La pénurie de logements au Kentucky fait l’objet d’un examen législatif minutieux

Le représentant Randy Bridges, R-Paducah, qui était le principal sponsor de la résolution créant le Kentucky Housing Task Force, s’entretenant avec le représentant Jacob Justice, R-Elkhorn City, lors de la session législative de cette année. (Photo LRC)

Le Kentucky ne dispose pas de suffisamment de logements. Sur ce point, même les législateurs de l’État sont d’accord.

Mais les raisons de ces pénuries diffèrent d’une communauté à l’autre, exacerbées par des catastrophes naturelles dans certains comtés et une économie en plein essor dans d’autres.

Un groupe de travail, créé par la législature dominée par le GOP plus tôt cette année pour mieux comprendre les besoins de l’État en matière de logement, s’est réuni deux fois cet été pour entendre les dirigeants des agences de logement et les élus locaux sur ce qu’ils voient dans leurs communautés. Le groupe de travail doit se réunir à nouveau le 20 août et organiser trois autres réunions par la suite avant la session législative de l’année prochaine.

Coprésidé par le sénateur Robby Mills, R-Henderson, et la représentante Susan Witten, R-Louisville, le groupe de travail doit soumettre ses conclusions et recommandations à la Commission de recherche législative avant le 1er décembre.

Voici les principaux points à retenir des deux rencontres.

La pénurie met à rude épreuve les locataires et les propriétaires

Wendy Smith, directrice générale adjointe de la Kentucky Housing Corporation, une société publique indépendante qui investit dans des projets de logement, a déclaré au groupe de travail en juin que le Kentucky manquait de 206 000 logements, mais que cette pénurie ne concernait pas uniquement les logements locatifs. Elle comprend également un manque de maisons et d’appartements de luxe qui pourraient aider à attirer de la main-d’œuvre dans les communautés.

La Kentucky Housing Corporation a publié la première phase d’un rapport sur le déficit de logements de l’État plus tôt cette année, la deuxième phase du rapport étant prévue ce mois-ci, détaillant une projection sur cinq ans du logement basée sur les modèles de migration, les annonces d’emploi et l’état des débuts de construction de logements.

Smith, citant le rapport sur le déficit de logements, a qualifié la pénurie de « problème le plus urgent du Kentucky » qui touche tous les comtés, des zones rurales aux grandes villes. Elle a souligné l’augmentation du nombre de sans-abristes pour la première fois comme symptôme d’un « problème de marché ».

« Comme l’offre sur le marché global est insuffisante, nous perdons du terrain dans la fourniture de services aux personnes que nous essayons de servir. Le marché global a besoin de plus de logements, et nous avons besoin d’une approche systématique qui aide le Kentucky à construire et à mettre sur le marché plus de logements pour répondre à notre croissance économique et démographique », a déclaré Smith. « Si nous avions suffisamment d’offre – pas même abordable, juste assez d’offre – le Kentucky aurait des coûts de logement moyens plus bas. L’offre fera baisser les coûts. C’est juste, c’est l’économie, n’est-ce pas ? »

Bien que le manque de logements pour les acheteurs soit réparti de manière égale selon les revenus, a déclaré Smith, les habitants du Kentucky à faibles revenus sont touchés de manière disproportionnée par le manque de logements locatifs. Et bien que le plus grand nombre de logements nécessaires se trouvent à Louisville, Lexington et Bowling Green, le besoin de logements est réparti sur tout l’État.

« Je pense qu’il y a beaucoup de gens qui pourraient penser que les zones rurales ne connaissent pas de crise du logement, et je peux vous dire que j’entends de la part de nombreux juges exécutifs de comtés ruraux et d’autres dirigeants qu’ils ont un réel besoin de plus de logements », a déclaré Smith.

Catastrophes, nouveaux emplois et « résistance locale »

Smith a également témoigné en juin que des catastrophes naturelles avaient détruit et endommagé des logements, dont environ 5 000 unités d’habitation combinées perdues à la suite d’une tornade meurtrière en décembre 2021 et d’inondations meurtrières dans l’est du Kentucky en juillet 2022.

Les dommages causés par les catastrophes naturelles ont également augmenté les coûts de l’assurance habitation et de l’assurance locative, a-t-elle déclaré, faisant référence à Reportage du New York Times qui a montré que les demandes d’indemnisation pour pertes en 2023 étaient plus importantes dans le Kentucky que dans tout autre État, à l’exception d’Hawaï.

Un autre facteur dans certaines communautés, a-t-elle ajouté, est la pénurie de logements provoquée par la croissance économique, la « résistance locale » à la construction de nouveaux logements et le manque de constructeurs de maisons.

Elle a souligné que de nombreux petits entrepreneurs « qui assuraient la majeure partie de la construction dans les zones rurales du Kentucky » ont abandonné leurs activités pendant la Grande Récession du début du siècle. « Ils ont fait faillite. Ils n’ont pas repris le travail », a-t-elle déclaré. « S’ils essaient, il leur est difficile d’accéder au crédit. »

Le maire d’Elizabethtown, Jeff Gregory, a témoigné lors de la réunion du groupe de travail de juillet aux côtés d’autres responsables locaux que les emplois et l’activité économique apportés par la construction du Usines de batteries pour véhicules électriques BlueOval SK créaient des « problèmes imprévus » en matière de logement.

Joe Reverman, directeur de l’aménagement du territoire d’Elizabethtown, a déclaré que la ville avait par le passé délivré des permis pour environ 100 logements chaque année ; au cours des deux dernières années, ce nombre a grimpé à environ 2 000 logements. Reverman a déclaré que maintenir l’infrastructure fournie aux logements a été un défi majeur.

« Avec l’état de développement actuel, nous avons pu planifier et fournir des infrastructures là où elles étaient nécessaires », a déclaré Reverman. « Mais lorsque vous multipliez ce nombre par dix, en si peu de temps, il est vraiment difficile de construire ces infrastructures à l’avance. »

Un autre responsable local du comté rural de Marshall a également témoigné que le manque de services publics disponibles, notamment l’accès à Internet haut débit, limitait la croissance du logement.

Le juge exécutif du comté de Boone, Gary Moore, a également déclaré que le contrôle local du développement du logement allait être « énorme », affirmant que certaines personnes dans son comté étaient plus réticentes à la construction de logements abordables et à faible revenu.

« Il y a des endroits où les gens comprennent parfaitement la nécessité de logements sociaux et sont peut-être prêts à y réfléchir », a déclaré Moore. « Dans d’autres parties du comté, ils savent que nous en avons besoin, mais « pas dans mon jardin ». »

Un désir de logements « intermédiaires » plus denses

Smith, directeur adjoint de la Kentucky Housing Corporation, et des responsables locaux ont également évoqué la nécessité de logements plus denses, notamment dans les villes, pour contribuer à accroître l’offre de logements.

Smith a déclaré que l’État manquait généralement de « logements intermédiaires », expliquant que les lois de zonage du Kentucky n’autorisaient généralement que la construction de maisons unifamiliales ou de complexes d’appartements – et rien entre les deux. Le financement fédéral que reçoit la société de logement, a-t-elle dit, est également généralement destiné à la construction de maisons unifamiliales et de complexes d’appartements. Elle a déclaré que la construction d’autres types de logements, comme les duplex, les triplex et autres, a presque « disparu ».

Le maire de Louisville, Craig Greenberg, qui a témoigné en juillet, a déclaré que la densité pourrait également signifier prendre des maisons unifamiliales et les transformer en duplex, ou ajouter plus de densité de logements avec des couloirs de transport majeurs pour que les gens aient accès aux voies de transport. Il a déclaré qu’étant donné la quantité limitée de terrains pour construire de nouvelles maisons dans le comté de Jefferson, la construction de plus de maisons de ville, de duplex, de triplex et d’autres logements denses pourrait être une solution.

« Quand on pense à la façon dont le monde évolue, les gens cherchent à vivre différemment de ce qu’ils ont fait par le passé », a déclaré Greenberg. « D’un point de vue architectural, il n’y a pas de densité ajoutée visible, mais peut-être que deux familles vivent simplement sur des terrains plus petits que ce qui était le cas par le passé. »

Elizabeth Strojan, la nouvelle directrice exécutive de la Louisville Metro Housing Authority, a décrit la densité de logements à partir de son expérience de vie dans les Highlands, un quartier situé à l’est de Louisville.

« Vous pouvez donc passer devant une maison unifamiliale, et la maison d’à côté est un duplex. Et la maison d’à côté est un immeuble d’appartements », a déclaré Strojan. « Cela crée un quartier magnifiquement diversifié, de sorte que la densité peut sembler différente selon le contexte. »

Greenberg a déclaré qu’une partie des millions de dollars de financement de la législature alloués à la ville est utilisée pour convertir des espaces de bureaux du centre-ville dans le logement.

Quelle est la prochaine étape pour le groupe de travail sur le logement ?

Lorsque Mills, le coprésident du groupe de travail, a commencé la deuxième réunion du groupe d’étude en juillet, il a souligné que le but du comité n’était pas de « créer ou développer une législation » et que les législateurs voulaient entendre parler des défis du logement dans l’État.

Le représentant Randy Bridges, R-Paducah, membre du groupe de travail qui était le principal sponsor de la résolution bipartite pour créer le comité intérimaire, a déclaré au Lantern que même s’il ne peut pas parler au nom de Mills, il pense que le comité peut trouver d’autres moyens d’apporter des changements dans le logement par le biais des réglementations, soit en créant de nouvelles réglementations, soit en modifiant celles existantes.

« Nous ne voulons pas réagir de manière impulsive et proposer des lois qui seraient contreproductives ou auraient des conséquences imprévues », a déclaré Bridges, qui travaille comme agent immobilier à Paducah. « Nous sommes conscients que certaines de ces lois ne nécessitent pas nécessairement de nouvelles lois. »

Les défenseurs du logement et les constructeurs de maisons à but non lucratif ont appelé les législateurs à investir 200 millions de dollars dans des fonds fiduciaires pour le logement de l’Étatcitant un fonds d’État « pour les jours de pluie », pour fournir une source fiable d’investissement pour la construction de logements, en particulier pour reconstruire des logements dans les zones de l’État qui se remettent de catastrophes naturelles. Les dirigeants législatifs du GOP n’ont pas tenu compte de ces appels, prévoyant plutôt un financement pour projets de logements spécifiques plutôt.

Bridges a déclaré qu’il ne voulait pas donner l’impression de « faire la sourde oreille » à ces défenseurs, affirmant qu’il souhaitait garder l’esprit ouvert quant aux solutions possibles. Mais il a ajouté que l’affectation de crédits importants pour le logement ne figurait probablement pas « sur la liste des mesures d’urgence » que les législateurs prendraient selon lui.

« Où allons-nous obtenir le meilleur retour sur investissement ? », a demandé Bridges.