Grande ville, petites réformes

Bon mardi et bienvenue dans une autre édition de Loyer gratuit. La newsletter de cette semaine couvre :

• Le lancement officiel du nouveau YIMBY Caucus du Congrès.

• Le choix du président élu Donald Trump pour diriger le ministère du Logement et du Développement urbain (HUD).

• Un nouveau rapport sur le décaissement lent comme de la mélasse de l’argent destiné aux sans-abri par Los Angeles.

Mais d’abord ! Nous examinons la version finale de la refonte majeure du zonage de la ville de New York.

Une « ville du oui » édulcorée proche du passage

Ce fut un long voyage pour la ville de New York du Oui aux opportunités de logement – ​​le projet du maire Eric Adams de permettre « un peu plus de logements dans chaque quartier. »

Adams a annoncé pour la première fois cette série de réformes visant à réduire les exigences minimales de stationnement et à autoriser davantage de logements à proximité des arrêts de transport en commun, dans les zones commerciales et dans les zones à faible densité dès juin 2022.

« Nous allons faire de New York une ville du oui. Oui dans mon jardin. Oui dans mon quartier. Oui dans mon quartier », a-t-il déclaré. à l’époque. Les militants new-yorkais de YIMBY (« oui dans mon jardin ») ont présenté ce projet comme un changement d’ambiance : la ville se joignait enfin au mouvement visant à autoriser davantage de logements dans davantage d’endroits.

Au cours des deux années et demie qui ont suivi, le personnel d’urbanisme de la ville a rédigé une version détaillée de ces règles, les conseils communautaires et les présidents d’arrondissement de la ville ont exigé des changements, et la commission d’urbanisme et le conseil municipal ont inséré des amendements qui ont tous eu pour effet d’édulcorer la proposition.

Jeudi, le comité de zonage du conseil municipal a apporté ce qui devrait être la dernière série de modifications à la refonte du zonage de 1 400 pages. Le plan est maintenant renvoyé à la commission d’urbanisme pour un dernier examen avant que l’ensemble du conseil municipal ne le vote.

La version ultime de la Ville du Oui est moins ambitieuse que ce que proposait Adams et permet moins de logements que ce dont de nombreux experts en politique du logement disent que la ville a besoin. Pourtant, le progrès est le progrès.

Plus de stationnement, des logements plus grands, moins de logements

Les changements les plus importants apportés jeudi par le conseil municipal concernent tous le stationnement.

La version originale du plan City of Yes d’Adams appelait à l’élimination totale des minimums de stationnement, des règles qui obligent les promoteurs à inclure un nombre défini de places de stationnement hors rue pour chaque nouvelle maison qu’ils construisent.

Les critiques des minimums de stationnement soutiennent que cette politique fait augmenter les coûts des promoteurs, conduit à une surproduction de stationnement par rapport à ce que le marché offrirait et rend irréalisable le développement multifamilial de petits lots. Des dizaines de villes et une poignée d’États ont assoupli ou aboli ces règles et ont été témoins de davantage de construction de logements par conséquent.

Mais suivre l’exemple de la ville urbaine de Minneapolis était un pont trop loin pour les membres du conseil municipal de New York. Leurs amendements de stationnement du jeudi à la ville de Oui divisent la ville en trois zones.

Dans la première zone, couvrant la majeure partie de Manhattan et certaines parties de Brooklyn et du Queens, les conditions de stationnement minimales sont supprimées. Dans la zone deux, les minimums de stationnement sont éliminés pour les petits projets à proximité des arrêts de transport en commun et réduits pour les autres types de logements. Dans la zone trois, les minimums de stationnement existants restent pour la plupart inchangés.

Eric Kober, ancien urbaniste de New York et chercheur au Manhattan Institute, affirme que les promoteurs répondront aux nouvelles règles en proposant des projets plus petits qui évitent les minimums de stationnement restants.

En conséquence, davantage de logements seront construits, mais « vous favorisez l’inefficacité parce que chaque bâtiment doit avoir son propre système de chauffage, son propre ascenseur, etc. », dit-il. Inciter les promoteurs à poursuivre des projets plus petits rendra également plus difficiles certains projets de commerce de détail et résidentiels à usage mixte, dit-il.

Le mélange d’autres amendements apportés par le conseil municipal jeudi ont tous pour effet d’autoriser moins de logements que le plan initial de la Ville du Oui.

Le conseil municipal a réduit le nombre de zones dans lesquelles les unités d’habitation accessoires (ADU) nouvellement légales seront autorisées et exigera que toute personne construisant une ADU habite sur la propriété.

Les changements qui auraient permis aux développeurs de construire des studios plus petits ont été réduits. Les zones à faible densité sont exemptées des nouvelles règles qui autoriseraient les petits appartements dans les rues à zone commerciale.

(Voir ici pour un résumé des changements apportés par le conseil municipal.)

Un peu plus de logements dans certains quartiers

La ville a estimé que le plan original City of Yes d’Adams permettrait la construction de 109 000 logements supplémentaires. Les amendements du conseil municipal ramènent ce chiffre à 80 000 logements – et c’est une estimation très approximative.

La Ville du Oui ne transformera pas New York d’une juridiction hautement réglementée et coûteuse en une ville en plein essor en pleine expansion. Mais les réformes constituent une amélioration positive et utile, estime Alex Armlovich, chercheur en politique du logement au Niskanen Center basé à New York.

« En tant que premier pas, c’est suffisamment grand pour être encore un premier pas très réel », dit-il.

Il est à noter que le conseil municipal a adopté la ville du oui d’Adams après le maire a été inculpé de corruption fédérale. Les candidats à la mairie pour remplacer Adams ont également tous soutenu la Ville du Oui.

Cela suggère que les vents politiques à New York tournent dans une direction plus favorable au développement.

Le Congrès obtient un caucus YIMBY

Lors d’une conférence de presse jeudi à Capitol Hill, les membres et défenseurs du Congrès ont officiellement annoncé la formation d’une conférence bipartite YIMBY qui travaillera à faire progresser la législation sur l’offre de logements au prochain Congrès.

« Là où les républicains et les démocrates sont d’accord sur cette question, c’est que nous comprenons que la construction de logements est d’une importance cruciale, qu’il y a une crise du logement dans beaucoup de nos États, et qu’il s’agit également d’un problème d’emploi, et que le logement est souvent surréglementé », a déclaré le représentant Robert. Garcia (Démocrate – Californie) lors de la conférence de presse.

La proposition électorale du président élu Donald Trump visant à augmenter l’offre de logements était d’ouvrir les terres fédérales des États occidentaux au développement résidentiel.

Lorsqu’on lui a demandé si c’était quelque chose sur lequel le YIMBY Caucus pourrait travailler avec Trump, Garcia a répondu oui.

« Il existe de nombreuses opportunités de construire des logements sur des terres fédérales. Nous avons trop réglementé les endroits où nous devrions et pouvons construire », a-t-il déclaré, ajoutant que les organismes d’État comme la California Coastal Commission jouent également un rôle important dans le problème.

Concernant le type de législation qui conviendrait le mieux à un Congrès républicain, Garcia a suggéré un éventuel crédit d’impôt supplémentaire pour les promoteurs, en particulier des crédits d’impôt pour les projets commerciaux à résidentiels. Le projet de loi fiscale que le Congrès adoptera l’année prochaine pourrait être un moyen de faire évoluer certaines de ces politiques, a déclaré Garcia.

Il a également exprimé son soutien à l’idée d’inclure des incitations à la déréglementation de l’utilisation des terres dans les subventions fédérales existantes.

Enfin un nouveau secrétaire du HUD

Trump a annoncé qu’il nommerait l’ancien représentant de l’État du Texas, Scott Turner, à ce poste. barre HUD.

Turner a occupé un poste dans le domaine du logement à la première Maison Blanche de Trump, où il a travaillé pour promouvoir l’investissement dans les « zones d’opportunité » fiscalement avantageuses. En 2023, il a été embauché en tant que directeur visionnaire de la société de développement multifamilial JPI.

Cela semblerait faire de lui un secrétaire HUD assez conventionnel et qualifié. Les professionnels et les associations du secteur du logement n’ont pas tardé à saluer la sélection de Turner.

Le programme Opportunity Zones que Turner a promu auprès des investisseurs n’a pas été sans controverse. Créé dans la loi de 2017 sur les réductions d’impôts et l’emploi, le programme permettait aux investisseurs de reporter ou d’annuler les impôts fédéraux sur les investissements dans les secteurs de recensement à faible revenu désignés par le gouverneur d’un État comme zones d’opportunité.

Un ProPublica 2019 enquête a constaté que certaines zones à revenus élevés étaient désignées comme zones d’opportunités. Une analyse du Centre Niskanen trouvé un modèle similaire. Un bureau de responsabilité gouvernementale 2021 rapport a déclaré que l’IRS ne disposait pas des données nécessaires pour superviser correctement le programme et évaluer ses performances.

Los Angeles est assis sur des millions de dollars non dépensés pour les sans-abri

UN nouvelle analyse du contrôleur municipal de Los Angeles, Kenneth Mejia, a découvert qu’environ la moitié du budget annuel de la ville de 1,3 milliard de dollars pour les sans-abri n’a pas été dépensé au cours de cet exercice.

« Le sans-abrisme atteint toujours un niveau historique », a déclaré Mejia dans un communiqué de presse. « La Ville disposait d’un budget record pour les sans-abri, mais n’a pas réussi à en dépenser plus d’un demi-milliard de dollars. »

Le rapport de Mejia accuse les procédures lourdes et obsolètes de la mairie, ainsi que les « efforts cloisonnés » et le manque de personnel, pour l’incapacité à dépenser tout l’argent alloué aux sans-abri.

« Pendant que le contrôleur dit qu’on dépense trop d’argent un jour et pas assez le lendemain, le maire [Karen] Bass a mis en œuvre une stratégie prudente et globale qui a permis de réduire globalement le sans-abrisme pour la première fois depuis des années, » dit un porte-parole de la mairie auprès du Los Angeles Times en réponse.

Dépenser rapidement et efficacement est apparemment trop demander à la mairie.

Coups rapides

• Providence, Rhode Island, a promulgué un nouveau plan global d’aménagement du territoire qui appelle à plus types de logements et des logements plus abordables, mais aussi davantage de réglementation de l’esthétique de ce à quoi peuvent ressembler les nouveaux logements.

• Un propriétaire immobilier à Hermosa Beach, en Californie, est demander aux fonctionnaires dans la communauté côtière pour renoncer aux exigences du code selon lesquelles son immeuble commercial à un étage doit comprendre un ascenseur pour permettre l’accès depuis l’espace de stationnement pour personnes handicapées dans le parking surélevé à l’arrière du bâtiment. La ville a déjà renoncé à exiger que le bâtiment soit équipé de panneaux solaires sur le toit. Le propriétaire affirme que le bâtiment est déjà accessible aux personnes handicapées et que l’ascenseur rendrait plus difficile la location du bâtiment actuellement vacant.

• Une leçon sur l’offre et la demande: La ville de New York a réprimé Airbnb et la construction de nouveaux hôtels. Aujourd’hui, les prix des hôtels atteignent des niveaux record.

• NIMBY (« pas dans mon jardin »), bastion de Berkeley, en Californie, élit un maire pro-logement.

• Développeurs pivoter à construire des hôtels et des immeubles de condos plus petits pour éviter les mandats de logement abordable de Portland, dans le Maine.

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