La SCHL examine les abris fiscaux des années 1970 alors que l’agence cherche des solutions à la crise des loyers
L’agence canadienne du logement s’est penchée sur près de cinquante ans en arrière pour examiner un abri fiscal abandonné depuis longtemps qui visait à stimuler la construction d’immeubles à appartements, en analysant comment faire face à la « sous-offre persistante » de logements locatifs dans le pays.
Jeudi, le gouvernement libéral fédéral a annoncé qu’il supprimait immédiatement la TPS sur la construction de nouveaux appartements locatifs, une mesure réclamée depuis longtemps par les promoteurs.
Mais des documents internes montrent que la Société canadienne d’hypothèques et de logement a récemment examiné un autre type de mesure fiscale, introduite en 1974 et terminée en 1982, et qui récompensait des professionnels souvent fortunés par des déductions fiscales lorsqu’ils investissaient dans le logement.
« De nombreux intervenants du secteur du logement ont suggéré que, pour promouvoir l’investissement dans la construction de nouveaux logements locatifs et rétablir l’abordabilité, le gouvernement fédéral devrait reconsidérer les politiques fiscales en vigueur dans les années 1970, en particulier les immeubles résidentiels résidentiels résidentiels », indique une note d’information envoyée au ministre du Logement, Sean Fraser, et a été publié en vertu des lois sur l’accès à l’information.
Le programme IURB permettait aux investisseurs de déduire la dépréciation et certains autres coûts d’un immeuble d’appartements contre des revenus non liés. On lui attribue le mérite d’avoir encouragé la construction d’environ 195 000 logements, pour un coût de 2,4 milliards de dollars en impôts perdus, même si la SCHL a déclaré que l’on s’interrogeait sur la véritable influence du programme.
La SCHL a souligné qu’il n’y avait aucune exigence en matière d’abordabilité. Il a également indiqué que des rapports faisaient état de « nombreux abus », notamment des investisseurs qui n’achètent des bâtiments que comme abris fiscaux et un manque de surveillance qui, dans certains cas, a conduit à de mauvaises constructions.
Certaines parties de la note d’information ont été expurgées et il n’est pas clair si la SCHL approuve ou désapprouve le rétablissement du programme sous une forme ou une autre. L’agence, qui a refusé de commenter, note également que la fiscalité relève du ministère des Finances.
« Depuis l’élimination du programme ILM en 1982, la politique fiscale relative au développement de logements locatifs est restée largement inchangée et la réglementation fiscale actuelle est moins favorable à l’investissement locatif qu’elle ne l’a été par le passé », indique la note d’information.
Sous la pression de répondre aux inquiétudes généralisées concernant le coût de la vie et confronté à des questions sur son leadership, le premier ministre libéral Justin Trudeau a annoncé jeudi de nouvelles mesures visant à augmenter les prix des logements et des produits alimentaires.
Un porte-parole du bureau du ministre fédéral du Logement a déclaré dans un courriel que Fraser, qui est également député de la circonscription de Central Nova en Nouvelle-Écosse, avait reçu la note d’information, mais n’a pas indiqué si une certaine forme du programme IRLM était être considéré.
« Nous nous concentrons sur l’identification et la mise en œuvre rapide des solutions nécessaires pour affronter de front la crise du logement, y compris des mesures qui modifieront l’équation financière des constructeurs d’habitations afin de promouvoir la construction à grande échelle de logements locatifs plus abordables », indique le courriel.
La note d’information indique que jusqu’à 100 000 logements locatifs ont été construits par an à la fin des années 1960 et au début des années 1970, un chiffre qui est encore plus élevé qu’aujourd’hui, malgré la crise du logement dans des villes comme Halifax.
Dans un rapport publié mercredi, la SCHL a déclaré qu’une « action urgente » était nécessaire pour accroître l’offre de logements. L’étude révèle que d’ici la fin de la décennie, le pays aura besoin de près de 3,5 millions d’unités supplémentaires en plus de ce qui est déjà en construction afin de « rétablir l’abordabilité ».
Peter Polley, un promoteur immobilier d’Halifax, a déclaré que le projet d’immeubles résidentiels résidentiels résidentiels a été utilisé pour construire un « nombre important » d’immeubles d’habitation dans la ville dans les années 1970, même s’il ne croit pas que ce soit une solution aux problèmes d’approvisionnement actuels.
Le chef conservateur Pierre Poilievre a visé jeudi les projets de logement du premier ministre Justin Trudeau, affirmant que les « déficits inflationnistes » et « les impôts et la bureaucratie » du gouvernement libéral freinent la construction de nouvelles maisons.
Mike Burgess, un propriétaire de Dartmouth, en Nouvelle-Écosse, qui possède 77 logements locatifs répartis dans 11 immeubles, a déclaré que la hausse des coûts d’assurance, des tarifs d’électricité et des impôts fonciers signifie qu’il a du mal à atteindre le seuil de rentabilité, « et encore moins à s’inquiéter » de réaliser un bénéfice imposable.
Il a déclaré que les différents niveaux de gouvernement devraient accorder plus d’attention à l’aide aux propriétaires « familiaux », qui, selon lui, sont évincés au profit de grands opérateurs comme les fonds d’investissement immobilier.
« Historiquement, une bonne partie de la population possédait des immeubles locatifs. C’était pour eux un revenu de retraite. Ils connaissent tous leurs locataires et n’augmenteraient tout simplement pas les loyers chaque année », a-t-il déclaré.
Un rapport de 1981 pour la SCHL révélait que le projet d’immeubles résidentiels résidentiels avait attiré « de nombreux investisseurs privés » vers le logement locatif. Il était « largement utilisé par les professionnels et autres personnes à revenu élevé pour réduire l’impôt sur le revenu sur leurs revenus d’emploi ».
Pour certains, c’était une mauvaise décision.
« Il existe des preuves selon lesquelles certains promoteurs pourraient surévaluer les projets », indique le rapport. « Les investisseurs, qui ont tendance à ne pas être familiers avec les questions immobilières, achètent généralement l’actif uniquement en raison de son aspect abri fiscal, sans tenir compte des éventuelles mauvaises perspectives d’investissement dues aux prix d’achat gonflés. »
