » et avait « une conception de cage d’escalier obsolète », selon le Minneapolis Star Tribune. HUD s’est engagé dans un processus pluriannuel visant à mettre à jour et à normaliser les inspections dans les unités de logement relevant de sa compétence.

La semaine dernière, NBC News a rendu compte de certains des changements proposés par le HUD, notamment « d’étendre considérablement[ing] le nombre de dangers graves que les propriétaires doivent corriger rapidement » et « se détendre[ing] certaines normes d’inspection proposées plus strictes. Le processus de détermination des règles finales est toujours en cours, mais qu’elles soient strictes ou non, elles ne résoudront probablement pas les problèmes de sécurité dans les logements sociaux américains.

Parce que les plus gros obstacles à un logement sûr et équitable aidé par le gouvernement fédéral ne concernent pas les normes de sécurité, mais plutôt l’inversion de décennies de sous-investissement dans le logement public et la fin de la militarisation des réglementations de zonage locales pour bloquer le développement de logements abordables.

Prenez l’incendie de Minneapolis : la Minneapolis Public Housing Authority (MPHA) dit qu’elle vise à installer des gicleurs dans chaque bâtiment, mais cela prendra une décennie, et c’est s’il obtient un « financement suffisant ».

«Des décennies de sous-financement fédéral ont laissé à la MPHA un besoin de plus de 150 millions de dollars de réparations et de mises à jour essentielles de ses 6 000 logements sociaux», a déclaré la MPHA dans un communiqué au Star Tribune. « Contre cela, l’agence reçoit environ 15 millions de dollars par an pour des réparations majeures du Congrès. »

Le logement abordable est très ancien

Selon les données de 2019, « 42 % des logements sociaux ont terminé leur dernière construction avant 1975 », écrivent des chercheurs de l’Urban Institute.

Parce que les propriétés plus anciennes sont plus grandes que la moyenne, elles représentent en fait la majorité des logements sociaux ; « seulement 22% des logements sociaux (représentant 17% des unités) ont été construits depuis 1997. »

Cela a des conséquences. D’une part: la peinture à base de plomb n’a été interdite dans les logements qu’en 1978, selon les Centers for Disease Control and Prevention, donc les logements construits avant cette date sont « susceptibles de contenir de la peinture à base de plomb ». Mais dans l’ensemble, les vieux bâtiments ont besoin de réparations et de rénovations afin d’être mis aux normes. Une partie du problème est qu’ils ont été construits sans les normes que nous avons aujourd’hui, mais une grande partie du problème est simplement qu’ils s’effondrent.

« Nous n’avons pas construit de logements sociaux à grande échelle depuis le début des années 1970, vous avez donc ces bâtiments vieillissants qui, après 40 ans, vous devez remplacer le toit et les ascenseurs et doivent être mis aux normes modernes », Susan J Popkin, directeur de l’initiative Housing Opportunities and Services Together (HOST) de l’Urban Institute, a expliqué.

La raison en est relativement simple : le gouvernement fédéral n’a pas alloué les ressources nécessaires pour faire face aux investissements en capital nécessaires. Selon la National Low Income Housing Coalition, « le Public Housing Capital Fund, que le Congrès fournit pour payer les réparations, est sous-financé depuis si longtemps que nous perdons maintenant plus de 10 000 logements sociaux chaque année parce qu’ils ne sont plus habitables. En 2010, une évaluation nationale a conclu que 26 milliards de dollars en réparations majeures étaient nécessaires pour les logements sociaux.

Mais ce nombre est probablement un sous-dénombrement ; À elle seule, New York estime avoir besoin de 40 milliards de dollars pour « rénover des immeubles d’appartements construits principalement entre 1945 et 1970 et maintenant en proie à la moisissure, à la peinture au plomb, à la vermine, aux ascenseurs et aux pannes de chaleur », écrit Bloomberg CityLab. Le Center on Budget and Policy Priorities a recommandé de fournir 70 milliards de dollars pour répondre aux besoins existants, ce que Popkin a appelé «l’estimation standard» pour ce qui est nécessaire aujourd’hui.

Le plan d’infrastructure original du président Joe Biden prévoyait 40 milliards de dollars « pour améliorer l’infrastructure du système de logement public en Amérique ». Bien qu’il soit plus grand que n’importe quel président a alloué au logement social ces dernières années, certains experts et législateurs ont dit qu’il est toujours peu probable de répondre au besoin.

Un haut responsable du HUD a repoussé l’idée que la proposition de Biden est trop petite face à ce qui est nécessaire. « La façon dont les logements publics sont réaménagés comprend la possibilité d’apporter des ressources d’investissement, le crédit d’impôt pour le logement des personnes à faible revenu et une aide basée sur les projets pour pouvoir tirer parti de ces 40 milliards de dollars », a expliqué le responsable.

Mais il ne s’agit pas seulement de logements sociaux. Le parc de logements abordables du marché privé est également ancien, ce qui entraîne des problèmes de sécurité dans ces bâtiments.

Pew Trusts écrit que « selon le National Housing Law Project, plus de 90 000 enfants dans le programme Housing Choice Voucher (Section 8) [the federal program subsidizing rent for low-income tenants] ont un empoisonnement au plomb. Bien que le gouvernement ne construise ou ne gère pas directement ces propriétés, les lois et réglementations locales sont en grande partie responsables d’une grande partie du vieillissement disproportionné du parc de logements abordables aux États-Unis.

La plupart des logements abordables aux États-Unis sont créés grâce à un processus appelé « filtrage », ce qui signifie que les nouvelles maisons deviennent vieilles, puis deviennent moins désirable et plus abordable. Mais dans les régions à forte demande, les propriétaires autonomes ont bloqué le développement de nouveaux logements abordables, créant des effets dévastateurs en aval alors que le flux de nouvelles unités de logement abordable s’est tari.

Une étude de l’économiste Evan Mast a identifié 52 000 personnes vivant dans « de nouveaux immeubles multifamiliaux dans les grandes villes, leur ancienne adresse, [and] les résidents actuels de ces adresses », et ensuite regardé où ceux les gens ont déménagé. Il l’a fait pendant six cycles et a constaté que cette « séquence ajoute rapidement des quartiers à faible revenu, suggérant que de solides liens migratoires relient le marché à faible revenu à la nouvelle construction ». Essentiellement, lorsque les gens emménagent dans de nouveaux bâtiments plus agréables, les maisons qu’ils laissent derrière eux sont occupées par des personnes qui viennent souvent de quartiers à faible revenu. Ce jeu de « chaises musicales du logement », comme l’a appelé le chercheur Todd Litman, est une visualisation de la façon dont le logement abordable est étroitement lié au développement de nouveaux logements.

Il est primordial d’attendre des normes élevées pour les logements publics et les logements sociaux, et il est inacceptable que les États-Unis hébergent des personnes dans des conditions dangereuses. Mais se concentrer uniquement sur les normes ignore le plus gros problème : les choix actuels de politique du logement de la majorité des États-Unis refusent de permettre la construction de nouveaux logements et n’ont pas alloué de ressources suffisantes pour l’entretien.

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