Il y a une crise du logement. Le gouvernement fédéral peut-il aider à y remédier?

Le département du Trésor agite un drapeau d’avertissement au Congrès et à d’autres décideurs politiques sur le marché du logement. Son message ? Le pays manque rapidement de maisons et vous devez faire quelque chose.

Traditionnellement, les politiques de logement du gouvernement fédéral ont été des interventions du côté de la demande. Des choses comme la déduction des intérêts hypothécaires, qui réduit les impôts des propriétaires (stimulant la demande) ou la Fed achetant plus de mille milliards de dollars d’obligations hypothécaires pour aider à faire baisser les taux hypothécaires (stimulant également la demande). Ces types de politiques sont largement populaires car ils aident les gens à se permettre quelque chose de cher. Mais ils ne font rien pour réduire le coût du logement.

Maintenant, dans une note rédigée par le secrétaire adjoint au Trésor Wally Adeyemo, il plaide pour une focalisation accrue sur les interventions du côté de l’offre. En termes simples : nous devons construire plus de maisons.

« En fin de compte, le principal facteur de manque de logements abordables aujourd’hui est une contrainte d’offre qui existait avant la pandémie de COVID mais a été exacerbée par la pandémie », a déclaré Adeyemo à Vox.

La secrétaire au Trésor Janet Yellen (à gauche) prête serment à Wally Adeyemo en tant que secrétaire adjoint au Trésor le 26 mars.
Erin Scott/Bloomberg via Getty Images

Dans le mémo, il écrit : « De manière critique, l’administration Biden-Harris entreprend un changement historique dans la politique américaine du logement en se concentrant sur les contraintes d’offre et la disponibilité de logements abordables, y compris les logements locatifs multifamiliaux.

Adeyemo a raison : le problème de l’offre est le plus gros problème du marché du logement. Non seulement c’est la cause fondamentale de la flambée des prix au cours de l’année dernière, mais elle était responsable du coût élevé des loyers et des logements avant que Covid-19 ne frappe les États-Unis et ouvre la porte à une discrimination accrue.

Le mémo décrit quelques politiques qui, selon le Trésor, contribueront à atténuer le problème, pour lesquelles il aurait besoin de l’aide du Congrès pour les mettre en œuvre :

  1. Des crédits d’impôt qui rendent « rentables la construction de nouveaux logements abordables et la réhabilitation de logements existants en mauvais état »
  2. Environ 94 milliards de dollars de subventions supplémentaires pour « construire et préserver des logements locatifs pour les locataires les plus modestes »
  3. 40 milliards de dollars pour investir dans le parc immobilier public américain
  4. Programme d’incitation de 5 milliards de dollars pour « récompenser les juridictions » qui suppriment les politiques de zonage d’exclusion

Ces politiques elles-mêmes ne sont pas de nouvelles propositions pour l’administration de Biden. Les quatre énumérés ci-dessus sont une partie de les politiques de logement dans le plan américain pour l’emploi, qui, selon les estimations du Trésor, « générera [the] production ou préservation de plus de 2 millions de logements abordables. Ce qui est important dans le mémo, c’est qu’il met l’accent sur l’offre. Adeyemo fait valoir que le gouvernement fédéral ne peut pas se contenter d’aider les gens à se payer un logement coûteux – il doit faire quelque chose pour s’attaquer au coût du logement lui-même.

Le département du Trésor n’a pas confirmé avec Vox combien d’unités seront produites par rapport à conservées. Si la préservation des logements abordables existants est importante et garantit que l’offre ne diminue pas, cela ne fait que maintenir les États-Unis au statu quo, qui est un marché avec une pénurie d’environ 4 millions de logements et où environ 46 pour cent des locataires sont grevés de loyer.

Bien qu’il s’agisse d’un bon signal des priorités du Trésor et de l’administration Biden, il est peu probable que les politiques proposées fassent assez pour résoudre la crise de l’approvisionnement – ​​et c’est si le Congrès se rallie.

Ce que le plan de Biden fera et ne fera pas

Il est difficile de voir comment le plan actuel de Biden s’attaquera de manière substantielle au manque de logements dans le pays. C’est un bon premier pas, mais à ce stade, les décideurs fédéraux ne savent toujours pas comment réduire efficacement les mesures de zonage locales qui ont étouffé le parc de logements, en particulier les logements abordables dans les régions à forte demande. Ainsi, la plupart des plans de logement sont axés sur des mesures qui tentent de résoudre le problème par d’autres moyens.

Prenez l’investissement de plusieurs milliards de dollars dans le logement public, par exemple. Selon un rapport de 2019 de la National Low Income Housing Coalition, il existe un arriéré de 70 milliards de dollars dans l’entretien et la réparation des logements publics. Il est donc très peu probable qu’une grande partie des 40 milliards de dollars proposés par l’équipe de Biden pour le logement public aille à l’augmentation du parc immobilier du pays. Cela ne veut pas dire que cela ne vaut pas la peine de le faire, cela ne résout tout simplement pas le problème dont le mémo parle ostensiblement.

La politique dans la note qui est la plus susceptible de produire des logements abordables est l’investissement dans les crédits d’impôt. L’un de ces crédits d’impôt est le crédit d’impôt pour les logements sociaux (LIHTC), qui, selon les recherches de 2018 de l’Urban Institute, est responsable de la création ou de la préservation d’environ 2,3 millions de logements. Biden a proposé d’investir 55 milliards de dollars dans les LIHTC sur 5 ans.

Plus précisément, il est largement admis que la principale cause de la crise de l’offre aux États-Unis est les règles de zonage locales, qui ont rendu illégale la construction de nombreux types de logements abordables, en particulier dans les régions les plus riches en emplois.

Ces règles, telles que la taille minimale des lots qui obligent les promoteurs à construire de grandes maisons sur de grandes parcelles de terrain ou des parkings minimaux qui rendent excessivement coûteuse la construction de nombreuses unités multifamiliales abordables, ont fait grimper les coûts dans les régions les plus demandées. À son tour, cela a forcé de nombreuses personnes qui vivent dans ces régions à chercher un logement dans des endroits plus abordables, augmentant ainsi la demande dans des communautés auparavant abordables et créant des problèmes d’offre en cascade dans tout le pays.

Joe Biden et la secrétaire au Logement et au Développement urbain Marcia Fudge à Tulsa, Oklahoma, le 1er juin. Selon un rapport de 2019 de la National Low Income Housing Coalition, il y a un arriéré de 70 milliards de dollars dans l’entretien et la réparation des logements publics.
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Les 5 milliards de dollars que le gouvernement fédéral cherche à allouer sont très faibles face à ce problème. Un haut responsable du Trésor a déclaré qu’il s’agissait d’une somme d’argent modérée, mais que l’objectif actuel est principalement d’apprendre de ce que les localités font en réponse à ces fonds et de voir ce qui fonctionne pour voir comment le gouvernement fédéral peut cibler les politiques les plus néfastes.

Le responsable a ajouté que les 5 milliards de dollars seront probablement un mélange de la proposition de la sénatrice Amy Klobuchar de fournir aux localités une aide financière pour déterminer comment refaire leurs lois de zonage et la proposition originale de la Maison Blanche qui n’accorderait un financement aux localités qu’une fois qu’elles auront supprimé les lois de zonage nuisibles.

Il existe de nombreuses recherches sur les dommages causés par ces politiques à la fois à la vie des Américains de la classe ouvrière et à l’économie en général. Le problème avec l’élimination des lois de zonage d’exclusion n’est pas technique ou académique, c’est politique.

Certains propriétaires locaux cherchent à bloquer le développement de nouveaux logements, soit par souci de la valeur de leur propriété, soit par aversion personnelle pour le genre de personnes qui, selon eux, pourront vivre dans leur communauté si davantage de logements abordables sont construits.

Au cours de la dernière année, les propriétaires ont accumulé plus de 1 500 milliards de dollars de valeur nette de leur maison, selon une étude de CoreLogic. Il est probable qu’à moins que ces lois de zonage d’exclusion ne soient supprimées, l’incitation à continuer à restreindre la construction de plus de logements l’emportera.

Si la mesure de 5 milliards de dollars visant à lutter contre les lois de zonage d’exclusion est adoptée, l’administration Biden ira plus loin que toute administration précédente en contestant le zonage d’exclusion – mais elle est loin d’être suffisante pour s’attaquer au problème.

Les mémos, c’est bien beau, mais le vrai décideur, c’est le Congrès

Historiquement, le Congrès n’a pas été intéressé à intervenir du côté de l’offre. Pourquoi? Les politiques du côté de la demande sont amusantes ! Les décideurs politiques peuvent aider leurs électeurs à se payer quelque chose sans avoir à faire le travail difficile et souvent politiquement risqué de rendre quelque chose moins cher. Mais cela signifie également que le gouvernement ne parvient souvent pas à s’attaquer à la racine du problème.

« L’une des pires tendances de la politique américaine est de restreindre l’offre et de subventionner la demande », a écrit l’économiste Tyler Cowen dans une chronique Bloomberg de 2019, attribuant la phrase à l’économiste Arnold Kling. « Le résultat probable de telles politiques est des prix élevés et en hausse, un accès restreint et souvent une qualité médiocre. Si vous limitez le nombre de maisons et d’appartements, par exemple, mais accordez des subventions aux acheteurs, c’est une formule pour des prix exorbitants.

C’est exactement le problème du marché immobilier américain aujourd’hui. Pour être juste envers le Congrès, ce sont les gouvernements locaux qui ont restreint l’offre, tandis que le Congrès les a soutenus en essayant de subventionner la hausse du coût du logement et des loyers. Mais l’impact économique national de ceux-ci va au-delà du niveau local : les chercheurs ont estimé que le pays a perdu 36 % de sa croissance économique de 1964 à 2009 en raison de ces politiques.

C’est un problème difficile car bon nombre des politiques du côté de la demande en valent la peine.

Construction de logements vue à Los Angeles le 21 novembre 2020. Le département du Trésor agite un drapeau d’avertissement au Congrès et aux décideurs politiques au sujet de la crise du logement.
Chris Delmas/AFP via Getty Images

Par exemple, l’universalisation des bons de logement fournirait à 11 millions de personnes supplémentaires une aide pour payer leur loyer, réduirait la violence domestique, l’insécurité alimentaire et la séparation des enfants d’avec leurs parents. Mais à une époque où l’offre de logements abordables est faible, il est prouvé que les propriétaires seraient les bénéficiaires de la politique, car une demande accrue entraînerait une augmentation des loyers. De plus, les ménages à faible revenu qui ne participent pas au programme pourraient voir des loyers plus élevés. Le gouvernement devrait de toute façon financer entièrement le programme de bons, mais en fin de compte, sans plus d’approvisionnement, il y a un nombre fixe de personnes qui peuvent être logées, quel que soit le nombre de subventions fournies.

Le Congrès envisage également d’adopter un « projet de loi sur l’aide aux acomptes [that] fournirait 25 000 $ aux acheteurs d’une première maison, mais uniquement à ceux qui sont des acheteurs de première génération et économiquement défavorisés », rapporte HousingWire. Si le projet de loi est adopté, il y aura peut-être un peu plus d’Américains à faible revenu et de première génération qui pourront acheter une maison. Mais ce sera principalement un cadeau aux propriétaires existants, qui sont en moyenne plus riches que le grand public, car cela augmentera la valeur de leur maison.

Adeyemo plaide en faveur de faire les deux : « Vous devez faire des choses pour vous assurer que même dans un marché du logement serré, les personnes de couleur et les personnes à faible revenu ne sont pas laissées de côté. Mais l’endroit où nous voulons le plus de ressources en ce moment essaie de s’en tenir aux contraintes du côté de l’offre. Nous devons nous assurer que les locataires ne voient pas les loyers monter en flèche et qu’en fin de compte, les avantages de l’accession à la propriété profitent à l’acheteur plutôt qu’à l’institution propriétaire de la maison.

« Il sera important de trouver cet équilibre », a-t-il ajouté. « Le Congrès s’est largement concentré sur la demande, en fournissant des bons, en trouvant une aide pour l’acompte. Ce que nous essayons de montrer avec cette pièce, c’est que nous voulons également travailler avec eux du côté de l’offre, car c’est souvent quelque chose sur lequel les gens n’ont pas insisté.

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