17 novembre — Un centre-ville prend forme au cœur de Scarborough – avec seulement quelques siècles de retard.
Des rues, des bâtiments et les débuts d’un village vert sont en cours de construction là où se trouvaient l’hippodrome et la tribune de Scarborough Downs pendant 70 ans.
L’entreprise qui réaménage l’ancienne installation de courses de chevaux de 525 acres crée à partir de zéro le premier centre-ville spécialement construit à cet effet dans le Maine. Le projet avance, que les résidents de longue date aiment ou non l’idée, et les opinions sont mitigées.
Ce sera la pièce maîtresse de The Downs, qui comprend déjà plus de 600 unités de logements mixtes près de la Route 1 et plus de 50 entreprises dans le parc d’affaires près de Payne Road. Le premier Costco de l’État a ouvert ses portes à la limite du quartier de l’innovation l’automne dernier.
Près de sept ans après que Crossroads Holdings a acheté la propriété pour 6,7 millions de dollars, les promoteurs visent à tenir leur promesse de construire un centre-ville – une caractéristique de nombreuses communautés de la Nouvelle-Angleterre qui manquait à Scarborough depuis sa fondation il y a 366 ans.
Cela ne ressemblera plus à ce qu’il était à l’époque coloniale, avec du bétail paissant sur une commune herbeuse flanquée d’une église, d’un palais de justice, d’un forgeron et d’autres nécessités de la vie dans les années 1700 et 1800.
Au lieu de cela, les promoteurs conçoivent un centre-ville moderne présentant les éléments qui rassemblent les gens au 21e siècle.
Leur plan comprend un immeuble de bureaux pour l’un des plus grands cabinets médicaux du sud du Maine, une épicerie de renommée nationale et un espace vert pour les spectacles en plein air et les matchs de football, ainsi que des appartements, des copropriétés, des magasins de détail et des restaurants.
« Dans le passé, la construction d’un centre-ville se faisait de manière beaucoup plus organique, au fil du temps », a déclaré Dan Bacon, directeur du développement de The Downs. « Nous partons de zéro. »
Ils se sont associés à ce qu’on appelle des experts en création de lieux pour aider à concevoir un quartier du centre-ville avec un équilibre d’entreprises et de commodités qui, espèrent-ils, attireront les résidents et les clients de Scarborough et d’ailleurs.
Ils donnent la priorité aux piétons tout en s’assurant qu’il y a suffisamment de places de stationnement, y compris des terrains partagés par les utilisateurs qui ont besoin d’espaces à différents moments – les personnes participant à des événements de week-end sur le green pourraient se garer sur le terrain du cabinet médical, a déclaré Bacon.
Ils prévoient de construire un « woonerf » pavé, un terme néerlandais désignant « une rue pour vivre », qui est une route partagée avec les piétons et les cyclistes qui n’a généralement pas de bordures ou de trottoirs. Il longerait le parc de la ville, de sorte qu’il pourrait être fermé aux véhicules et accueillir des food trucks, des foires artisanales ou déborder d’événements plus importants dans le parc.
« Nous voulons que le centre-ville donne la priorité aux personnes et aux activités centrées sur les personnes », a déclaré Bacon. « Et il doit y avoir des logements, donc c’est un environnement ouvert 24 heures sur 24 et un lieu vital qui soutient les entreprises qui s’y installent. »
ENVIE DU CENTRE-VILLE
Après avoir envié pendant des décennies d’autres communautés du Maine dotées de centres-villes distinctifs – Saco, Brunswick et Camden, pour n’en nommer que quelques-unes – certains habitants de Scarborough ont hâte d’avoir l’un des leurs. D’autres en ont contesté la nécessité dès le départ et se demandent si les développeurs peuvent y parvenir.
« Je pense que cela va être très, très délicat », a déclaré Susan Hamill, dirigeante d’un groupe local de contribuables. « C’est un pari. Ils vont devoir tout faire correctement. »
Hamill a déclaré qu’elle était préoccupée par l’augmentation des embouteillages à Scarborough, mais elle aimerait disposer de certaines des commodités promises, y compris un centre de loisirs qui était prévu mais qui a échoué.
« Je suis patiente », a-t-elle déclaré. « Ils doivent inciter les gens à conduire là-bas, et pas seulement pour se rendre à Costco. »
Jusqu’à présent, les promoteurs, y compris les membres de la famille Michaud et Risbara qui vivent en ville, ont atteint leurs objectifs globaux. Ils ont présenté The Downs comme un projet de 615 millions de dollars qui serait construit d’ici 20 ans.
Selon leur mise à jour annuelle aux conseillers municipaux le mois dernier, ils ont réalisé des projets de construction de 326 millions de dollars qui génèrent près de 3,5 millions de dollars par an en impôts fonciers.
Ils ont construit une variété d’appartements, de copropriétés et de maisons unifamiliales pour près de 1 000 personnes, dont environ 50 enfants d’âge scolaire, 12 patients souffrant de troubles de la mémoire et 78 résidents à faible revenu âgés de 55 ans ou plus.
Ils ont dépensé 81 millions de dollars pour construire ou améliorer les routes et les services publics dans et autour de The Downs, a déclaré la porte-parole Diana Nelson. Ils ont également fait don de 25 acres au Scarborough Land Trust et prévoient d’entretenir près de 100 acres de zones humides en tant qu’espaces verts non aménagés.
Tous les travaux doivent respecter le zonage urbain conçu pour le site – à l’époque où Bacon était urbaniste – et un accord d’amélioration du crédit sur 30 ans qui rembourserait environ 80 millions de dollars d’impôts fonciers si les promoteurs atteignent certains objectifs.
Ils sont bien en avance sur le calendrier, satisfaisant déjà aux normes de performance jusqu’en 2034, y compris les exigences en matière de développement commercial, d’évaluation de la valeur de la propriété et d’amélioration des infrastructures, a déclaré le directeur municipal Tom Hall.
« Ils ont tenu leurs promesses sur tous les fronts », a déclaré Hall. « Maintenant, nous sommes tous impatients de voir comment se déroulera la phase centre-ville. »
HISTOIRE DE DÉVELOPPEMENT DISPERSÉ
Comment Scarborough s’est retrouvée sans centre-ville traditionnel est une question d’histoire.
Dans toute la Nouvelle-Angleterre et ailleurs, les centres urbains se sont généralement développés à proximité d’un carrefour, d’un port maritime ou d’un moulin, et plus tard à proximité des voies ferrées, a déclaré Scott Hanson, historien de l’architecture, consultant en préservation et auteur de « Restoring Your Historic House ».
Certains avaient un village vert, commun ou une place bordée d’une église, d’une mairie, d’une taverne, de magasins, de bureaux professionnels et de maisons de citoyens éminents. Des maisons supplémentaires ont été construites dans les rues menant au centre.
Scarborough et Falmouth se sont tous deux formés sans centres-villes car ils flanquaient Portland, un port maritime en croissance rapide, a déclaré Hanson.
Avec des économies ancrées dans l’agriculture et la pêche, chaque ville a développé des colonies plus petites et dispersées qui comprenaient généralement une église, une école à classe unique, une grange ou un magasin. Scarborough comptait plusieurs villages, dont Pine Point, Prouts Neck, Dunstan Corner, Oak Hill et Pleasant Hill.
« Après la Seconde Guerre mondiale, l’automobile a radicalement modifié le développement de toutes les communautés », a déclaré Hanson.
Dans les années 1950 et 1960, Scarborough et Falmouth ont développé des zones commerciales le long de la route 1 et des logements dispersés de style banlieue. Aujourd’hui, des communautés similaires aux États-Unis tentent de créer des centres-villes pour renforcer les liens sociaux, réduire l’étalement urbain et accroître la durabilité, a-t-il déclaré.
« Beaucoup de ces développements sont presque en train de réussir », a déclaré Hanson. « Ce qui manque souvent, ce sont les structures les plus axées sur la communauté, comme les églises et les mairies, les bureaux de poste et les centres communautaires. Le résultat est un effet de type Disney. »
Falmouth a mis à jour son zonage ces dernières années pour promouvoir le développement de type village le long de la route 1. Des années avant que Scarborough Downs n’organise sa dernière course, la ville a rédigé un zonage pour la propriété qui appelait à un centre-ville. Scarborough a également créé un campus municipal et scolaire centralisé à côté de la route 1, près de la zone commerçante d’Oak Hill.
Mais il ne dispose toujours pas d’un centre-ville accessible à pied qui ressemble à un lieu de rassemblement communautaire et pourrait attirer des résidents d’autres villes.
« Créer cela est plus un défi à The Downs car il a toujours été isolé du reste de la ville », a déclaré Hanson.
Il sera peut-être encore plus difficile de créer un sentiment de communauté qui résistera aux changements sociaux et économiques à venir. Il s’agit d’un aspect difficile à définir des centres-villes qui est tenu pour acquis dans de nombreuses communautés, a déclaré Earle Shettleworth, historien de l’État du Maine.
« Le défi consiste à faire des choix qui garantiront la durabilité à long terme d’un centre-ville traditionnel », a déclaré Shettleworth. « Nous avons tous constaté à quelle fréquence les tendances changent de nos jours. Quelle sera la durabilité et l’adaptabilité à long terme de leurs choix ? »
« Rassembler tout ça »
Le centre-ville de The Downs comprendra 320 000 pieds carrés d’espace commercial, un hôtel-boutique et 240 unités résidentielles. InterMed prévoit de construire son cinquième site – un centre chirurgical ambulatoire de 60 000 pieds carrés avec soins rapides, imagerie et cabinets médicaux – près du parc de la ville.
Soixante appartements au prix du marché sont presque terminés et la construction de 96 copropriétés de luxe est en cours. L’association à but non lucratif 3i Housing of Maine prévoit de construire 51 appartements subventionnés pour adultes handicapés physiques, qui seront équipés de technologies pour les aider dans les tâches quotidiennes.
Le premier des nombreux immeubles de commerces de détail et de bureaux prévus est presque terminé là où commence Market Street, à Haigis Parkway. Allagash Brewing Co. prévoit de construire une brasserie et une salle de dégustation à côté, et les promoteurs sont en pourparlers avec une histoire d’épicerie qui devrait être annoncée prochainement.
Les promoteurs travaillent avec PCA Inc., une société de conception d’espaces située à Cambridge, dans le Massachusetts, et Wilder, une société de Boston qui développe des propriétés à usage mixte mettant en vedette des entreprises nationales, régionales et locales. Les avoirs de Wilder comprennent Freeport Village Station, un complexe commercial situé à proximité du campus LLBean, et Arsenal Yards, un ancien centre commercial à Watertown, dans le Massachusetts, qui comprend désormais 425 résidences.
Wilder collabore avec The Boulos Co., la société de Portland qui travaille avec The Downs depuis 2018. Leur objectif est de créer un pôle communautaire dynamique et durable qui servira de pierre angulaire de la croissance et de l’innovation pour la communauté et la région.
Bacon, le directeur du développement, a déclaré qu’il faudra quelques années avant que le centre-ville ressemble à ce qu’il est dans les rendus des architectes. Le bâtiment InterMed sera achevé d’ici l’automne 2026, suivi d’autres bâtiments autour du town green et du woonerf en 2027.
Les gens devront être patients, a-t-il déclaré, mais personne n’a de plus grandes attentes que lui à l’égard des Downs. Il admet que c’est un peu intimidant.
« Le centre-ville est en train de tout mettre en place », a-t-il déclaré. « C’est une toile vierge. »
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