La loi Build Back Better du Congrès ne sauvera pas le marché du logement

Plus de 580 000 Américains sont sans abri. Le prix de vente médian d’une maison vient de dépasser les 400 000 $. L’accession à la propriété est en baisse.

Il s’agit, de l’avis de tous, d’une urgence nationale – et un démocrate de la Chambre avait proposé 330 milliards de dollars à aborder dans le cadre de son plan Reconstruire en mieux. Ce package était à la fois un investissement unique dans une génération et à peine suffisant pour rayer la surface. Maintenant, même les investissements proposés sont réduits dans le cadre des négociations sur le paquet final.

Le manque apparent de volonté de s’attaquer à la racine du problème est peut-être plus inquiétant.

Lorsque Covid-19 a frappé l’année dernière, les autorités ont pris des mesures révolutionnaires pour aider les gens à rester chez eux – un moratoire sur les expulsions à l’échelle nationale, des dizaines de milliards d’allégements de loyer et des protections nationales et locales également. Les plans de la Maison Blanche et de différents sénateurs ont souligné qu’ils étaient prêts à prendre des mesures audacieuses pour augmenter l’offre de logements dans un pays confronté à un déficit de 3,8 millions de logements.

Ensuite, la partie logement du plan Reconstruire en mieux a été lancée. Et il est devenu clair que si certains au Congrès étaient prêts à faire des investissements substantiels, très peu étaient prêts à s’attaquer au problème fondamental qui rendait les maisons si chères en premier lieu : le manque d’approvisionnement.

Oui, il est plus facile d’essayer d’aider les gens à s’offrir quelque chose de cher que d’essayer de le rendre moins cher au départ. Mais bon nombre des politiques qui tentent de subventionner le logement peuvent en fait le rendre plus cher. « Ce dont vous avez vraiment besoin si vous voulez baisser le prix des maisons neuves, c’est de construire plus de maisons – et il n’y a pas grand-chose de cela dans ce projet de loi », explique Paul Williams, membre du Jain Family Institute.

J’ai parlé avec Williams de ce que le nouveau, moins cher plan Les démocrates se regroupent pourrait signifier : pour les personnes qui cherchent sur le marché du logement et qui trouvent très peu d’options, et pour les personnes aux prises avec le besoin fondamental d’obtenir un abri.

La conversation suivante a été modifiée pour plus de longueur et de clarté.


Jérusalem Demsas

Alors, la proposition de logement dans Build Back Better — qu’est-ce qu’il y a là-dedans ?

Paul Williams

Le plan Build Back Better Housing s’attaque vraiment à des décennies de sous-investissement dans les logements abordables et l’offre de logements dans le segment inférieur du marché, ce que le gouvernement devait traditionnellement soutenir afin de corriger les défaillances du marché dans le segment inférieur. Ainsi, les grands éléments du plan Build Back Better sont :

  • Investissements dans l’arriéré de capital du logement public. Il s’agit donc de logements publics dans lesquels nous avons investi au fil des décennies, puis réduit le financement dans les années 90, et maintenant ces bâtiments ont deux décennies d’entretien différé et il y a tous ces problèmes dans ces bâtiments. [The funding is] afin qu’ils ne s’effondrent pas littéralement.
  • Un autre élément important est les bons de choix de logement et les bons basés sur des projets, qui sont deux programmes d’aide à la location que le ministère du Logement et du Développement urbain (HUD) s’exécute. L’un d’eux est que le locataire obtient le bon qu’il peut utiliser pour payer son loyer et l’autre se rend dans un immeuble, puis tous les locataires qui vivent dans cet immeuble reçoivent une aide au loyer.
  • Un autre gros seau est constitué par les investissements dans le Housing Trust Fund et le programme de partenariat pour l’investissement dans le logement, qui sont essentiellement des subventions pouvant être utilisées comme subventions ou prêts pour contribuer à de nouveaux projets de production de logements abordables.

Jérusalem Demsas

Au cours de la dernière année, nous avons vu beaucoup d’attention portée à la crise du logement. D’un côté, il y a des locataires qui luttent pour rester logés car ils ont été durement touchés par les effets économiques de Covid-19. Et d’un autre côté, il y a eu un marché du logement très chaud où l’accession à la propriété semble être un rêve mourant pour les milléniaux et les groupes historiquement défavorisés. Dans quelle mesure pensez-vous que ces grands seaux que vous avez décrits répondent à ces deux préoccupations ?

Paul Williams

Je pense que les éléments les plus importants de la proposition initiale concernaient en réalité la création ou la préservation de logements abordables existants dans le bas du marché. Ce sont les gens du bas de gamme qui sont le moins capables de résister à la tempête [of Covid-19]. Et c’est là que se situent la plupart de ces investissements : dans la préservation des unités bas de gamme existantes et dans la création de nouvelles.

Du côté des propriétaires, il y a un élément dans cette proposition qui est l’aide à la mise de fonds pour les acheteurs d’une première maison. Vous savez, c’est une chose difficile parce que les prix des logements sont très élevés en ce moment, mais les prêts qui se produisent réellement sont de près de 80 % aux personnes dont la cote de crédit est supérieure à 760. Ce sont donc toutes les personnes ayant des revenus très élevés et un endettement très faible. Et c’est avec des taux hypothécaires extrêmement bas. Ainsi, l’aide à la mise de fonds dans beaucoup d’endroits ne va pas vraiment aider les gens à pénétrer ce marché du logement vraiment chaud.

Ce dont vous avez vraiment besoin si vous voulez baisser le prix des maisons neuves, c’est de construire plus de maisons — et il n’y a pas grand-chose de cela dans ce projet de loi.

Jérusalem Demsas

Oui, il semblait plus tôt cette année qu’il y avait de l’énergie autour de la réforme du zonage d’exclusion. [Exclusionary zoning laws, which range from banning multifamily housing to requiring certain numbers of parking spaces in or near homes, artificially constrain the number of homes built in an area].

Il y avait des propositions de l’administration Biden et de la sénatrice Amy Klobuchar et il y avait des articles de blog du Council of Economic Advisors sur la mesure dans laquelle le zonage restrictif était responsable de beaucoup de nos problèmes d’abordabilité du logement.

Que s’est-il passé là-bas ?

Paul Williams

Dans la proposition initiale, il y avait environ 5 milliards de dollars pour un programme d’incitation à la carotte pour les municipalités locales. L’idée étant que vous pouvez obtenir une petite somme d’argent du HUD si vous embauchez des planificateurs et leur faites faire une étude de zonage. Et puis, si vous mettez en œuvre certains de ces changements, vous pourriez obtenir encore plus d’argent.

Je ne pense donc pas personnellement que les montants qui y sont inscrits vont vraiment faire basculer le pendule pour un grand nombre de juridictions, en particulier celles qui ont certaines des politiques les plus flagrantes. Je ne vois pas vraiment ce qui était dans le package à l’origine comme un changeur de jeu.

Jérusalem Demsas

Le paquet est en négociation depuis un certain temps et plusieurs réductions sont proposées dans la partie logement. Les rapports semblent indiquer que tout est coupé – logements sociaux, bons d’aide au loyer, fonds en fiducie pour le logement, etc. – à l’exception de l’aide à la mise de fonds, qui passe en fait de 10 milliards de dollars à 15 milliards de dollars.

Cela semble être une tendance du Congrès. Plus tôt cette année, j’ai couvert une note que le département du Trésor a écrite aux décideurs politiques et au Congrès en particulier, les suppliant essentiellement de se concentrer sur l’augmentation de l’offre de logements. J’ai expliqué pourquoi le Congrès est beaucoup plus disposé à s’engager sur des politiques du côté de la demande [giving people money to afford something expensive] plutôt que sur les politiques de l’offre [making expensive things less expensive]. Avez-vous des idées à ce sujet?

Paul Williams

Oui, c’est un point intéressant. Je suis d’accord, le Congrès est souvent plus disposé à s’engager du côté de la demande que du côté de la production, et cela peut entraîner une augmentation des prix si nous ne construisons pas également plus – en particulier pour les personnes à faible revenu que nous essayons d’aider avec ces programmes.

Aide à la mise de fonds, je pense qu’il y a potentiellement un impact inflationniste de cela ou un impact sur les prix réels des maisons, en particulier dans les endroits où beaucoup de gens sont éligibles pour ce programme et il y a beaucoup de [housing] rareté et pas beaucoup de construction qui se passe.

Avec les bons, c’est quelque chose dont les gens ont parlé sur cette question de savoir comment faire en sorte que notre programme de bons de logement soit tel que tous ceux qui y sont éligibles puissent l’obtenir. À l’heure actuelle, le programme n’est financé que de manière à ce qu’un cinquième des personnes admissibles l’obtiennent. Tout le monde est dans cette ligne potentiellement longue de plusieurs décennies.

Un problème avec le rendre universel est que vous donnez à tout le monde cette aide [without increasing the supply of rental housing], et puis vous pouvez voir les loyers commencer à monter en flèche. Et il y a deux ou trois choses qui peuvent faire reculer cela : si vous avez une production qui suit le rythme des nouvelles aides à la location, alors vous repoussez cela. Et puis dans les villes où vous avez des réglementations sur les loyers qui peuvent empêcher les augmentations annuelles de loyer d’augmenter de manière exorbitante, vous pouvez également repousser cela.

Jérusalem Demsas

En se concentrant sur les éléments de production de logements de ce projet de loi, un domaine où nous pourrions voir une augmentation de la production est le logement social. Mais comme vous l’avez mentionné plus tôt, les fonds publics pour le logement sont déficients depuis très longtemps, nous avons donc un énorme arriéré d’immobilisations. Cela signifie que même avec la proposition initiale de dépenser 80 milliards de dollars pour cela, presque tout cela aurait servi à réparer ces bâtiments – et maintenant cela semble avoir été coupé.

Pouvez-vous nous parler un peu de ce que l’arriéré de capitaux a signifié en termes réels pour les personnes vivant dans des logements sociaux ?

Paul Williams

Donc juste pour encadrer cela avec l’histoire. En 1998, dans le cadre d’une série de réformes de l’aide sociale que l’administration du président Bill Clinton a proposées au Congrès, la Quality Housing Act a vraiment changé la façon dont le HUD finançait le logement public. Le résultat de tous ces changements combinés a été que les dépenses en capital ont diminué rapidement depuis 1999.

Une partie de cela a été atténuée par les autorités chargées du logement public qui ont retiré des logements des logements publics … mais la grande majorité ne l’a pas été, et le résultat est que ces bâtiments vont simplement s’effondrer autour de ces personnes. C’est potentiellement la dernière fois que les démocrates auront le contrôle total du Congrès et de la présidence pendant, selon certains, une décennie.

Il n’y a pas d’alternative ici. Nous devons réparer ces bâtiments.

Jérusalem Demsas

Et de temps en temps, le manque de sécurité fait de grosses nouvelles. Nous entendons parler d’incendies dans des logements sociaux où des personnes sont décédées, et le manque d’investissements en capital a été le facteur clé. Nous voyons également des enfants grandir avec de la peinture au plomb dans les murs, ce qui est essentiellement un poison pour eux.

Il s’agit d’une situation où le gouvernement fédéral a pris possession d’une structure de logement et a laissé des gens vivre dans des conditions absolument désastreuses où nous encouragerions quelqu’un à poursuivre s’il s’agissait du marché privé et que leur propriétaire laissait la situation se détériorer à ce point.

Paul Williams

Oui. Et j’ajouterais également que ces investissements en capital dans le logement public et avec le Housing Trust Fund, ce nouvel argent pour la production et la réhabilitation signifie qu’il y a beaucoup de mouvement des autorités du logement public et des développeurs à but non lucratif qui construisent des logements abordables pour devenir neutres en carbone, projets entièrement électriques.

À NYCHA [New York City Housing Authority], ils ont obtenu une subvention pour développer leur propre nouvelle technologie de pompe à chaleur qui serait un type de système de chauffage et de refroidissement entièrement électrique pour les bâtiments. Il s’agit d’une technologie qui n’existe pas encore sur le marché, leur espoir est donc de la faire fonctionner et de la déployer à l’échelle de leur portefeuille dans tous leurs bâtiments.

Je pense qu’il est important de ne pas sous-estimer l’impact des marchés publics sur ces types de changements à long terme dont nous avons besoin pour le changement climatique. Ce n’est pas seulement dans les véhicules, c’est aussi dans les bâtiments et les logements.

Jérusalem Demsas

Nous avons parlé un peu de la nécessité de réparer le parc de logements sociaux existant. Et bien que ce soit très important, nous sommes tellement en retard sur les dépenses en capital que probablement aucun de cet argent ne serait réellement [meaningfully be spent on] la création de nouvelles unités de logements abordables. Il semble que la meilleure chance pour cela dans ce projet de loi se trouve dans les dollars du Fonds en fiducie pour le logement. Comment ça marche?

Paul Williams

Oui, les fonds en fiducie pour le logement et les partenariats d’investissement immobilier existent pour brancher tous les [financing] trous parce qu’il y a tellement de projets qui sont sur le point d’être financés et qui ne peuvent ensuite pas obtenir ce dernier financement, et le projet s’effondre. Le Fonds d’affectation spéciale pour le logement en particulier cible le segment très bas du marché locatif, c’est-à-dire les ménages à très faible revenu et à très faible revenu.

Jérusalem Demsas

L’une des choses qui me choque vraiment, c’est que malgré toute la douleur que nous avons connue au cours de l’année dernière en ce qui concerne le manque de logements, le Congrès ne s’attaque toujours pas vraiment à ce problème. Cela m’indique simplement combien de ces législateurs ne croient toujours pas vraiment qu’ils sont responsables de la résolution des problèmes sous-jacents du marché du logement. Et je me demande, pensez-vous que ce genre de maladie « la politique du logement est locale » va persister ?

Paul Williams

Ce serait certainement un changement pour le gouvernement fédéral de dire que nous avons un intérêt sérieux dans cette question et que nous allons brandir un bâton pour faire quelque chose à ce sujet. Le gouvernement fédéral n’a pas vraiment fait cela en ce qui concerne ce qui est présenté comme des problèmes de planification locale. Je pense qu’il devient de plus en plus clair que beaucoup de ces problèmes de planification locale ont en fait de graves impacts au niveau macro national sur qui peut accéder à un logement pour un coût qu’ils peuvent se permettre.

Je pense donc que l’affaire devient de plus en plus claire – alors que ce problème s’aggrave de plus en plus – qu’il y a un rôle pour le gouvernement national pour faire quelque chose.

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