La crise californienne pas si secrète qui arrive pour le reste de l’Amérique

Le logement abordable est le genre de problème que les gens aiment ne pas réfléchir au sujet de. Cela génère rarement beaucoup de chaleur politique, et dans les zones rurales, c’est à peine une réflexion après coup.

Mais devinez quel est le principal problème de la législature californienne cette année. En Californie, et de plus en plus dans une grande partie de l’Amérique, le manque de logements abordables est le clé question, et aussi un problème brûlant qui motive beaucoup d’autres choses auxquelles nous pensons en matière de politique.

Sur le podcast Great Ideas avec Matt Robison, l’invité Sibley Simon – un promoteur de logements abordables innovant – a décrit comment la Californie envoie au reste de l’Amérique une carte postale effrayante de l’avenir de ce à quoi ressemble une crise du logement abordable, et il a expliqué les types de nouveaux idées qu’ils essaient et que nous devrons résoudre le problème.

Écoutez l’intégralité de la conversation ici :

Cette conversation a été condensée et modifiée.

Pourquoi le logement est-il si important et pourquoi devient-il une crise en Californie ?

C’est devenu un problème déterminant qui affecte l’endroit où la plupart des gens peuvent vivre, les emplois qu’ils peuvent avoir, les soins de santé qu’ils peuvent se permettre, s’ils peuvent payer pour l’éducation, combien nous devons dépenser pour les transports et à quel point nous aurons un problème. sur le climat.

La définition du logement abordable est que les gens ne consacrent pas plus de 30 % de leur revenu brut au logement. En Californie, la majorité des ménages dépensent désormais plus de 50 %. C’est pourquoi c’est la question qui a le plus de projets de loi dans la législature de l’État : 31 projets de loi ont été signés par le gouverneur le mois dernier qui étaient tous des projets de loi sur le logement.

Mais il n’y a pas que la Californie. C’est un problème croissant dans beaucoup d’endroits. Dans le Maine, un ménage sur cinq consacre la moitié de son revenu brut au logement.

Quel est le moteur du problème en Californie?

Pour mélanger les métaphores, la Californie est le canari de 800 livres dans la mine de charbon. Il y a deux facteurs. L’une est que nous prenons des décisions sur l’utilisation des terres au niveau local. Ainsi, entre nos diverses lois et restrictions de zonage, nous avons réussi à interdire à peu près la création de la plupart des types de logements dans la plupart des endroits. La seconde est que la Californie a été très efficace pour créer des emplois. Dans la région de San Francisco, au cours de la dernière décennie, il a créé plus de huit emplois pour chaque nouvelle unité de logement construite. Et bien sûr, nous voyons ces deux facteurs ailleurs dans le pays, et nous continuerons à en voir de plus en plus.

À quel point est-ce un problème ?

En Californie, il faudrait construire 200 000 logements par an pour répondre à la demande croissante. Au cours d’une année type, nous en créons moins de la moitié. Nous construisons environ 20 000 unités par an avec des fonds publics qui vont strictement au logement abordable pour les personnes à faible revenu. Et puis il y a les développeurs qui recherchent un investissement à haut rendement, quelque chose qui leur rapporte 20%, donc ils construisent vers le haut de gamme du marché. Cela représente peut-être 80 000 unités de logement par an. Donc, ensemble, nous n’obtenons que la moitié de ce dont nous avons besoin, et aucun de ces modèles n’est conçu pour la classe moyenne ou les ménages à faible revenu ou les retraités à revenu fixe.

Cela laisse un vide géant. Nous parlons de quelques mille milliards dollars pour construire les logements qui manquent juste en Californie. Au cours de la dernière décennie, si partout où les besoins en logements étaient plus nombreux, il y avait construit tout ce qu’il y avait de demande, il y aurait 7,3 millions de logements de plus dans le pays.

Mais s’il n’y a pas un taux de rendement élevé sur ce type de logement, et nulle part où le construire en Californie, comment diable pouvez-vous le faire ? Comment pouvons-nous résoudre le problème?

Nous comblons l’écart financier en travaillant avec des investisseurs qui recherchent des rendements à faible risque, solides et fiables, et qui sont heureux de faire quelque chose de positif avec leurs investissements. Il s’avère qu’il y a une bonne quantité de capitaux à la recherche d’investissements comme celui-là. C’est un rendement inférieur, mais un taux fixe, et l’investissement socialement responsable est populaire.

Et comment trouver un terrain ? Surtout le genre pour lequel vous n’avez pas à payer, afin que nous puissions rendre le logement plus abordable ? Il s’avère qu’il y a une tonne de terres à but non lucratif au cœur de nos villes. Il s’agit en partie de services sociaux à but non lucratif… mais il y a ensuite toute une catégorie énorme à laquelle personne ne pense jamais, à savoir les églises et autres institutions religieuses.

Et alors qu’ils voient leurs membres déménager à cause du coût du logement, nous sommes en fait submergés d’églises qui nous appellent en disant « nous voulons construire des logements sur cette terre ». Les développeurs à profit maximisé ne sont pas faits pour cela. Et généralement, leurs sites ne sont pas non plus adaptés aux deniers publics en raison des règles fédérales. Nous avons donc conçu un modèle qui fonctionne pour eux. Cela renforce leurs bilans et leurs revenus pour cette institution, et ils font un travail caritatif incroyable dans leur communauté. Cela est particulièrement vrai pour les églises qui servent principalement les communautés raciales et ethniques minoritaires, cherchant à réduire le déplacement des personnes de couleur des zones urbaines et suburbaines où elles se trouvent.

Et c’est le genre de chose qui obtient le soutien des deux parties ?

Oui. Par exemple, il y a un problème que nous rencontrons souvent en travaillant avec les églises, c’est qu’elles doivent avoir beaucoup de stationnement. Et ils ne remplissent ce parking que le dimanche de Pâques, mais ils ne sont généralement pas non plus autorisés à utiliser ce parking pour un autre usage.

Nous avons travaillé avec une législatrice de l’État, Buffy Wicks, qui est une ancienne fonctionnaire de l’administration Obama, pour adopter un projet de loi disant que si les églises veulent construire des logements et que certains d’entre eux sont des logements abordables pour les personnes à faible revenu, alors l’église peut décider comment partager son stationnement entre son usage et l’usage du logement. Et ce n’était pas un truc républicain/démocrate. C’était un hé, voici un changement sensé sur lequel nous pouvons tous être d’accord.

Nous partageons chaque semaine des extraits édités du podcast Great Ideas qui expliquent le fonctionnement des politiques et présentent des solutions innovantes aux problèmes. Veuillez vous abonner et pour en savoir plus sur la résolution de la crise du logement abordable, consultez l’épisode complet sur Pomme, Spotify, Google, Ancre, Briseur, Poche, RadioPublic, ou Agrafeuse

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