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Un homme avec un masque en se promenant à Marina Bay Sands dans le quartier central des affaires de Singapour vu en arrière-plan le 1er avril 2020.

Suhaimi Abdullah | Getty Images

L'avenir des espaces commerciaux de bureaux semble de plus en plus incertain, car de plus en plus de personnes travaillent à domicile et certains employeurs envisagent d'en faire un arrangement permanent – même après la pandémie.

Les transactions de location ou de vente de bureaux sont déjà nettement inférieures cette année par rapport à une période similaire en 2019, selon les données des sociétés immobilières.

La pandémie pourrait affecter de manière significative les fiducies de placement immobilier de bureau, ou FPI, au moins à court et à moyen terme, selon les analystes. Cependant, certains sont encore quelque peu positifs sur les perspectives à plus long terme.

Les FPI sont des sociétés qui gèrent un portefeuille de propriétés telles que des bureaux, des centres commerciaux ou des hôtels. Les revenus générés par ces actifs, après prise en compte des frais, sont distribués sous forme de dividendes aux actionnaires.

Le risque immobilier est plus élevé lorsque l'exposition aux espaces de coworking est prise en compte, les FPI de bureaux de certaines places financières asiatiques – comme celles de Singapour – étant particulièrement exposées.

Les investisseurs trouvent généralement les FPI attrayantes pour le versement de leurs dividendes et le potentiel d'appréciation du capital, ainsi que pour la diversification d'un portefeuille d'actions, d'obligations et de liquidités.

Pour l'instant, voici ce que les investisseurs doivent savoir.

Les bureaux seront-ils coupés?

Un nombre croissant d'entreprises pourraient permettre à leurs employés de travailler à domicile pendant une période prolongée, ont prédit les analystes.

Les entreprises pourraient même envisager des modalités de travail flexibles à plus long terme, suscitant des inquiétudes quant à une plus petite empreinte immobilière à venir, a déclaré Derek Tan, responsable de la recherche immobilière à la DBS Bank de Singapour.

Les locations pourraient en être affectées.

Esther Liu, directrice de S&P Global Ratings, a déclaré: "Nous nous attendons à ce que les conditions de récession atténuent la demande de crédit-bail dans les principaux quartiers d'affaires du centre de l'Asie-Pacifique. Nous pensons également que les mesures de travail à domicile pourraient entraîner un changement demande à long terme, car ils offrent aux entreprises la possibilité de réduire les besoins en espace. "

Cependant, ce changement prendra du temps et il n'y aura pas de "baisse significative" de l'occupation à court terme, en particulier dans les emplacements principaux et centraux, a-t-elle ajouté.

Le coworking (flex-office) a généralement été un perturbateur majeur du secteur des bureaux ces dernières années, et un contributeur majeur à l'utilisation des bureaux. Cependant, COVID-19 rend ce modèle économique difficile …

Chris Robinson

APAC responsable des actifs réels liquides pour DWS

Globalement, les transactions ont plongé au premier trimestre de cette année, selon les rapports de l'industrie.

Les transactions de vente de bureaux à travers l'Asie-Pacifique ont chuté de 36% en glissement annuel, a déclaré une société de services immobiliers, JLL.

Selon la société immobilière Knight Frank, 73% de ses marchés en Asie-Pacifique ont connu une baisse de la demande de location de bureaux du 1er avril au 14 avril. Globalement, au premier trimestre, les volumes de ses transactions commerciales en Asie-Pacifique ont chuté de 51% en glissement annuel. année à 21,6 milliards de dollars, les données de la firme ont montré. Hong Kong a été parmi les plus fortes baisses et a chuté de 80%, tandis qu'à Singapour, les transactions commerciales ont chuté de 75%.

Les FPI de bureau sont-elles un achat?

Les investisseurs devraient adopter une vision à long terme des FPI de bureaux, selon les analystes. Il y aura une pression plus immédiate sur les opérations et les coûts pour les entreprises, mais finalement l'impact sur les FPI de bureaux sera "gérable et temporaire", a déclaré Ken Foong, analyste actions chez Morningstar.

À Singapour, un centre financier majeur en Asie, les bilans des FPI "restent solides", a déclaré Foong, ajoutant qu'ils sont "mieux positionnés" maintenant que lors de la crise financière mondiale de 2008.

Mais les investisseurs doivent s'attendre à ce que la distribution des dividendes ne soit pas la même qu'auparavant.

"Compte tenu des défis et des coûts actuels à court terme, il est possible que les FPI retardent une partie de leurs distributions à une date ultérieure ou jusqu'à ce que leurs résultats annuels soient annoncés", a déclaré Foong. «Offrir aux porteurs de parts des options leur permettant de participer à un plan de réinvestissement des distributions afin de préserver leur trésorerie à court terme est un autre scénario possible.»

Un des vents contraires pour les FPI de bureaux est que les dépenses d'investissement pourraient augmenter avec la nécessité de reconfigurer les espaces pour répondre aux besoins de distanciation, a déclaré Chris Robinson, responsable APAC des actifs réels liquides pour DWS.

Pour les investisseurs toujours intéressés, voici les meilleurs choix des analystes pour les FPI asiatiques:

Les espaces de coworking représentent-ils un risque?

Les opérateurs de coworking tels que WeWork ont ​​été durement touchés alors que leurs bureaux se vident au milieu des verrous mondiaux et que les employés doivent travailler à domicile.

WeWork aurait demandé des remboursements de loyer aux propriétaires, car des milliers de ses sociétés locataires arrêtent les paiements de loyer ou tentent de rompre leurs baux.

Ce problème s'est aggravé lorsque la société s'est développée de manière agressive l'année dernière avant la pandémie et a signé des centaines de nouveaux baux.

En Asie-Pacifique, les bureaux de placement immobilier à Singapour sont parmi les plus exposés aux opérateurs de coworking, selon les analystes.

Cette exposition pour les FPI cotées de Singapour est parmi les plus élevées – à près de 5%, selon Robinson de DWS. Il est inférieur pour ceux de Hong Kong, Sydney et Tokyo, a-t-il déclaré.

Dans l'ensemble, en Asie, les opérateurs de coworking ont le plus progressé à Singapour, Jakarta, Kuala Lumpur et Bangkok, a déclaré DBS dans un rapport l'année dernière.

À Singapour, Capital Commercial Trust est le plus exposé, avec 10% de sa surface totale habitable louée à des opérateurs de coworking, a déclaré Tan de DBS. L'année dernière, il a loué un immeuble de bureaux de 21 étages dans le quartier central des affaires de la ville à WeWork.

"Le co-working (flex-office) a généralement été un perturbateur majeur pour le secteur des bureaux ces dernières années, et un contributeur majeur à la prise de l'espace de bureau", a déclaré Robinson. "Cependant, COVID-19 rend ce modèle d'entreprise difficile, en particulier au cours des 6 à 12 prochains mois, le potentiel d'allégement du loyer … dans cette base de locataires ayant considérablement augmenté."

Certains FPI ont également géré leurs propres espaces de coworking, a-t-il ajouté.

Divulgations: Ken Foong de Morningstar ne détient aucune action de Keppel REIT, Capitaland Commercial Trust ou Suntec REIT. Derek Tan de DBS ne détient aucune action de Keppel REIT.