Le contrôle des loyers devient une question très controversée en Europe

Devant le tribunal correctionnel de Moabit, des partisans d’un projet de logement de gauche dans la Köpenicker Straße protestent contre son expulsion. Une femme tient une pancarte avec l’inscription en anglais « A roof or your head a basic human right ».

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LONDRES — Le contrôle des loyers devient de plus en plus populaire dans de nombreux pays européens, mais les experts notent qu’ils résolvent rarement les crises du logement par eux-mêmes et peuvent même effrayer les investisseurs.

Les contrôles des loyers sont des politiques gouvernementales, que ce soit au niveau local ou national, qui visent à plafonner les augmentations des prix des logements. Ils visent à maintenir le logement abordable, au moins pour les parties les plus vulnérables de la population. Cependant, la politique a ses détracteurs.

En Suède, par exemple, le contrôle des loyers a effectivement renversé le gouvernement. En Allemagne, l’affaire a fait l’objet d’une bataille juridique d’un an. Pendant ce temps, les législateurs néerlandais, britanniques et irlandais ont tous eu des discussions similaires sur leurs marchés immobiliers.

Les causes profondes

Parlant des prix élevés aux Pays-Bas, Nic Vrieselaar, économiste principal chez RaboResearch, a déclaré à CNBC que le marché « devenait inacceptable ». « C’est une question d’offre et de demande en raison de l’environnement de taux d’intérêt bas », a-t-il déclaré.

Il y a une tendance séculaire des gens à affluer vers les zones urbaines où il y a plus d’emplois et des salaires plus élevés. Mais, à une époque de faibles taux d’intérêt des banques centrales – que les pays européens ont connus à la suite de la crise de la dette souveraine – et des programmes d’aide à l’achat, de plus en plus de personnes ont acheté une propriété, soit comme première maison, soit comme investissement laisser. Cette demande fait alors monter les prix compte tenu du parc immobilier limité sur le marché.

Immeubles de grande hauteur dans le Märkisches Viertel à Berlin.

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De plus, le soi-disant « effet Airbnb » a aggravé la situation, notent les experts. Plutôt que de vendre un bien ou de le louer à long terme, de nombreux propriétaires choisissent de mettre leur maison ou leur appartement à disposition pour de courts séjours. Cela signifie alors qu’il y a moins de stock pour les habitants, contribuant ainsi à une nouvelle accélération des prix de location.

Entre 2010 et le premier trimestre 2021, les loyers ont augmenté de 15,3% dans l’Union européenne, selon Eurostat.

Séparé Les données recueillies par l’Office européen des statistiques ont montré qu’en 2020, les niveaux de loyer moyens estimés pour les appartements étaient les plus élevés à Dublin, suivi de Copenhague, puis de Paris, Luxembourg et Stockholm.

Colm Lauder, responsable de l’immobilier à la banque d’investissement Goodbody, a déclaré à CNBC qu’il s’attend à ce que les prix de location continuent d’augmenter. Il a déclaré : « En Irlande, nous craignons que [rent] les contrôles empêcheront les capitaux de passer. »

Un cercle vicieux

Les investisseurs immobiliers voient un inconvénient important dans le contrôle des loyers dans la mesure où ils plafonnent les rendements. Dans le cas de l’Irlande, les augmentations de loyer dans certaines zones sont limitées à 4 % par an.

« S’ils ne peuvent pas obtenir [returns] alors ils chercheront ailleurs », a déclaré Lauder.

L’investissement privé joue un rôle crucial dans le soutien du marché du logement, en favorisant la construction et la rénovation. Si les investisseurs trouvent des rendements plus élevés dans d’autres pays, ils y déplaceront probablement leurs fonds et l’offre restera limitée sur ce marché initial.

Cependant, tout le monde n’est pas d’accord avec ce point de vue.

Barbara Steenbergen, membre de l’Union internationale des locataires et ancienne législatrice de la région allemande de Cologne, a déclaré à CNBC: « Nous sommes bien sûr en train de contrôler les loyers si cela fait partie d’un ensemble complet de logements. »

Elle a souligné l’importance du contrôle des loyers pour les familles à faible et moyen revenu, notant qu’à Berlin, par exemple, les augmentations de loyer ont augmenté de façon exponentielle, mais pas les salaires.

Cette fracture est une « menace pour la paix sociale », a-t-elle déclaré, tout en ajoutant qu’elle n’avait vu d’investissements fuir sur aucun marché contrôlé par les loyers. L’un des défis est que les investisseurs se concentrent sur les immeubles de luxe et moins sur les logements abordables et sociaux, a-t-elle déclaré.

En fin de compte, la solution peut résider à la racine du problème.

« Ce que je pense qu’il faut faire, c’est augmenter l’offre », a déclaré Vrieselaar.

Dans un communiqué publié en 2018, la Banque centrale européenne a noté que « les logements achevés dans la zone euro sont restés sensiblement en dessous de leur niveau moyen depuis le début de l’union monétaire » en 1999. En outre, la BCE a également déclaré que le manque de permis de construire et les pénuries de main-d’œuvre ont été un obstacle à l’amélioration de l’offre.

Mais Vrieselaar a suggéré que les gouvernements devraient changer la façon dont ils taxent le secteur, afin qu’ils puissent mieux faire face à la crise du logement. Essentiellement, il pense que les Pays-Bas devraient taxer davantage la richesse des gens, y compris leurs résidences secondaires et troisièmes, et réduire la charge sur les revenus des personnes afin que les locataires aient plus de place pour dépenser leur loyer.

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