Le logement est un sujet de préoccupation majeur pour les électeurs, mais le sujet commence tout juste à sortir des marges de la campagne présidentielle. La politique délicate de l’immobilier en est l’une des principales raisons.
Vendredi, la vice-présidente Kamala Harris nouveaux plans de logement partagés dans son programme économiquequi comprend efforts pour aider les locataires en difficultésévir contre les propriétaires fonciers et stimuler la construction de 3 millions de nouveaux logements en quatre ans.
Jusqu’à présent, la candidate démocrate a proposé des propositions de logement plus détaillées que son rival républicain, l’ancien président Donald Trump. Mais tous deux sont confrontés à un défi politique qui a longtemps tourmenté les politiques de logement américaines et qui ne fait que s’aggraver à mesure que les réformes se poursuivent. la crise de l’accessibilité s’est aggravée« Ce que nous attendons du logement en tant que pays, c’est qu’il soit à la fois abordable et qu’il soit un moyen de générer de la richesse », a déclaré Chen Zhao, responsable économique de la société immobilière Redfin.
« Le problème est qu’on ne peut pas générer de richesse sans que les prix augmentent, et si les prix augmentent, ils ne sont plus abordables », a-t-elle déclaré.
Les taux hypothécaires reculent enfin après avoir dépassé les 7 % ces derniers mois, L’achat d’une maison reste historiquement difficileLes loyers continuent de comprimer des millions de locataires, avec Les coûts du logement ont augmenté de plus de 5 % depuis l’année dernière sortie la moitié des ménages locataires « coût élevé ». Pendant ce temps, l’économie manque toujours de 2,5 millions à 4,5 millions de foyers.
« L’offre est la première chose qui doit nous préoccuper », a déclaré Zhao. « La principale chose que nous devons faire est de créer davantage d’offre, et l’une des principales contraintes – peut-être le « La principale contrainte à la construction d’une offre plus importante est souvent liée aux règles de zonage et aux réglementations de construction locales. »
Cette réalité est un véritable champ de mines politique. Non seulement le gouvernement fédéral n’a qu’une influence limitée sur le zonage des États et des municipalités, qui peut être un point de discorde au niveau local, mais les logements moins chers risquent de réduire la valeur des propriétés pour les propriétaires actuels, qui pourraient alors chercher à se venger lors des élections.
Il n’est donc peut-être pas surprenant que Harris et Trump aient tous deux mis l’accent sur les moyens de réduire les coûts sur un marché actuellement en pénurie d’offre.
Vendredi, Harris a proposé une aide à l’acompte de 25 000 $ pour les acheteurs d’une première propriété, allant au-delà de la Allègement fiscal de 10 000 $ l’administration Biden-Harris a été lancée. Plateforme du GOP de même, il appelle à « promouvoir l’accession à la propriété par le biais d’incitations fiscales et à soutenir les primo-accédants ».
Cette politique marque un changement qui a commencé il y a environ quatre ans et qui n’a fait que s’intensifier, a déclaré Diane Yentel, présidente et directrice générale de la National Low Income Housing Coalition. « Avant 2020, lorsque les candidats à la présidence parlaient de logement, il s’agissait toujours de l’accession à la propriété pour la classe moyenne », a-t-elle déclaré.
Aujourd’hui, les démocrates en particulier accordent une priorité bien plus grande à cette question qu’auparavant, notamment aux « besoins des personnes aux revenus les plus faibles », a déclaré Yentel, en partie à cause de « la gravité même » de la crise.
Trump, pour sa part, a déclaré que des mesures de répression radicales contre l’immigration légale et illégale – y compris la détention et l’expulsion de millions de personnes – seraient nécessaires. libérerait l’offre de logements pour les citoyens américainsce qui fait baisser les prix. Mais certains économistes remettent en question cette conclusion, en grande partie à cause de l’impact sur l’offre nouvelle : la réduction de la main d’œuvre nombreuse, née à l’étranger, dans le secteur de la construction pourrait limiter la construction de logements.
« On considère généralement que l’effet net des restrictions à l’immigration est d’accroître la pression sur les coûts de l’immobilier », a déclaré Scott Lincicome, vice-président de l’économie générale au Cato Institute, un institut à tendance libertarienne. En outre, certains analystes estiment que les restrictions à l’immigration ont pour effet net d’accroître la pression sur les coûts de l’immobilier. appelle à des tarifs douaniers plus élevés pourrait faire augmenter les coûts de nombreux matériaux de construction, décourageant ainsi le développement.
Un porte-parole de la campagne Trump n’a pas répondu directement à ces critiques mais a déclaré que l’ancien président « limitera les dépenses fédérales, mettra fin à l’invasion insoutenable des immigrants illégaux qui fait grimper les coûts du logement, réduira les impôts pour les familles américaines, éliminera les réglementations coûteuses et libérera des portions appropriées de terres fédérales pour le logement ».
Les deux parties soutiennent ouvrir davantage de terres appartenant au gouvernement fédéral Le gouvernement a également proposé d’autres mesures pour stimuler l’offre, notamment un allègement fiscal pour les constructeurs de « maisons d’entrée de gamme », des incitations fiscales élargies pour la construction de logements locatifs abordables et un fonds de 40 milliards de dollars « pour stimuler la construction de logements innovants ».
Jim Tobin, PDG de la National Association of Home Builders, un groupe industriel, a déclaré qu’il se félicitait des incitations fiscales visant à relancer le développement, mais qu’il restait encore trop d’obstacles.
« Cette administration a tenu un double discours », a-t-il déclaré. « Tandis qu’elle parle d’une augmentation de l’offre, elle met en place davantage d’obstacles pour empêcher la création d’une offre plus importante. »
Il a cité les agences fédérales adoption de normes d’efficacité énergétique cette année pour de nouveaux logements soutenus par un financement gouvernemental. La section de Kansas City de la NAHB a déclaré que cette mesure augmenterait les prix dans la zone métropolitaine de plus de 31 000 $ par maison tout en économisant seulement 657 $ en coûts énergétiques annuels. Tobin a plutôt déclaré que le gouvernement devrait assouplir la réglementation et tirer parti des fonds fédéraux pour encourager les réformes du zonage.
« Dans de nombreux endroits, il est trop difficile de construire et cela fait grimper les prix », Harris a reconnu en Caroline du Nord vendredi. « Nous allons supprimer les barrières et réduire les formalités administratives, y compris aux niveaux étatique et local », a-t-elle déclaré.
La Maison Blanche a déjà tenté d’influencer le zonage, notamment par le biais d’un programme de subvention Les gouvernements municipaux cherchent à modifier les lois de zonage pour accueillir plus de logements abordables. Bien que Zhao ait reconnu que le financement est « la principale pression » que les décideurs politiques fédéraux peuvent exercer pour obtenir de telles réformes, elle a déclaré que les efforts de l’administration en matière de logement représentent jusqu’à présent « beaucoup de grignotages sur les bords ».
Un porte-parole de la campagne de Harris a déclaré qu’elle « poursuivrait le combat pour un logement abordable pour tous les Américains en tant que présidente, et qu’elle était la candidate parfaite pour faire du propriétaire le plus notoirement cupide des États-Unis, Donald Trump, un perdant à nouveau en novembre ».
En comparaison, une administration républicaine ne ferait peut-être pas pression pour obtenir des changements de zonage.
Trump a promis de protéger le zonage unifamilial pour repousser les promoteurs et les décideurs politiques qui cherchent à réduire les prix en augmentant la densité de logements. Lors de sa réélection en 2020, il a accusé les partisans de menaçant de détruire les banlieues en les injectant dans les populations à faibles revenus et dans les « criminels ».
Certains économistes spécialisés dans le logement mettent en garde contre cette position. « Si le gouvernement fédéral essayait de protéger activement le zonage des logements unifamiliaux au niveau des États et des collectivités locales, cela nuirait à l’accessibilité au logement dans ces régions », a déclaré M. Lincicome.
Trump a toujours fait volte-face sur le zonage. Au cours de son mandat, le secrétaire au Logement et au Développement urbain Ben Carson zonage unifamilial critiqué et a fait l’éloge des villes qui ont facilité la construction de logements collectifs. Mais dans le chapitre sur le logement que Carson a écrit pour Project 2025 — un manuel de politique Trump a désavoué Malgré des liens de longue date avec ses auteurs, l’ancien secrétaire a déclaré : « Une administration conservatrice devrait s’opposer à tout effort visant à affaiblir le zonage unifamilial. »
Alors que Trump a récemment a déclaré à Bloomberg il assouplirait les règles environnementales et les permis pour réduire les coûts, il promis lors d’un rassemblement ce mois-ci« Il n’y aura pas de lotissements de logements sociaux dans les zones situées juste à côté de chez vous. »
Cet article a été initialement publié sur NBCNews.com