Un législateur de l’Utah souhaite établir un bureau de l’Ombudsman pour émettre des avis consultatifs pour les désaccords de l’Association des propriétaires lorsqu’un différend se présente entre l’association et ses membres, tandis qu’un autre législateur recherche des exigences éducatives pour les membres du conseil d’administration de HOA.
Pourquoi l’intérêt de cette session législative?
Certaines des histoires d’horreur des membres sont le genre où vous vous asseyez, prenez un sac de pop-corn et vous retrouvez à le cracher ou à s’étouffer dessus avec incrédulité au drame que vous n’attendriez pas d’une situation de vie idyllique attendue. Votre pelouse est tondre et la neige est pelletée par quelqu’un d’autre. Il y a un terrain commun de communauté pour les enfants à jouer et souvent une piscine pour refroidir la chaleur de l’été.
Les HOA sont destinés à effacer le stress des réparations résidentielles; Des frais mensuels contribuent à ces frais. Certains résidents de l’Utah, cependant, trouvent le rêve pour lequel ils ont inscrit se sont transformés en cauchemar.
Robert Tee Spjute, un partenaire fondateur de Robertson Alger & Spjute, a déclaré qu’il avait des HOA en tant que clients, mais représente également les résidents pris dans un assaut sans fin de frais, d’évaluations, d’agences de recouvrement et de litiges.
« Je dirais que certaines associations, certaines que je représente, sont en fait fantastiques pour prendre soin des problèmes et que la société de gestion est fantastique », a déclaré Spjute. «Certains que je peux penser sont formidables, mais souvent, surtout lorsque nous obtenons une sorte de ces associations moyennes ou même plus petites, l’association paie souvent une société de gestion, non? Il y a beaucoup de sociétés de gestion différentes et elles sont excellentes et d’autres ne sont pas si excellentes. »
Le mauvais et le laid
Souvent, lorsqu’un membre se retrouve dans les arriérés (souvent en raison d’une amende ou d’une redevance pour une prétendue règle brisée), le conseil d’administration HOA cesse des communications avec le résident et rebondit toutes les communications à une société de gestion, où le montant d’argent dégénère. Il va ensuite à un cabinet d’avocats, où les communications peuvent s’écouler et s’allonger pendant des mois – les coûts qui continuent de se compiler.
Dans le cas de Lon Galloway, son portail en ligne pour payer des cotisations d’adhésion a été coupé.
Lon Galloway pose pour un portrait dans son condo à Salt Lake City le vendredi 31 janvier 2025. Un différend entre Galloway et son HOA a commencé en 2018 lorsqu’une amende de 50 $ a finalement fait grimper au fil des ans à environ 30 000 $ dus aux frais et amendes en fonction des amendes en fonction des amendes en fonction des amendes en fonction des amendes en fonction des amendes en fonction des amendes en fonction des frais en fonction des amendes en fonction des amendes en fonction des frais et des amendes en fonction des amendes en fonction des frais et des amendes en fonction des amendes en fonction des frais et des amendes en fonction des amendes en fonction des frais et des amendes en fonction des amendes en fonction des frais et des amendes en fonction des amendes en fonction des frais et des amendes. au compte HOA de Galloway. Galloway a trouvé un avocat et l’a porté devant les tribunaux dans une affaire toujours en instance. | Isaac Hale, Deseret News
Ses problèmes ont commencé avec le HOA en 2016 lorsqu’il a reçu l’approbation de louer son unité en tant qu’Airbnb. Il a dit qu’il avait été donné l’OK pour continuer parce que l’utilisation de l’unité de cette manière n’était pas interdite. Deux ans plus tard, il a reçu un avis qu’il devait expulser son locataire. Attaché était une amende de 50 $. Galloway a dit qu’il le paierait. Il n’a pas entendu dire, mais a expulsé le locataire.
Environ un mois plus tard, il a reçu une amende pour plus de 2 000 $.
«J’ai l’impression que pendant cette période, je n’allais nulle part. Ils ont juste creusé dans leurs talons et ne répondaient pas. Ils ne feraient rien, en attendant ce moment exact où ils peuvent enfin m’installer pour tout ce qu’ils voulaient à ce moment-là. Et c’est exactement ce qu’ils ont fait », a déclaré Galloway. « Donc, dès que cette marque de 60 jours a frappé, ils ont mis un privilège sur ma propriété. »
L’argent qu’il devait a commencé à accumuler, atteignant 3 000 $ et finalement 13 000 $.
Il a dû embaucher un avocat, car même s’il payait en totalité les frais mensuels, il a découvert que la moitié allait dans une entreprise de recouvrement.
Il effectuait des paiements via un portail en ligne, mais cette option a été fermée pour lui parce qu’il était en retard.
«J’ai donc eu un privilège pour environ 1 800 $, mais moins d’un mois plus tard, j’avais environ 6 000 $ de négatif sur mon compte. Et puis je pense que quelques semaines plus tard, j’ai reçu une lettre d’un cabinet d’avocats de collections disant qu’ils étaient sur des collections pour l’exiger à nouveau. »
Galloway a trouvé un avocat et a pris le tribunal dans une affaire toujours en instance. À ce moment-là, sa facture était plus de 30 000 $. L’affaire reste non résolue.
Galloway et d’autres disent ce qui est nécessaire, c’est un médiateur de la propriété HOA pour faire une pause sur ce train en fuite.
Arlington Place Condominiums stands in Salt Lake City on Friday, Jan. 31, 2025. A dispute between Lon Galloway and his HOA began in 2018 when a $50 fine eventually ballooned over the years to roughly $30,000 owed in fees and fines according to Galloway’s HOA account . Galloway a trouvé un avocat et l’a porté devant les tribunaux dans une affaire toujours en instance. | Isaac Hale, Deseret News
Rep. Neil Walter, R-St. George, dirige un projet de loi pour établir un tel bureau. HB217 et fixer des limites à la quantité de frais qui peuvent être évalués par une association de propriétaires. Il établirait également et invoquerait le pouvoir du bureau pour émettre un avis consultatif.
Le représentant Cheryl Acton fonctionne HB262. Le représentant du GOP de l’ouest de la Jordanie souhaite établir des exigences d’éducation minimales pour les membres du conseil d’administration pour l’éthique et le leadership, les rôles de fiduciaire, de règle et de création de l’application, ainsi que de la résolution des conflits et du devoir envers la communauté.
Pourquoi est-ce important?
Considérez ceci de la gestion immobilière de l’IHOA, en particulier en ce qui concerne l’objectif de l’État de fournir un logement plus abordable:
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Il y a 3 650 HOA en Utah.
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644 000 personnes dans l’Utah vivent dans les communautés HOA (environ 18,8% de la population).
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L’Utah HOA moyen compte 176 résidents vivant dans 57 maisons.
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Pour chaque maison HOA dans l’Utah, 3,9 maisons ne sont pas affiliées.
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Les ménages HOA de l’Utah en moyenne 3,08 résidents et la moyenne à l’échelle de l’État est de 2,95; Les ménages HOA sont 4,55% plus grands.
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Le taux d’accession à la propriété dans l’Utah est de 70,3%, en baisse de 0,42% depuis 2020.
De plus, selon le US Census Bureau, 84% des nouvelles constructions de maisons unifamiliales vendues aux États-Unis en 2022 étaient dans un HOA, avec des rapports de la part de CNBC.
Spjute, l’avocat, soutient que le règlement alternatif des différends a été intégré en tant que composante à d’autres États qui ont un bureau d’un médiateur de HOA pour éviter les charges financières souvent infligées aux personnes désavantagées socialement et économiques qui se retrouvent à HOA et en difficulté. Le Nevada et certains autres États ont cette disposition sur les livres.
Une telle mesure a peut-être aidé Rolland Brown, résident de St. George, qui s’est retrouvé avec une fuite après une fuite sur le toit de son unité de 30 ans.
Il a appelé la planche HOA et ils ont finalement envoyé un couvreur pour résoudre le problème.
Puis, sept jours plus tard, le toit fixe a surgi une autre fuite.
«Je devrais être l’enfant de l’affiche pour ce qui se passe ici. Dans mon cas, vous avez ces très grandes communautés, certaines d’entre elles sont des entreprises immobilières de 2, 3 $, 4 millions de dollars, et vous avez des individus à la barre, ce qui signifie qu’ils sont au niveau du conseil d’administration qui n’ont aucune idée de ce qu’ils « Je fais », a déclaré Brown. «C’est effrayant, et pas seulement cela, ils savent qu’ils ont un coffre de guerre qu’ils peuvent utiliser contre vous. Et il est absolument incroyable de voir comment ces HOA sont une émeute de course autonome, et ils font tout ce qu’ils veulent, et ils savent que les individus n’ont pas les moyens ou la capacité financière de se tenir pour eux-mêmes, et c’est un cauchemar. »
Brown a embauché un entrepreneur indépendant du Colorado pour inspecter son «nouveau» toit.
«Nous l’avons envoyé. Il a regardé le toit et a dit: Je ne sais pas trop comment vous dire ceci. Et j’ai dit, dis-moi juste la vérité. Il a dit: «Roland, ce toit n’a pas moins de 18 violations du code du bâtiment». »
Le HOA a continué de rester ferme lors de la première réparation, malgré les preuves qui ont montré que le correctif ne tiendrait pas.
«Ils ne font pas ce qu’ils sont censés faire. Et lorsque nous lisons les conditions, les alliances et les restrictions, le verbiage, le verbiage légal là-dedans, a clairement déclaré que l’association est responsable de l’entretien, de l’entretien et du remplacement des extérieurs, c’est-à-dire des toits, des gouttières, des tronachements de baisse, etc. » Brown ajouté. «Il y a donc des documents régissant en anglais très simple que quelqu’un au sixième niveau pourrait comprendre ce qui devait se produire.»
Brown a impliqué les avocats et est allé en justice, ajoutant qu’il – contrairement à beaucoup d’autres – avait la capacité financière de se battre à l’association.
Dans le jugement, le tribunal a déclaré qu’il n’y avait pas de récompense pour le «mauvais comportement» et a attribué à Brown 200 000 $ – 177 000 $ pour ses propres frais et ses problèmes tandis que le reste est allé payer un nouveau toit au code. Ce nouveau toit est terminé à environ les trois quarts.
«Ces conseils n’ont aucune expérience, ils n’ont pas de moxie d’affaires. Ils n’ont pas de bon sens. Et vous savez, les vendeurs qui sont censés les soutenir, c’est-à-dire les sociétés de gestion immobilière et les cabinets d’avocats, ils leur donnent un service sur les lèvres », a déclaré Brown. «C’est tellement triste de ce qui se passe. Ils leur donnent de mauvais conseils. Et une grande partie du conseil d’administration – ces vendeurs, si vous voulez, veulent qu’ils les utilisent, et ils leur diront n’importe quoi pour les faire utiliser leur service. «
Résolution alternative des litiges
Ce que Brown et les autres disent, c’est que l’État a besoin, c’est un médiateur HOA et les dents qui vont de pair – une résolution alternative des différends et non pour des choses petites.
« L’État doit … proposer une résolution alternative des différends qui doit être placée dans la loi sur la communauté des associations, qui régit les associations de propriétaires », a déclaré Brown. « Il doit y avoir un statut qui exerce des résolutions alternatives sur les litiges, et elle doit être spécifique pour certaines zones, car si vous l’ouvrez à tout le monde, ce sera une course de rats », a déclaré Brown. «Il doit être spécifique au contrat.»
Il ne parle pas de haies non taillées à des spécifications ou à des drapeaux placés dans la mauvaise position ou dans la mauvaise couleur des chiens. L’ADR doit entrer en jeu lorsque de graves problèmes surviennent.
Même le National Community Associations Institute a décrit dans ses priorités de l’État 2024 la nécessité pour les États d’adopter un alternative à la résolution des différends comme une option préférable au litige pour les litiges liés au logement au sein d’une communauté HOA.
Aucun des projets de loi de l’Utah n’a été présenté jusqu’à présent cette session ne comprend cette disposition.
