FINLAYSON: 2023 pourrait être l’une des années les plus faibles pour les ventes de maisons en Colombie-Britannique depuis deux décennies

Début janvier est une période très attendue par de nombreux propriétaires, car c’est à ce moment que la BC Assessment Authority publie sa mise à jour annuelle des valeurs des propriétés résidentielles.

Les évaluations reflètent les estimations établies au milieu de l’année précédente. Pour les évaluations de janvier 2023, cela signifie la valeur des propriétés en juillet 2022, c’est-à-dire avant le début du ralentissement actuel du marché du logement.

Le logement est une préoccupation pour de nombreux Britanno-Colombiens, notamment en raison de l’augmentation spectaculaire de la valeur des propriétés au cours des trois dernières décennies. Les experts immobiliers locaux calculent que dans le Lower Mainland seulement, les propriétaires sont assis sur au moins 300 milliards de dollars de gains en capital, dont la majeure partie est exonérée d’impôt grâce à l’exemption de « résidence principale » de la Loi fédérale de l’impôt sur le revenu. Les propriétaires du reste de la Colombie-Britannique bénéficient également de gains en capital non imposables. La valeur nette d’un grand nombre de nos résidents est étroitement liée à l’accession à la propriété.

Comme d’autres provinces, la Colombie-Britannique a connu une montée vertigineuse des prix de l’immobilier pendant la pandémie de COVID-19, les prix des transactions ayant grimpé de 20 à 50 % de 2019 jusqu’au milieu de 2022, selon les conditions du marché local.

Les taux hypothécaires historiquement bas mis en place par la Banque du Canada dans le cadre de sa «stimulation monétaire» pour soutenir l’économie pendant la pandémie ont été l’une des principales raisons de la frénésie du marché. Mais le secteur immobilier a été frappé par un tremblement de terre en 2022, les taux d’intérêt ayant fortement augmenté en raison d’une inflation galopante. Les ventes ont chuté et les prix ont subi une pression à la baisse.

Les taux hypothécaires sont passés de 1,5 % pour les produits à taux variable et d’un peu plus de 2 % pour les prêts hypothécaires fixes de cinq ans en 2021, pour atteindre plus de 5 % à la fin de l’année dernière. Les hausses des taux hypothécaires, ainsi que la flambée des prix pendant la pandémie, ont rendu l’accession à la propriété plus inabordable que jamais, éloignant de nombreux acheteurs potentiels.

Les ventes de maisons ont fortement chuté dans toute la province. Les prix du marché ont également baissé, bien que modestement jusqu’à présent.

Fait important, l’impact économique des taux d’intérêt plus élevés et de la hausse des coûts d’emprunt ne se fait pas sentir d’un seul coup. Au lieu de cela, il se déroule sur une période de plusieurs mois, voire plusieurs années. Ainsi, les hausses des taux hypothécaires en 2022 auront un fort effet sur le marché du logement en 2023 et au-delà.

Pour cette raison, les prévisionnistes prévoient un nouvel assouplissement des conditions du marché cette année, avec des ventes et des prix de vente en baisse par rapport aux niveaux de 2022. Ce n’est pas une histoire faite en Colombie-Britannique, bien sûr. Des développements similaires sont évidents dans une grande partie du pays, ainsi que dans certaines parties des États-Unis

Dans quelle mesure les valeurs estimées des maisons et les prix des transactions tomberont-ils avant que le marché ne s’effondre ? Beaucoup dépendra de la poursuite de la hausse des taux hypothécaires, ainsi que de l’ampleur et de la durée du ralentissement économique à venir. Je suppose que 2023 sera l’une des années les plus faibles pour les ventes de maisons en deux décennies, en s’appuyant sur la crise qui a commencé l’année dernière.

Quant aux prix, plusieurs facteurs sont à l’œuvre.

Du côté de la demande, la Colombie-Britannique a une population en croissance rapide, alimentée par des entrées record d’immigrants internationaux – qui ont tous besoin d’un endroit où vivre une fois arrivés ici. D’un autre côté, l’abordabilité n’a jamais été aussi mauvaise et les coûts d’emprunt pour ceux qui recherchent un prêt hypothécaire ne reviendront pas aux niveaux étonnamment bas de 2020-21. Cela devrait freiner la demande.

Pendant ce temps, la construction résidentielle et les mises en chantier devraient ralentir à court terme, ce qui limitera l’offre nouvelle. C’est une image complexe.

Additionnez tout cela et les prix de l’immobilier résidentiel devraient encore baisser d’environ 10 % en 2023, en plus de la baisse de l’année dernière, avant de se stabiliser vers la fin de l’année. Les marchés coûteux du sud-ouest de la Colombie-Britannique sont plus à risque d’une érosion supplémentaire des prix.

En regardant un peu plus loin dans l’avenir, dans de nombreuses communautés de la Colombie-Britannique, les prix des maisons et les valeurs évaluées en 2024 sont encore susceptibles de dépasser ceux de la dernière année pré-COVID de 2019.

Les fondamentaux à long terme du logement en Colombie-Britannique demeurent très attrayants.

Jock Finlayson est conseiller principal en politiques au Business Council of British Columbia.