17 août — ROCHESTER — Le développement continue de grignoter les marges de Rochester, mais l’empreinte géographique de la ville est restée largement inchangée ces dernières années.
Les 92 acres annexés à la ville jusqu’à présent cette année ajoutent moins d’un sixième de mile carré à la ville qui englobe 57 miles carrés – 36 480 acres – depuis 2020.
Les promoteurs affirment que la croissance limitée dans un contexte de besoins accrus en matière de logements est en grande partie liée aux coûts liés au développement de nouveaux sites.
« Il est très coûteux d’élaborer un plan, et cela devient de plus en plus cher », a déclaré Jean Dewitz de DeWitz Home Builders. « Cela implique beaucoup de risques. »
Les coûts de développement, qui incluent le paiement de nouveaux raccordements aux égouts qui peuvent coûter des milliers de dollars par acre, sont l’une des raisons pour lesquelles Dewitz a déclaré que seule une partie des 400 acres disponibles pour la construction de nouvelles maisons dans le développement de Pebble Creek a été annexée au nord-ouest de Rochester lorsque le projet a commencé.
« Lorsque nous continuerons à aller au-delà de ces 57 (acres), il y aura davantage d’annexion », a-t-elle déclaré, ajoutant qu’il y a encore de la place pour développer les terres déjà situées dans les limites de la ville.
Le coût des taxes foncières municipales et d’autres frais potentiels a également été cité plus tôt cette année lorsque Anthony Properties, basé au Texas, a cherché avec succès à annexionner 47 acres pour le développement résidentiel et commercial dans le nord-ouest de Rochester.
Justin Todd, vice-président adjoint du développement d’Anthony Properties, a déclaré que la société prévoyait d’acheter 115 acres sur le site près du coin nord-est de la 55e rue Nord-Ouest et de la 18e Avenue, mais ne voulait pas encourir les dépenses municipales supplémentaires avant de déterminer comment le terrain restant serait développé.
Les 47 acres représentent environ la moitié du terrain qui a été annexé à Rochester jusqu’à présent cette année. Près de 10 acres supplémentaires destinés à un usage industriel ont été ajoutés au quadrant nord-est de la ville et 35 acres au sud de Century High School ont été ajoutés pour un nouveau bâtiment de la First Unitarian Universalist Church.
Cette nouvelle croissance intervient après trois années pendant lesquelles Rochester a signalé une taille stable de 57 miles carrés, après une poussée de croissance de 1,14 mile carré en 2020.
Avant cela, la dernière fois que la ville avait ajouté plus d’un mile carré à sa taille, c’était en 2009, lorsqu’elle déclarait s’établir à 54,67 miles carrés.
« Il y a eu très peu d’annexions dans la ville au cours des 20 dernières années », a déclaré Sandi Goslee, planificatrice principale du comté d’Olmsted, lors d’une récente présentation de la croissance de la ville.
Goslee, qui faisait partie du département de planification conjoint des comtés de Rochester et d’Olmsted avant sa scission en 2019, a déclaré que Rochester était une communauté compacte centrée sur le centre-ville dans les années 1950 et que la croissance significative de ses limites n’a commencé qu’avec l’arrivée d’IBM en ville en 1956.
Un boom immobilier a commencé et le quartier de Country Club Manor a émergé, suivi par des logements supplémentaires et une expansion de la ville au cours des décennies suivantes, qui comprenait l’annexion de quartiers situés en dehors des limites de la ville.
Entre 1960 et 2000, la superficie de la ville a plus que quadruplé, passant de 23,5 à 110 km². Sa population est passée d’un peu moins de 41 000 à près de 86 000 habitants.
Au début des années 2000, la croissance de la ville s’est concentrée principalement autour des zones de développement existantes, a expliqué Goslee. En 2009, la crise nationale des prêts hypothécaires a ralenti le développement du logement local. La ville a dépassé les 50 miles carrés en 2005.
Le résultat est une ville légèrement plus grande que les 56 miles carrés de St. Paul avec une population de moins de la moitié des 303 000 habitants de la capitale de l’État, mais les urbanistes disent que ce n’est pas une comparaison pomme à pomme.
« Ils ont déjà une ceinture extérieure de banlieues, et celles-ci continuent de croître », a déclaré Irene Woodward, directrice du développement communautaire de Rochester, à propos de St. Paul et des villes environnantes.
Dave Dunn, directeur du logement et de la planification du comté d’Olmsted, a acquiescé, soulignant que Rochester englobe à la fois un centre-ville et ce qui serait un développement de style suburbain en dehors du centre-ville.
L’histoire montre que Rochester était plus densément peuplée dans les années 1950 qu’aujourd’hui. Il y a près de 75 ans, la ville comptait 5 800 habitants par kilomètre carré, et aujourd’hui, elle en compte environ 2 200 par kilomètre carré.
Woodward a déclaré que la densité plus faible n’est pas surprenante, compte tenu de la nature des villes d’aujourd’hui.
Dans les années 1950, Rochester et d’autres villes similaires se concentraient principalement sur le centre-ville, avec de petites maisons offrant la possibilité de loger plus de personnes dans la ville, même si les cantons de Rochester commençaient à voir davantage de développement dans des zones qui deviendraient plus tard une partie de la ville.
À mesure que les centres commerciaux, les magasins à grande surface et les bâtiments industriels se sont développés dans la ville, la quantité de terrains urbains non utilisés pour le logement a modifié la densité, a déclaré Woodward. De plus, des maisons plus grandes ont été construites dans la ville.
En 2000, la densité de population enregistrée dans la ville est tombée en dessous de 2 000 personnes par mile carré.
Bien que la densité augmente depuis près de deux décennies, Ryan Yetzer, administrateur adjoint de la ville, a déclaré que des efforts sont faits pour encourager la densité de logements afin de répondre aux besoins et de limiter les coûts liés à l’expansion des infrastructures.
« Lorsque le plan global a été adopté en 2018, c’était vraiment la première fois que la ville mettait en place des politiques faisant référence à la gestion de la croissance », a déclaré Yetzer.
Le plan comprend une carte de gestion de la croissance, délimitant les zones entourant la ville où un développement est possible, à court ou à long terme. L’objectif est d’indiquer aux promoteurs et aux autres acteurs les endroits où des services municipaux potentiels pourraient émerger dans les 30 à 50 prochaines années.
Certains estiment cependant que le message peut être confus.
Le promoteur Gene Peters évoque des projets de développement d’un site près du terrain de golf de Willow Creek à la fin des années 1980, alors que la zone devait être raccordée au réseau d’égouts dans les 20 ans. Lui et ses partenaires ont connu quelques retards et, au moment où ils étaient prêts à avancer, un pipeline de Minnesota Energy traversant la propriété a rendu le développement du réseau d’égouts plus problématique.
Ils avaient donc des propriétés à développer, mais aucune possibilité de se connecter au réseau de la ville comme prévu.
« En 1988, c’était 20 ans, et maintenant, c’est 26 ans de plus », a-t-il déclaré.
Yetzer a déclaré que la carte de gestion de la croissance, qui devrait être mise à jour avec le plan global au début de l’année prochaine, cherche à réduire de telles surprises, mais des changements sont toujours possibles en raison de divers facteurs.
« La carte n’est pas gravée dans la pierre », a-t-il déclaré. « Nous avons dessiné la carte et nous pouvons la modifier. »
La carte a été modifiée quatre fois depuis son adoption avec le plan global, en grande partie en lien avec trois plans de développement existants en périphérie de la ville.
Alors que le conseil doit examiner les mises à jour proposées au plan global de la ville lors d’une session d’étude ce mois-ci avant de prendre des décisions futures, Yetzer a déclaré que l’objectif est de fixer des objectifs de développement, et non de le décourager.
« Je pense que le plan d’aménagement est souvent présenté comme un plan anti-croissance en bordure de la ville, mais ce n’est pas le cas », a déclaré Yetzer. « Si vous regardez les chiffres du plan global, cela nous a encouragés à rediriger environ 60 % du développement de logements de la bordure vers les limites de la ville. Ce n’est pas comme si le plan global disait que la croissance en bordure de la ville est mauvaise. Il dit : « soyons plus stratégiques quant à l’endroit où nous ajoutons des logements ». »
Une grande partie de cette stratégie repose sur un accès adéquat au réseau d’égouts et sur l’extension d’autres infrastructures et services.
Le personnel municipal étudie actuellement les options possibles pour la prochaine extension du réseau d’égouts, qui devrait ouvrir de futurs sites à l’intérieur et à l’extérieur de la ville pour une expansion potentielle. Cinq options ont été identifiées, et le conseil municipal devrait en choisir une après un examen ultérieur.
Aaron Luckstein, directeur adjoint des travaux publics de Rochester, a déclaré que la ville budgétise généralement environ 4 millions de dollars par an pour les travaux d’extension des égouts, le dernier projet ayant été achevé l’année dernière sur le côté ouest de la ville.
L’agrandissement rend possible le développement du projet de développement de Prairie Ridge près de l’intersection de la 50e Avenue Nord-Ouest et de Valleyhigh Drive. Le projet, qui se situe à l’ouest des limites de la ville, devrait fournir au moins 201 logements à vendre d’ici 2027, avec un soutien de 4 millions de dollars provenant des fonds de la taxe de vente de la ville.
Jeffrey Brown, cofondateur de North Rock Real Estate, a déclaré que le nouvel accès aux égouts a joué un rôle clé dans la planification du développement.
« Il y a des quartiers de la ville qui en sont dotés, mais il y a tellement de pression de croissance et de bonnes choses qui se passent dans le nord-ouest de la ville, donc l’ouverture de cette ligne principale a créé de bonnes opportunités de développement », a-t-il déclaré.
Cela ouvre également des possibilités d’extension future des frontières vers l’ouest.
En tant que développeur, Peters a déclaré qu’il aimerait voir la ville prendre des mesures plus agressives pour soutenir l’expansion potentielle du réseau d’égouts, citant le développement de Greystone à l’est de la 18e Avenue Sud-Ouest comme exemple du potentiel de stimulation de logements supplémentaires.
Lorsqu’il a rencontré ses partenaires et la ville il y a environ 25 ans, il a déclaré que la ville avait accepté d’installer des raccordements aux égouts dans un délai d’un an.
« Cet investissement unique a permis de générer 1 000 lots », a-t-il déclaré, en évoquant d’autres projets de développement dans la région, avec des frais de connexion d’environ 3 000 dollars.
La zone est désormais proche ou à pleine capacité, et la ville a choisi de ne pas étendre les services lorsque les écoles publiques de Rochester ont proposé de construire dans la zone, ce qui, selon Peters, a découragé la croissance future.
« La ville doit faire des investissements si elle veut que le développement ait lieu », a-t-il déclaré.
Les urbanistes et les promoteurs ont également déclaré que le développement de logements pouvait se poursuivre en dehors des limites de la ville sans possibilité de réseau d’égouts, ce qui peut contribuer à l’étalement urbain mais pas à la croissance de la ville. Cela peut également conduire à des conflits liés à la croissance future de la ville.
Bien que l’expansion du réseau d’égouts puisse ouvrir des zones à de nouveaux développements, les urbanistes et les promoteurs urbains ont déclaré que le moment et la manière dont le système devrait s’étendre doivent être soigneusement étudiés, car la ville paie la tranche initiale et récupère une grande partie du coût par le biais de frais au fur et à mesure que les zones sont développées, les maisons et autres bâtiments étant connectés au système.
Le planificateur des travaux publics et du développement communautaire de Rochester examine actuellement cinq emplacements potentiels d’extension des égouts dont les coûts de construction varient de 15,7 millions de dollars à près de 35 millions de dollars pour la ville.
Les promoteurs devront probablement payer entre 11 000 et 42 000 dollars par acre développé pour se connecter aux services chaque fois que la construction commencera sur un terrain désormais vacant, ce qui signifie que le personnel de la ville, et éventuellement le conseil municipal, devront évaluer les options en fonction des dépenses et du potentiel de développement.
Matt Crawford, le chef de projet de la ville qui supervise l’expansion des égouts, a déclaré que la ville pourrait financer deux projets en utilisant les fonds de la taxe de vente dédiés au soutien des coûts de logement, mais la charge de travail supplémentaire pourrait créer des complications ou le besoin de temps de personnel supplémentaire.
De plus, il a déclaré que le chevauchement pourrait augmenter les coûts liés aux entrepreneurs embauchés pour installer les conduites d’égout.
« Il n’y a qu’un nombre limité d’entrepreneurs, et ils sont également très occupés, donc nous pourrions nous retrouver avec une pénurie d’entrepreneurs si nous avons trop de projets en cours en même temps », a-t-il déclaré.
Le personnel de la ville souligne également les coûts potentiels futurs liés à une croissance sans contrôle.
L’ingénieur municipal Dillon Dombrovski a déclaré qu’un déficit annuel estimé à 20 millions de dollars dans l’entretien des rues était dû en partie à une croissance passée incontrôlée.
Alors que les promoteurs paient généralement pour la création de nouvelles rues, a-t-il déclaré, la ville assume les coûts liés à l’entretien futur, du déneigement aux réparations.
« On accordait moins d’importance aux obligations d’entretien à long terme de la ville », a déclaré Dombrovski à propos de la croissance passée. « Nous nous en sortons beaucoup mieux grâce à cela, en dépensant notre argent de manière plus judicieuse et en étant plus responsables sur le plan financier. »
Le chef des pompiers de Rochester, Eric Kerska, a déclaré que la croissance de la ville peut également affecter le portefeuille des résidents de la ville et des propriétaires d’entreprises au-delà des services financés par les impôts, puisque les tarifs des compagnies d’assurance dépendent des temps de réponse des pompiers lorsqu’il s’agit de protéger les propriétés.
Il a déclaré que la note de Rochester est de 2, à la limite de 3, ce qui augmenterait les primes d’assurance habitation.
« À mesure que la ville grandit, il devient plus difficile de maintenir ce classement en raison des délais de réponse », a-t-il déclaré.
Il a déclaré que la poursuite des discussions et de la planification liées à la croissance future peut garantir que les services de la ville s’étendent avec ses limites, évitant ainsi les conflits passés.
« Je pense que nous obtenons un meilleur plan, plus d’efficacité et de meilleures décisions lorsque tous les différents départements travaillent ensemble, car nous avons tous des besoins différents et des défis uniques liés à la croissance », a déclaré le chef.