Actualité technologie | News 24

Le marché du logement a modifié les mathématiques du déménagement

Dans ce marché du logement, il est de moins en moins logique de déménager. Les propriétaires américains bénéficiant des taux hypothécaires les plus bas de l’histoire moderne trouveront qu’il est beaucoup plus coûteux d’acheter leur prochaine maison. Les locataires confrontés à une forte inflation feraient peut-être mieux de renouveler un bail que d’en chercher un nouveau. Et pour presque tout le monde, il est devenu plus difficile de trouver la bonne maison à côté quand il y a si peu de logements vacants disponibles.

La décision la plus simple et la plus abordable pour de nombreux Américains sera de rester sur place, même si leur maison devient trop petite, trop grande, trop encombrée, trop éloignée du travail, trop isolée de la famille ou trop difficile à entretenir.

Le rythme auquel les Américains se déplacent, à la fois à travers la ville et à travers le pays, n’a cessé de diminuer depuis les années 1980. Désormais, toutes les conditions du marché du logement sont alignées pour réduire encore plus ce taux de mobilité. C’est un problème à la fois pour l’économie au sens large – les travailleurs peuvent avoir besoin de déménager pour trouver de nouveaux emplois – et pour des millions de ménages qui auront du mal à changer de maison pour s’adapter à l’évolution de leur vie.

“Tout cela suggère que l’Amérique pourrait être bloquée”, a déclaré Lawrence Yun, économiste en chef de la National Association of Realtors.

Une conséquence probable : « À l’unanimité », a déclaré M. Yun, « je pense que les gens diraient qu’il y a moins de bonheur dans le pays car les gens vivent dans une unité mal logée.

L’unité mal logée de Kyren Bogolub est un duplex à deux lits et une salle de bain à Boulder, Colorado, qu’elle partage avec son partenaire et un troisième colocataire. Ils ont emménagé en 2020, attirés par ce qui semblait être une maison temporaire, bon marché et adaptée aux chiens – un bon endroit pour terminer leurs études supérieures avec de maigres allocations.

Mais un an après avoir obtenu leur diplôme, ils vivent toujours comme ça : Mme Bogolub et son partenaire, Colin Sturrock, dans une chambre qui contient leur lit jumeau et les deux bureaux où ils travaillent à distance. Ils ont aménagé la salle pour que l’un d’eux puisse changer de vêtements même si l’autre est sur Zoom. Ils ont scotché les lumières clignotantes de l’ordinateur qui peuvent rendre difficile le sommeil la nuit.

“Le plan était d’obtenir un diplôme, d’obtenir un emploi, de déménager”, a déclaré Mme Bogolub, qui a 33 ans. “Nous avons fait deux de ces trois choses.”

Le troisième s’est avéré beaucoup plus difficile. Leurs alternatives sont une étude de l’absurdité du marché immobilier américain aujourd’hui. Les loyers de Boulder ont augmenté de plus de 15% l’année dernière. Le comté de Boulder a également perdu plus d’un millier de maisons à cause des incendies de forêt en décembre, rendant la concurrence pour le logement encore plus rude. Mme Bogolub a également envisagé d’acheter. Puis une petite maison à deux lits et une salle de bain à quelques pâtés de maisons vendue ce mois-ci : 864 pieds carrés nécessitant une rénovation pour 1,25 million de dollars.

En comparaison, la chambre avec les deux bureaux ne semble pas si mal, même pour deux adultes dans la trentaine avec des emplois décents.

“C’est ce qui est en quelque sorte ahurissant”, a déclaré Mme Bogolub, qui travaille maintenant pour le Colorado Geological Survey. “Si nous ne pouvons pas vraiment faire avancer les choses, je ne sais pas qui le peut.”

Au milieu des années 1980, environ une personne sur cinq en Amérique déménageait chaque année, la plupart dans le même comté. En 2021, ce nombre était tombé à un sur 12. Et tous les signes de ce printemps indiquent qu’il y a encore plus de personnes coincées comme l’a été Mme Bogolub : les nouvelles demandes de prêt hypothécaire et les ventes de maisons ont chuté. L’argent dépensé pour la rénovation de logements a explosé. Et les locataires renouvellent leurs baux à des niveaux record.

Le marché du logement a modifié les mathématiques du déménagement pour presque tout le monde. Les loyers augmentant à un rythme record, les locataires sont généralement confrontés à des hausses de prix plus faibles en restant avec leur propriétaire actuel qu’en signant un nouveau bail. C’est parce que les propriétaires veulent éviter les coûts liés à la recherche de nouveaux locataires et à la remise d’une propriété.

“Vous bénéficiez d’une réduction pour rester sur place”, a déclaré Jay Parsons, économiste en chef chez RealPage, une plate-forme utilisée par les gestionnaires immobiliers pour traiter et suivre les loyers. Le problème n’est pas seulement qu’il est plus coûteux de déménager, a-t-il déclaré. Les immeubles les plus vacants aujourd’hui sont aussi les plus chers.

Dans le calcul des propriétaires, les taux hypothécaires sont tombés à un creux moderne au début de la pandémie. Avec un refinancement généralisé, quatre titulaires de prêts hypothécaires sur cinq ont aujourd’hui un taux d’intérêt inférieur à 5 % (la moitié ont un taux de 4 % ou moins). Maintenant, ces taux d’aubaine auront pour effet de bloquer de nombreux propriétaires si les taux d’intérêt restent élevés après une récente hausse.

Ces dynamiques sont en outre liées les unes aux autres. Lorsque les gens achètent une maison ou trouvent une nouvelle location, ils créent une chaîne de logements vacants qui s’ouvrent derrière eux.

“La plupart des gens vivent des décisions d’autres personnes de quitter une unité”, a déclaré Dowell Myers, professeur de politique, de planification et de démographie à l’Université de Californie du Sud.

Chaque maison nouvellement construite a un effet similaire, permettant une série de vacances, y compris parmi les locations. Inversement, toute personne qui n’a pas déplacer contribue à obstruer le marché local pour les autres.

Les économistes se sont principalement inquiétés de la baisse à long terme des déplacements longue distance, étant donné que la migration d’une partie du pays à une autre a eu tendance à être une source de mobilité ascendante.

Mais aujourd’hui, les régions les plus prospères du pays ont aussi les logements les plus chers. Cela dissuade les gens de déménager là où ils pourraient trouver de meilleurs emplois, ce qui limite finalement la croissance économique américaine, selon les économistes.

Cependant, depuis la crise du logement du milieu des années 2000, la quasi-totalité de la baisse de la mobilité à l’échelle nationale est due à une baisse des déménagements locaux, et des déménagements locaux par locatairesM. Myers et ses collègues trouvent.

Au cours de cette période, l’offre de logements neufs construits en Amérique a de plus en plus été inférieure à la demande. La génération du millénaire, désormais la plus grande génération d’adultes vivants, a atteint l’âge adulte au cours de la même période en essayant de former son propre ménage et plus tard d’acheter sa propre maison. La combinaison de cette pression démographique et de la pénurie croissante de logements a contribué à créer la crise de l’abordabilité aujourd’hui.

En 2019, à la veille de la pandémie, il y avait 19,4 millions de locataires de plus en Amérique qu’en 2006. Et nous nous attendons donc à ce qu’il y ait également beaucoup plus de déménageurs locataires d’ici là. Mais en 2019, il y avait en fait 3,6 millions moins de locataires ayant déménagé l’année précédente qu’en 2006.

“C’est un déclin précipité”, a déclaré Riordan Frost, qui étudie la mobilité au Harvard Joint Center for Housing Studies. “Cela va vraiment baisser car les gens ne peuvent pas payer le loyer demandé” sur une nouvelle unité.

Tout cela est important, a-t-il dit, pas seulement parce que les gens doivent déménager pour de meilleurs emplois ou des maisons mieux adaptées. L’Amérique reste profondément ségrégée par la race et le revenu, et la recherche montre que les quartiers où les enfants grandissent influencent leur fortune dans la vie. Si les gens ne déménagent pas aussi souvent, a déclaré M. Frost, les familles vivant dans des endroits isolés ou moins prospères ont moins de chances de sortir de ces schémas.

“Si les gens ne parviennent pas à se déplacer pour s’adapter à l’évolution de la situation familiale, cela a des coûts sociaux colossaux”, a déclaré Michael Andersen, chercheur au Sightline Institute, qui préconise une plus grande construction de logements. Cela signifie de jeunes familles qui ne peuvent pas se déplacer près de parents pour obtenir de l’aide, ou des Américains vieillissants isolés des réseaux sociaux.

Dans les années à venir, de nombreux ménages risquent tout simplement de ne pas sortir d’une sorte de paralysie de l’indécision.

Joe Swiderski et sa femme vivent dans la même maison en rangée à Washington depuis 2013. Ils aimeraient plus d’espace pour leurs deux filles, maintenant âgées de 7 et 2 ans. Mais ils se sont refinancés pendant la pandémie en un prêt de 20 ans qui a réduit de trois ans leur hypothèque et réduit leur taux d’intérêt à 2,5 %. Cela a rendu ce qui devrait être une décision assez simple – une famille grandissante a besoin d’une maison plus grande – beaucoup plus compliquée, a déclaré M. Swiderski.

« Qu’est-ce que tu vas peser de plus ? » il a dit. Un terrain plus grand ou un taux d’intérêt plus élevé? Le manque de stockage, ou la flambée des prix des logements ? « Quel sera finalement le point de basculement ? » il a dit. “Nous ne savons pas nécessairement.”

Mme Bogolub, à Boulder, restera très probablement sur place pour le moment également, si son propriétaire propose à nouveau de renouveler son bail sans augmenter le loyer. Cependant, depuis qu’elle et M. Sturrock vivent dans cette maison, leur vie a changé d’au moins une manière qui pourrait faciliter leur recherche de logement : il y a quelques mois, leur chien est mort.

“Quand cela s’est produit”, a déclaré Mme Bogolub, “j’étais un peu comme, ‘Eh bien, je suppose que d’une part, cela améliore probablement nos options pour les logements locatifs.'”