Des maisons à 10 000 $ ? C’est la saison des soldes fiscales en Colombie-Britannique, et un expert met en garde les acheteurs potentiels

À Kelowna, en Colombie-Britannique, une offre de départ de 31 562 $ pour un terrain de 10 acres évalué à un peu moins de 5 millions de dollars.

Au coeur de la vallée de Comox, maison de quatre chambres à partir de 12 931$.

À Prince George, un éleveur du milieu du siècle était inscrit à moins de 10 000 $.

C’est la saison des soldes fiscales partout en Colombie-Britannique, où les investisseurs avisés peuvent profiter du malheur ou des faux pas des autres.

Chaque année, les municipalités organisent une vente aux enchères annuelle le dernier lundi de septembre — cette année, les enchères auront lieu le 25 — où sont mises en vente des propriétés avec trois ans d’impôts impayés.

Les offres commencent au prix majoré, ou à la valeur des taxes et autres frais impayés.

Les propriétés sont généralement répertoriées au moins deux semaines avant la vente aux enchères, en fonction de la charte communautaire de cette municipalité.

Cependant, cette opportunité à haut risque a été critiquée comme étant injuste et nécessitant des améliorations.

La probabilité d’être propriétaire « pourrait très bien être nulle »

Adam Langenmaier, directeur des services financiers de la Ville de Courtenay, affirme que ces opportunités à haut risque se concrétisent rarement.

« Si vous comparez en moyenne le nombre de propriétés annoncées dans les journaux au nombre réel de propriétés vendues pour la taxe foncière, cela ne représente qu’une fraction d’entre elles », a-t-il déclaré.

À Courtenay, la Ville avait deux propriétés mises aux enchères en début de semaine. Vendredi, il n’y en avait qu’un. Langenmaier dit qu’il n’y en aura probablement pas d’ici lundi prochain.

Les propriétaires fonciers n’ont qu’à payer la première des trois années d’impôts impayés pour éviter que leur bien soit mis aux enchères, explique Langenmaier, et même s’il est vendu, ils ont généralement jusqu’à un an pour payer les impôts, plus des frais administratifs et des intérêts.

« Vous pourriez acheter chaque propriété lors d’une vente pour taxes dans la province le 25 et la probabilité que vous finissiez par la posséder pourrait très bien être nulle », a-t-il déclaré.

Vente à haut risque

Langenmaier dit qu’au cours de ses années d’expérience en tant que directeur financier de Courtenay et Powell River, il n’a vu qu’une seule propriété vendue lors d’une vente aux enchères pour taxes – un terrain boisé au milieu de la brousse qu’un Ontarien avait hérité de son grand- grand-père et n’avait aucune intention d’en consommer.

Quant au type de propriétaire qui laisse s’accumuler trois années de taxes municipales sur sa maison ou son entreprise, Langenmaier affirme que cela couvre toute une gamme de personnes confrontées à des difficultés financières, aux investisseurs étrangers et à ceux qui, pour une raison quelconque, ont tout simplement oublié de payer.

Pour les investisseurs potentiels, les ventes fiscales peuvent constituer une activité à haut risque.

Les propriétés répertoriées sont proposées telles quelles et les enchérisseurs ne peuvent pas se rendre sur la propriété pour l’inspecter. C’est à eux de faire leurs recherches avant d’enchérir sur une propriété pour voir si elle pourrait présenter des problèmes, comme des dommages environnementaux, ou être soumise à d’autres conditions comme les lois sur les strates.

Même si l’enchérisseur obtient gain de cause, il ne prend possession de la propriété qu’un an après l’enchère.

Si cela ne se produit pas – si le propriétaire paie – l’enchérisseur retenu reçoit le prix de son offre, plus les intérêts.

Personnes vulnérables à risque : médiateur

Dans les rares cas où la vente est conclue, d’autres problèmes peuvent survenir.

En 2021 l’ombudsman provincial, Jay Chalke, a publié un rapport intitulé Une offre pour l’équité : comment une dette de 10 000 $ liée à l’impôt foncier a conduit une personne vulnérable à perdre sa maison.

Le rapport met en lumière le cas d’une femme de Penticton qui a perdu sa maison et des centaines de milliers de dollars de valeur nette après que la ville a vendu sa maison aux enchères en 2017 – pour un tiers de sa valeur estimée.

L’examen de Chalke a révélé que la femme, appelée Mme Wilson, avait l’argent nécessaire pour payer ses impôts, mais que des problèmes de santé signifiaient qu’elle avait besoin d’aide pour effectuer les paiements.

Le rapport formule cinq recommandations, notamment que le ministère des Affaires municipales élabore des modèles de lettre en langage simple permettant aux municipalités d’informer les propriétaires, qu’il révise le prix majoré pour mieux refléter la valeur imposable d’une maison et qu’il publie des pratiques exemplaires sur la façon de protéger les personnes vulnérables.

L’année suivante, le canton d’Okanagan, responsable de la vente aux enchères fiscales de la propriété d’un homme sans préavis, a présenté des excuses publiques et a déclaré avoir apporté des « changements substantiels » à ses processus au cours des années qui ont suivi la vente.

Le canton de Spallumcheen a également été condamné à payer plus de 350 000 $ à l’ancien propriétaire foncier Anthony Morgan pour la vente aux enchères de sa propriété rurale sans s’acquitter de ses responsabilités légales de l’informer de la vente de 2017 ou des mesures nécessaires pour l’empêcher.