La Caroline du Nord adopte une interdiction surprise et radicale du « downzoning »

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Le bulletin d’information de cette semaine examine en détail l’adoption surprise d’une interdiction de « réduction de zonage » en Caroline du Nord qui empêche effectivement les gouvernements locaux de resserrer les restrictions de zonage sur votre propriété à moins que vous ne leur fournissiez votre consentement écrit exprès pour le faire.

Interdiction surprise du downzoning en Caroline du Nord

La semaine dernière, l’Assemblée législative de Caroline du Nord, contrôlée par les Républicains, a remplacé Le veto du gouverneur démocrate Roy Cooper sur Projet de loi du Sénat (SB) 382– un projet de loi omnibus qui associait des millions de dollars de financement pour l’aide aux victimes des ouragans à des restrictions sur les pouvoirs des nouveaux élus démocrates de l’État.

Les controverses politiques partisanes entourant le projet de loi ont naturellement dominé les discussions à son sujet.

Ce qui intéresse ce bulletin, c’est une courte disposition ajoutée à la fin du SB 382 qui donne aux propriétaires fonciers de Caroline du Nord peut-être les protections les plus solides du pays contre les gouvernements locaux qui resserrent les réglementations de zonage sur leurs terres.

« Aucun amendement aux règlements de zonage ou à une carte de zonage visant à délimiter une propriété ne doit être initié, promulgué ou appliqué sans le consentement écrit de tous les propriétaires dont la propriété fait l’objet d’un dézonage », lit-on dans la disposition pertinente du SB 382. , trouvé à la dernière page de la loi de 131 pages.

La loi définit déclassement comme toute diminution de la densité d’aménagement autorisée, toute réduction des utilisations autorisées ou toute création d’une utilisation, d’un lot ou d’une structure « non conforme ».

En effet, si vous avez le droit de faire quelque chose ou de construire quelque chose sur votre terrain dès maintenant, qu’il s’agisse d’exploiter une station-service ou de construire un complexe d’appartements, le SB 382 stipule que vous serez toujours autorisé à le faire à moins que vous ne donniez votre consentement écrit exprès. au gouvernement local pour vous retirer cela immédiatement.

Les partisans et les opposants de cette disposition ne savent pas exactement comment quelque chose d’aussi radical a abouti dans le SB 382.

« Il est apparu là-bas sans que personne n’en soit informé », explique Scott Mooneyham de la Ligue des municipalités de Caroline du Nord. La Ligue souhaite voir la nouvelle interdiction de déclassement abrogée.

« Nous n’avons pas demandé cette disposition. Je ne suis pas vraiment sûr d’où elle vient », déclare Steven Webb de la North Carolina Home Builders Association, qui soutient cette disposition.

Ce sur quoi tout le monde s’accorde, c’est qu’il s’agit là d’une restriction considérable de la capacité des gouvernements locaux à réguler le développement.

Les garde-fous de dézonage moins robustes d’autres États

De nombreux États ont adopté une sorte de restriction sur le dézonage, bien que les formes précises de ces lois et la force de leurs protections pour la propriété privée varient.

À l’extrémité la plus faible du spectre se trouve quelque chose comme le SB 330 de Californie. Adopté en 2019, il impose un « pas de perte nette » norme pour les déclassements de terrains résidentiels par les gouvernements locaux.

Cela signifie que si une localité réduit le nombre de logements pouvant être construits sur une propriété, elle doit autoriser la construction du même nombre de logements ailleurs dans la ville.

Les critiques affirment que cette norme est facilement manipulable. Un gouvernement local peut déclasser une parcelle où le développement est susceptible de se produire et augmenter la zone d’une autre parcelle sur laquelle personne n’est susceptible de construire. Le « pas de perte nette » sur le papier devient une perte nette en pratique.

La proposition 207 de l’Arizona est plus robuste. Adoptée par les électeurs en 2006, la loi n’interdit pas le déclassement. Mais cela exige que le gouvernement indemnise les propriétaires lorsque leurs réglementations réduisent la valeur des propriétés.

Christina Sandefur, vice-présidente exécutive du Goldwater Institute (qui a contribué à l’élaboration de la proposition 207), affirme que les exigences d’indemnisation de la loi ont découragé de nombreux efforts du gouvernement visant à renforcer les réglementations de zonage en matière de développement.

« Si c’est trop cher pour le gouvernement, c’est probablement trop cher pour la propriété », dit-elle. Raison. « C’est l’une des protections les plus solides des droits de propriété dans le pays. »

Néanmoins, comme la loi n’interdit pas le dézonage, les gouvernements locaux peuvent souvent adopter des réglementations de zonage plus restrictives sans payer de compensation en accordant des exemptions aux propriétaires qui s’opposent aux règles supplémentaires sur leur propriété.

Les meilleures protections des droits de propriété du SB 382 ?

L’interdiction formelle de la Caroline du Nord sur les downzonings qui n’ont pas le consentement écrit de tous les propriétaires concernés semblerait aller bien au-delà même de la proposition 207 de l’Arizona.

« De la façon dont elle est rédigée, c’est une loi assez claire, assez simple, potentiellement assez puissante en termes de mise en place d’un arrêt brutal contre toute sorte de réduction de zonage », déclare Charles Gardner, chercheur au Mercatus Center de l’Université George Mason.

Les constructeurs d’habitations de l’État sont certainement satisfaits de la nouvelle loi. Ils soutiennent que cela empêchera les gouvernements locaux de contourner les interdictions étatiques existantes sur les politiques qui nuisent au développement.

Webb, de la Home Builders Association, note que la loi de Caroline du Nord interdit déjà aux gouvernements locaux d’imposer des exigences de conception esthétique, des politiques de zonage d’inclusion (qui obligent les constructeurs à inclure des unités inférieures aux tarifs du marché dans leurs projets), des frais d’impact et d’autres politiques connues pour faire augmenter le coût de la construction d’une maison.

Mais les gouvernements locaux peuvent toujours contourner ces interdictions en réduisant le zonage de la propriété d’un promoteur, puis en subordonnant toute augmentation de zonage au paiement par le promoteur de frais d’impact, à la construction d’unités abordables ou à l’adoption de certaines exigences de conception.

En interdisant le downzoning, le SB 382 empêcherait ces jeux, explique Webb. Il affirme que cela constituera une puissante protection pour les constructeurs d’habitations qui tentent de répondre à la demande dans un État en croissance rapide.

Les gouvernements locaux ont des objections, les YIMBY ont des inquiétudes

Mooneyham, de la Ligue des municipalités, affirme que les dispositions du SB 382 empêcheront effectivement les gouvernements locaux de procéder à des mises à jour complètes de leurs réglementations sur l’utilisation des terres.

La définition exceptionnellement large du downzoning donnée par la loi et l’exigence selon laquelle tous les propriétaires concernés doivent recevoir un avis individuel des modifications du code et donner leur consentement écrit individuel constituent un énorme obstacle procédural.

« Cela signifie essentiellement qu’aucune ville ne procédera à ces changements pour le moment », dit-il.

Certaines des préoccupations du gouvernement local peuvent être attribuées aux guerres de territoire qui accompagnent toute préemption de l’État, explique Jennifer Truman, une urbaniste travaillant dans un cabinet privé et également impliquée dans l’activisme local « oui dans mon jardin » (YIMBY).

« Une partie de l’incertitude et honnêtement de la panique de la part des services de planification que j’ai entendus est ‘ils touchent à notre truc, c’est censé être la chose sur laquelle nous sommes censés avoir le contrôle' », dit-elle.

Néanmoins, Truman affirme que le SB 382 pourrait empêcher la réécriture du code de zonage qui, en réalité, permettrait davantage de construction de logements.

Lorsque les villes procèdent à une réécriture complète du code de zonage, cela implique généralement un mélange de downzoning et d’upzoning.

Truman cite les changements récents dans le code de zonage de Raleigh qui autorisait des logements plus denses à proximité des arrêts de transport en commun, mais limitait également la construction de nouvelles stations-service et de services au volant. Le SB 382 interdirait effectivement l’adoption d’un tel changement de zonage à moins que tous les propriétaires concernés ne l’aient explicitement approuvé.

Est-ce que ça va coller ?

Les maximalistes des droits de propriété pourraient bien ne pas se soucier de ces limitations. Raleigh pourrait simplement autoriser des bâtiments plus denses à proximité des transports en commun, ne pas imposer de restrictions supplémentaires aux stations-service et éviter tout obstacle procédural créé par le SB 382.

Il semble y avoir une préoccupation pratique et politique : si les gouvernements locaux ne peuvent pas du tout renforcer les réglementations de zonage, ils ne prendront pas non plus la peine de les assouplir. Il est rare de trouver des gouvernements locaux uniquement intéressés par l’abrogation des réglementations sur l’utilisation des terres.

Sandefur, tout en soutenant les changements du SB 382, ​​affirme également que les interdictions formelles sur les actions des gouvernements locaux peuvent parfois se retourner contre eux. Sans aucune flexibilité prévue dans la loi, les localités pourraient être incitées à simplement faire fi des nouvelles restrictions de dézonage et à forcer l’État à tenter de les faire appliquer.

L’étendue des protections des droits de propriété du SB 382 pourrait également entraîner sa chute.

Son adoption rapide et silencieuse par l’Assemblée législative signifiait qu’il n’y avait pas beaucoup de temps pour construire un consensus derrière l’interdiction du déclassement. Mooneyham prédit que la législature réexaminera les dispositions de réduction de zonage du SB 382 l’année prochaine.

Dans un sens, toutes les lois de zonage représentent un downzoning. Dans l’Amérique pré-zonée, les propriétaires fonciers avaient généralement le droit de développer leurs terres comme bon leur semblait. Les codes de zonage ont changé la donne en divisant les villes en quartiers de plus en plus élaborés et restrictifs qui dictent la taille des bâtiments et ce qui est autorisé à s’y dérouler.

Plus récemment, des efforts ont été déployés à l’échelle nationale pour libéraliser les codes de zonage et les terrains situés en zone supérieure afin que davantage de logements et d’entreprises puissent être construits dans davantage d’endroits et avec moins de restrictions.

Les interdictions de déclassement n’améliorent pas les codes de zonage existants en termes de développement ou de droits de propriété. Mais ils empêchent leur aggravation.

Liens rapides

• L’une des critiques adressées aux régimes de zonage est qu’ils concentrent les bureaucrates municipaux sur la microgestion des propriétaires privés au détriment de l’entretien des propriétés publiques. Voir San Franciscooù le personnel municipal a demandé à un café local de retirer ses sièges sur le trottoir sans rien faire pour réparer un trottoir dangereux à proximité.

• La ville canadienne de Yellowknife est se bagarrer avec le gouvernement fédéral pour savoir s’il avait l’autorisation d’offrir des cigarettes aux sans-abri pour les inciter à participer à un recensement annuel ponctuel de la population sans-abri.

• Après des années de délibérations, la California Coastal Commission approuve un nouveau développement de 120 logements abordables sur un terrain urbain à Los Angeles, en Californie. L’approbation de la commission intervient un jour après que le gouvernement de la ville a finalement voté pour ne pas transférer le terrain au promoteur du projet. Le Los Angeles Times a le histoire complète.

• L’année prochaine, la législature de l’Oregon considérera étendre la loi de contrôle des loyers de l’État aux parcs de maisons mobiles.

• Colorado Springs, Colorado, avance une mise à jour de son règlement de zonage qui autorisera les unités d’habitation accessoires (ADU) dans des zones exclusivement unifamiliales. La commission d’urbanisme de la ville a recommandé que les nouvelles ADU soient autorisées à être aussi grandes que l’habitation principale, tout en s’opposant à une proposition visant à autoriser deux ADU sur une propriété. Les changements sont imposés par une loi de l’État adoptée plus tôt cette année.

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