Lors de la vente d’une maison, les Canadiens peuvent être exemptés du paiement de l’impôt sur les gains en capital sur une propriété résidentielle s’il est déterminé qu’il s’agit de leur résidence principale. Un impôt sur les gains en capital s’applique normalement à 50 % de vos bénéfices provenant de la vente d’un actif dans un but lucratif.
Cependant, l’ARC est un peu vague lorsqu’il s’agit de définir sa résidence principale, et plusieurs facteurs pourraient vous aider ou vous empêcher d’être admissible à l’exemption d’impôt pour résidence principale.
Ci-dessous, j’expliquerai plus en détail comment l’ARC détermine la résidence principale et je répondrai à quelques questions sur les types de propriétés pouvant être admissibles à l’exonération fiscale.
LA DÉFENSE DE TAXE DE RÉSIDENCE PRINCIPALE
L’ARC exige que tous les contribuables réclament tous les gains en capital sur les propriétés vendues sur leurs impôts chaque année.
Cependant, l’ARC fait une exception à cette règle pour les biens qui se qualifient comme votre résidence principale.
Si votre maison est éligible à l’exonération de l’impôt sur la résidence principale, vous ne serez pas tenu de payer l’impôt sur les gains en capital sur les bénéfices réalisés lors de la vente de la propriété.
Au cours des dernières années, l’ARC est devenue plus stricte quant à la vérification des demandes d’exemption pour résidence principale. Il est donc important de comprendre le fonctionnement de cette exonération fiscale avant de la réclamer.
L’ARC impose des impôts sur les gains en capital aux investisseurs immobiliers qui tentent de tirer profit de la vente d’une propriété. Voici quelques exemples :
- Flippers de maison (personnes qui achètent une propriété, la réparent et la revendent plus cher que ce pour quoi elles l’ont achetée)
- Ceux qui achètent une propriété pour la louer à des locataires, puis la vendent éventuellement
Actuellement, l’impôt sur les gains en capital au Canada est de 50 % sur les gains en capital réalisés.
Par exemple, si vous achetez une maison de 300 000 $ à titre d’investissement et que vous la revendez pour 350 000 $ l’année suivante, vos gains en capital seraient de 50 000 $. Avec un impôt sur les gains en capital de 50 %, vous ne devez ajouter que 25 000 $ (la moitié du gain de 50 000 $) à votre revenu imposable pour cette année-là.
Dans cet esprit, l’exonération d’impôt pour résidence principale pourrait vous aider à économiser un montant important d’impôts que vous paieriez autrement lors de la vente d’un immeuble de placement.
COMMENT L’ARC DÉTERMINE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE
Une résidence principale est une propriété que le propriétaire utilise principalement pour vivre en lui-même. Bien qu’ils puissent le louer ici et là ou réaliser un profit plus tard, ils utilisent principalement la résidence comme maison pour eux-mêmes et/ou leurs familles.
Lors de la détermination de la résidence principale, il y a généralement de nombreuses zones grises. L’ARC ne désigne pas un nombre précis de jours pendant lesquels vous devez vivre dans une propriété avant qu’elle ne soit considérée comme une résidence principale au cours d’une année donnée.
Vous n’êtes pas obligé d’habiter la résidence à temps plein. Cependant, les contribuables peuvent avoir à prouver qu’ils vivaient physiquement dans la propriété au cours des années où ils ont désigné la propriété comme résidence principale.
Si vous demandez l’exonération d’impôt pour résidence principale après avoir vendu une maison dans laquelle vous viviez, vous voudrez avoir des preuves de vérification, au cas où l’ARC déciderait de vérifier votre demande.
Si l’ARC décide d’enquêter sur votre demande d’exemption pour résidence principale, elle l’examinera au cas par cas et analysera tous les faits de la situation. Certaines choses qu’ils pourraient examiner sont :
- Factures de services publics adressées à votre nom
- Combien de jours la propriété a été louée
- Combien de jours avez-vous passé à vivre sur la propriété
- L’historique de vos transactions immobilières
- Montant des plus-values réalisées sur la vente du bien
- Revenus locatifs gagnés sur la propriété
- Sources de revenus en dehors de l’immobilier
L’ARC prendra une vue complète de tout ce qu’elle a enquêté et utilisera cette information pour déterminer si elle approuvera ou refusera votre exemption pour résidence principale.
Techniquement, n’importe qui pourrait prétendre qu’une propriété qu’il a vendue était sa résidence principale. C’est pourquoi l’ARC examine attentivement ces réclamations. Si l’ARC croit que votre déclaration peut être mensongère, elle peut communiquer avec vous pour vérifier les détails de votre résidence.
PUIS-JE LOUER MA RÉSIDENCE PRINCIPALE ?
Contrairement à vos attentes, vous pouvez louer votre adresse principale tout en bénéficiant de l’exemption de résidence principale. Cependant, cela dépend du nombre de jours que vous avez loué une propriété au cours d’une année donnée.
Par exemple, de nombreux propriétaires peuvent louer leur logement sur une plateforme telle qu’Airbnb pendant leurs vacances. Dans ce cas, vous pourriez toujours être admissible à l’exemption pour résidence principale. Toutefois, si votre logement est principalement loué à des locataires de longue durée, vous ne bénéficierez pas de l’exemption pour résidence principale cette année-là.
COMBIEN DE RÉSIDENCES PRINCIPALES POUVEZ-VOUS AVOIR ?
Depuis 1982, l’ARC n’a permis aux contribuables de déclarer qu’une seule résidence principale par année d’imposition. Même si vous possédez plusieurs propriétés, vous ne pouvez en revendiquer qu’une comme résidence principale.
POUVEZ-VOUS AVOIR UNE RÉSIDENCE PRINCIPALE À L’EXTÉRIEUR DU CANADA?
Vous pouvez sélectionner une maison dans de nombreux pays comme résidence principale. Par exemple, vous pourriez avoir une résidence principale répertoriée à Porto Rico ou dans un autre pays des Caraïbes. Tant que vous restez dans la maison plus souvent que vous ne la louez, elle devrait être éligible à l’exonération de la taxe de résidence principale.
LA RÉPRESSION DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE DE L’ARC
Cette exonération fiscale est une excellente incitation pour les Canadiens à acheter des biens immobiliers pour eux-mêmes et leur famille. Cependant, tout le monde ne dit pas la vérité sur la façon dont ils déclarent leurs maisons récemment vendues.
Si l’ARC a des raisons de soupçonner que le bien que vous avez vendu était peut-être un immeuble de placement (par opposition à une résidence principale), vous devrez alors payer l’impôt sur les gains en capital sur tous les bénéfices que vous avez tirés de la vente du bien. Cela peut être déterminé même après avoir reçu une exemption de résidence principale dans le passé.
