La vente immobilière de Kohl sur la table après l’échec des pourparlers

Des gens marchent près de l’entrée d’un grand magasin Kohl’s le 7 juin 2022 à Doral, en Floride.

Joe Raedle | Getty Images

Kohl’s pourrait ne pas vendre son entreprise après tout. Mais il cherche maintenant à vendre une partie de ses biens immobiliers, inversant sa position antérieure.

Le détaillant a annoncé vendredi qu’il avait mis fin aux négociations avec le propriétaire de The Vitamin Shoppe Franchise Group, confirmant les informations de CNBC de jeudi soir. Au lieu de cela, a déclaré Kohl, elle continuera à fonctionner comme une société publique autonome.

Depuis des mois, Kohl’s subit des pressions de la part d’entreprises militantes, dont Macellum Advisors, pour envisager une vente de l’entreprise, en grande partie pour débloquer la valeur liée à l’immobilier de Kohl.

Macellum a fait valoir que Kohl’s devrait vendre une partie de ses biens immobiliers et les louer afin de débloquer des capitaux, en particulier pendant les périodes difficiles. Kohl’s, cependant, a résisté aux transactions dites de cession-bail, du moins à une si grande échelle.

La société a conclu un petit accord de cession-bail plus tôt dans la pandémie de Covid, selon Peter Boneparth, président du conseil d’administration de Kohl. Elle a reconnu un gain de 127 millions de dollars en vendant et en louant ses centres de traitement et de distribution de commerce électronique de San Bernardino.

Vendredi, cependant, Kohl’s a explicitement noté dans son communiqué de presse que son conseil d’administration réévalue actuellement les moyens par lesquels le détaillant peut monétiser ses biens immobiliers. Franchise Group avait prévu de financer une partie de l’acquisition de son Kohl en vendant une partie de l’immobilier de Kohl à une autre partie, puis en le louant. Cela a probablement donné à Kohl’s une idée du type de valeur qu’il pourrait obtenir pour ses magasins de briques et de mortier et ses centres de distribution.

“Maintenant, vous avez un environnement où le financement a tellement changé qu’il peut en fait être plus attrayant d’utiliser l’immobilier comme véhicule de monétisation”, a déclaré Boneparth à CNBC lors d’un entretien téléphonique.

“Lorsque vous combinez cela avec ce que nous pensons être les niveaux du stock, cela devient un exercice très différent de ce qu’il était dans un environnement de financement précédent”, a-t-il expliqué. “Ce n’est un secret pour personne que Kohl’s a un très gros atout au bilan : l’immobilier.”

Au 29 janvier, Kohl’s possédait 410 emplacements, en louait 517 autres et exploitait des baux fonciers sur 238 de ses magasins. Tous ses biens immobiliers possédés étaient évalués à un peu plus de 8 milliards de dollars à l’époque, selon un dossier annuel.

Avantages et inconvénients

Les partisans des accords de cession-bail soutiennent que c’est un moyen pratique pour les entreprises de trouver des fonds à consacrer à leur croissance future, tant qu’il y a un acheteur pour l’immobilier. Mais cela oblige également le vendeur à respecter ses obligations de bail puisqu’il louerait la propriété qu’il vient de vendre.

Ces baux pourraient devenir beaucoup plus difficiles à rompre et les loyers peuvent fluctuer d’un marché à l’autre. Kohl’s a déclaré dans son dossier annuel qu’un bail de magasin typique a une durée initiale de 20 à 25 ans, avec quatre à huit options de renouvellement de cinq ans.

En 2020, Big Lots a conclu un accord avec la société immobilière de capital-investissement Oak Street pour lever 725 millions de dollars de vendre quatre centres de distribution appartenant à l’entreprise et de les louer. Cela a donné au détaillant à grande surface des liquidités supplémentaires au début de la pandémie de Covid-19.

Toujours en 2020, Bed Bath & Beyond a conclu une transaction de cession-bail avec Oak Street, dans laquelle il a vendu environ 2,1 millions de pieds carrés de biens immobiliers commerciaux et a rapporté 250 millions de dollars de produit. Mark Tritton, le PDG de Bed Bath à l’époque, a présenté l’accord comme une initiative visant à lever des capitaux pour réinvestir dans l’entreprise. Maintenant, cependant, Bed Bath fait face à une autre crise de trésorerie alors que ses ventes chutent et que Tritton a été évincé de son rôle plus tôt cette semaine.

Oak Street avait prévu d’offrir un financement à Franchise Group dans le cadre d’un accord avec Kohl, a rapporté CNBC précédemment, selon une personne familière avec les discussions. Un représentant d’Oak Street n’a pas répondu à la demande de commentaires de CNBC.

Kohl’s a réaffirmé vendredi son intention de procéder à un rachat accéléré d’actions de 500 millions de dollars plus tard cette année. Il a réduit ses prévisions de revenus pour le deuxième trimestre fiscal, citant un récent ralentissement de la demande des consommateurs au milieu d’une inflation élevée depuis des décennies.

“De toute évidence, le consommateur subit encore plus de pression aujourd’hui”, a déclaré la PDG de Kohl, Michelle Gass, à CNBC lors d’un entretien téléphonique. “Nous ne sommes pas à l’abri de cela … mais Kohl est synonyme de valeur. Et dans des moments comme celui-ci, il est plus important que jamais d’amplifier ce message.”

Elle a ajouté que les partenariats de Kohl avec Amazon et Sephora restent en place et font partie de la stratégie à plus long terme de l’entreprise pour gagner de nouveaux clients.

“La conclusion du processus du conseil d’administration était absolument la bonne réponse”, a-t-elle déclaré.

Les actions de Kohl ont terminé vendredi en baisse de près de 20 % et ont atteint à un moment donné un nouveau creux de 52 semaines à 27,65 $. Les actions de Franchise Group ont terminé la journée en baisse de 7,5 % et ont également touché un nouveau creux de 52 semaines à 31,67 $ en cours de négociation.

Macellum n’a pas répondu à la demande de commentaire de CNBC.