Des millions d’Américains n’ont pas les moyens d’acheter une maison ou de louer un appartement convenable, ce qui fait du logement une question centrale pour les électeurs lors de la prochaine élection présidentielle.
La principale raison pour laquelle l’accession à la propriété est hors de portée pour beaucoup est qu’il n’y a pas assez de maisons à vendre pour équilibrer le marché entre acheteurs et vendeurs.
Le déficit, qui, selon certains économistes, varie entre 1 million et environ 4 millions de logements, a alimenté pendant la majeure partie de la dernière décennie des guerres d’enchères qui ont fait grimper le prix de vente médian d’une maison américaine précédemment occupée à un niveau record de 426 900 dollars en 2017. Juin – même si les ventes de maisons sont en forte baisse depuis plus de deux ans.
La hausse des taux hypothécaires a également tenu de nombreux acheteurs de maison à l’écart. Le taux moyen d’un prêt hypothécaire sur 30 ans a atteint un sommet de près de 8 % en 23 ans à la fin de l’année dernière, et se situe désormais à 6,44%.
Les locataires n’ont pas eu la vie plus facile. Même si le loyer médian demandé aux États-Unis diminue depuis plus d’un an suite à une vague de construction de nouveaux appartements, il reste environ 20 % plus élevé qu’avant la pandémie.
Dans ce contexte, la vice-présidente Kamala Harris et l’ancien président Donald Trump ont présenté des propositions qui, selon eux, rendront le rêve américain accessible à davantage d’Américains.
La campagne de Harris a présenté une feuille de route détaillée de politiques visant à élargir l’accès à des logements abordables à la fois pour les acheteurs et les locataires, qui comprend l’offre aux acheteurs d’une première maison jusqu’à 25 000 $ d’aide à la mise de fonds et des incitations fiscales pour les constructeurs et des fonds fédéraux pour que les villes accélèrent le processus. construction. Elle affirme que son plan ajoutera 3 millions de nouveaux logements au cours des quatre prochaines années.
Trump affirme qu’il créera des incitations fiscales pour les acheteurs de maison, supprimera les réglementations « inutiles » sur la construction de maisons et rendra certains terrains fédéraux disponibles pour la construction résidentielle, bien que le programme de campagne n’inclue aucun détail. Trump affirme également qu’il réduira les coûts du logement en réduisant l’inflation et en mettant un terme à l’immigration clandestine.
Mis à part le fait que bon nombre des politiques des candidats nécessiteraient le soutien d’une majorité de législateurs au Congrès, ce que le prochain président n’aura peut-être pas, les économistes affirment que les programmes de campagne offrent de bonnes idées, mais pas de solutions sûres au problème de longue date du marché immobilier. défis.
Voici un aperçu de quelques-unes des idées clés des candidats :
Trump et sa campagne ont à plusieurs reprises lié les problèmes de logement du pays à l’immigration, suggérant que les expulsions massives allègeraient la demande de logements, rendant ainsi le logement plus disponible et abordable.
L’ancien président a longtemps mis l’accent sur les immigrés sans papiers comme une question politique centrale, mais lorsqu’il s’agit de politique du logement, sa campagne a également pointé du doigt les immigrés qui sont également légalement dans le pays. Son colistier, le sénateur de l’Ohio JD Vance, a accusé les immigrants haïtiens vivant dans son État d’origine d’être à l’origine du problème de logement.
Chris Herbert, directeur général du Harvard Joint Center for Housing Studies, a déclaré dans un communiqué que la hausse des taux d’intérêt et la flambée de la demande de logements à l’époque de la pandémie sont à l’origine de la hausse des coûts – et non des immigrants.
« Bien que les immigrants contribuent à la demande globale de logements, ils ne peuvent pas être blâmés pour la récente flambée des prix des logements et des loyers qui ont décollé en 2020 et 2021, alors que l’immigration a atteint ses niveaux les plus bas depuis des décennies en raison de la pandémie », a déclaré Herbert.
Jim Tobin, PDG de l’Association nationale des constructeurs d’habitations, a déclaré que les expulsions massives pourraient aggraver le problème d’approvisionnement, car un tiers de la main-d’œuvre du secteur de la construction résidentielle est née à l’étranger.
« Tout ce qui pourrait perturber l’afflux de main-d’œuvre née à l’étranger dans notre industrie serait perturbateur. Cela ne fait aucun doute », a déclaré Tobin.
Sarah Saadian, vice-présidente principale des politiques publiques à la National Low Income Housing Coalition, a déclaré que les personnes sans papiers ont tendance à vivre dans des logements surpeuplés, de sorte que l’expulsion des seuls immigrants dans une maison ne créerait pas de véritable vacance, ni ne résoudrait le problème de l’abordabilité. dilemme.
« Le plus urgent est que les salaires et les revenus ne sont pas assez élevés pour couvrir les frais de location et cela n’a rien à voir avec les personnes sans papiers », a déclaré Saadian.
Harris vise à aider directement les acheteurs de maison en fournissant jusqu’à 25 000 $ d’aide au versement initial aux premiers acheteurs qui ont payé leur loyer à temps pendant deux ans.
La campagne, qui affirme que le programme aiderait plus de 4 millions de primo-accédants et coûterait 100 milliards de dollars, affirme qu’une telle aide à la mise de fonds n’est pas nouvelle, notant qu’en 2019, près des trois quarts des prêts hypothécaires unifamiliaux incluaient une mise de fonds. aide fournie par les organismes publics de financement du logement.
Tout comme le plan de Trump, la proposition de Harris pourrait, d’une certaine manière, se retourner contre lui. Les économistes préviennent que l’introduction d’une incitation à l’achat lorsque l’offre de logements à vendre reste restreinte sur de nombreux marchés pourrait augmenter les prix, rendant l’accession à la propriété moins abordable. L’impact pourrait dépendre du marché particulier. L’impact pourrait dépendre du marché particulier.
« A Los Angeles, une aide de 25 000 dollars pour un acompte n’est pas suffisante, mais à Detroit, elle est suffisante », a déclaré Daryl Fairweather, économiste en chef chez Redfin.
Néanmoins, si le nombre de maisons sur le marché augmente, l’aide financière a plus de sens, car elle peut rassurer les constructeurs de maisons sur le fait qu’« il y aura des acheteurs prêts à acheter » les maisons qu’ils construisent, a déclaré Fairweather.
Le gouvernement fédéral a offert des incitatifs fiscaux aux acheteurs de maison dans un passé pas si lointain. En 2008, l’administration Obama a adopté un crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison pouvant atteindre 7 500 dollars, alors que le marché immobilier était ébranlé par le krach immobilier et la Grande Récession. Cela a fait progresser les ventes alors que les acheteurs ont profité de l’incitation, mais le marché immobilier est resté en récession jusqu’en 2012.
La campagne Trump promet de rendre l’accession à la propriété abordable pour « les familles, les jeunes et tout le monde », mais ne donne pas de détails précis. Il mentionne que le Parti républicain « soutiendra les premiers acheteurs » et affirme qu’il réduira les taux hypothécaires en « réduisant » l’inflation.
Toutefois, les experts affirment que le programme économique global de Trump pour un second mandat aggraver l’inflationlequel est tombé le mois dernier à son plus bas niveau depuis plus de trois ans.
Parmi les rares points sur lesquels les deux candidats sont d’accord : assouplir les lois de zonage et utiliser les terres fédérales pour construire des maisons.
Trump s’est engagé à s’attaquer aux réglementations de zonage et à d’autres réglementations en matière de construction afin d’accélérer la production de logements, même si son programme n’entre pas dans les détails.
Harris propose un fonds de 40 milliards de dollars pour inciter les gouvernements locaux, qui contrôlent les lois de zonage, à rationaliser leurs réglementations afin de réduire le temps nécessaire aux constructeurs pour obtenir l’autorisation et l’achèvement des projets. Une mise en garde : les gouvernements des États et locaux doivent montrer qu’ils construisent des logements abordables.
Les deux candidats ont également déclaré, quoique vaguement, qu’ils étaient favorables à la mise à disposition de « portions limitées » ou de « certains » terrains fédéraux pour la construction de maisons.
Le plan de Harris fait référence à l’initiative de l’administration Biden à Las Vegas, où le Bureau of Land Management a vendu 20 acres à un prix très réduit pour le comté de Clark afin de construire des maisons unifamiliales qui seront finalement vendues à ceux dont le revenu annuel du ménage peut atteindre à 70 000 $.
Don Simpson, vice-président de la Public Lands Foundation, a déclaré que les lois ont été adoptées il y a plus de 20 ans pour donner aux autorités du Nevada la possibilité d’acheter des terrains fédéraux à un taux inférieur au marché pour des logements abordables. Simpson a déclaré qu’il existe d’autres petites parcelles à proximité d’endroits comme Barstow, en Californie, et Boise, dans l’Idaho, où cela pourrait être reproduit de manière limitée.
Nicholas Irwin, professeur à l’Université du Nevada à Las Vegas, a déclaré que les 210 logements ne contribueraient guère à combler la pénurie estimée de 75 000 unités dont le sud du Nevada a aujourd’hui besoin.
« Il nous manque beaucoup de choses. Plus de terres fédérales ne résoudront pas à elles seules ce problème », a déclaré Irwin.