Dans le but de stimuler la construction de logements, Great Falls examine les exigences et les prêts à faible taux d’intérêt

UN étude de logement Une étude commandée par la Great Falls Development Authority estime que la demande de 630 nouvelles maisons, appartements ou autres unités de logement dans la ville chaque année au cours de la prochaine décennie. Et bien que des projets de construction soient en cours, l’étude prédit qu’ils ne seront pas suffisants pour répondre à cette demande.

Ce besoin s’est accru depuis l’étude précédente, menée en 2021. Les augmentations modestes de la population et des revenus des ménages au cours des dernières années, associées à l’immigration prévue dans le cadre du programme de missiles Sentinel et à d’autres facteurs, ont fait grimper la demande.

« Et donc maintenant, avec une certaine croissance, en faisant l’expérience de ce que l’Ouest, le Montana et le centre du Montana vivent ensemble, nous avons maintenant une demande refoulée beaucoup plus importante que jamais auparavant », a déclaré Jake Brown, vice-président de la GFDA, lors d’un récent webinaire sur le logement.

Ces dernières semaines, les responsables publics ont entendu deux stratégies pour faire face aux aspects économiques de la crise du logement, tant pour les promoteurs que pour les futurs propriétaires.

Le directeur de la planification et du développement communautaire de Great Falls, Brock Cherry, et son personnel élaborent un plan de haut niveau, et des travaux sont en cours pour mettre à jour le plan de la ville. politique de croissanceMais d’un point de vue plus restreint, Cherry regarde sous terre.

Jusqu’à 90 % des terrains constructibles de Great Falls se trouvent sur «sols expansifs« , selon le service d’urbanisme de la ville. Ils peuvent se dilater et se contracter en fonction des variations d’humidité du sol et causer des ravages sur les fondations des bâtiments.

Suite aux poursuites judiciaires des années 2000 En raison des sols mouvants, la ville de Great Falls exige des rapports d’ingénieurs géotechniques pour les permis de construire des maisons. Les rapports recommandent des moyens d’atténuer les problèmes de sol, mais comme il n’existe aucune politique officielle obligeant les constructeurs à suivre les recommandations, peu d’entrepreneurs sont prêts à risquer une responsabilité potentielle pour terminer les travaux suggérés.

Cela augmente également les coûts de démarrage de la construction de maisons.

« Pendant ce temps, nous devons faire quelque chose », a déclaré Cherry, « ce qui signifie que nous devons repenser nos exigences de développement pour répondre aux besoins d’un plus petit entrepreneur, qui n’a pas des centaines de milliers de dollars à consacrer facilement. »

Cerise récemment lancé une petite modification aux exigences géotechniques imposées aux commissaires municipaux pour promouvoir les petits projets. Il a suggéré de commencer par un test de sol moins coûteux pour les nouveaux projets afin de réduire les coûts pour le petit nombre de lots qui n’ont pas de problèmes de sol expansif.

Il est important de noter que la nouvelle politique prévoirait une exemption pour les terrains de remplissage. Les terrains de remplissage font référence aux terrains existants dans la ville qui sont inutilisés ou sous-utilisés. Cela pourrait signifier construire sur un terrain vide ou démolir une vieille maison en mauvais état pour un nouveau développement.

Après tout, Great Falls possède le parc immobilier le plus ancien parmi les grandes villes de l’État, selon l’étude de la GFDA. À Great Falls, 66 % des logements occupés par leur propriétaire ont été construits avant 1980, contre 52 % à Billings et 32 ​​% à Bozeman, une ville en plein essor.

Bien que le changement suggéré par Cherry aux exigences géotechniques s’appliquerait à tous les développements, c’est le petit bâtiment de remplissage qui pourrait bénéficier d’un coup de pouce immédiat.

« C’est passionnant de penser qu’avec cette seule politique, nous pouvons éliminer un obstacle important au développement de petits lots, qui est franchement le développement dans lequel nous excellons le mieux », a-t-il déclaré.

Le rapport sur le logement du GFDA a noté l’impact des sols sur les opportunités de développement et l’accessibilité à l’achat de logements.

Récemment, les commissaires du comté de Cascade ont approuvé la création par NeighborWorks Great Falls d’un nouveau fonds de réinvestissement pour aider les acheteurs de maisons de la classe ouvrière.

Le fonds provient d’un projet de loi de 2023, HB819qui a mis de côté 50 millions de dollars pour des prêts à faible taux d’intérêt pour l’achat de logements. Il oblige les comtés à désigner une « organisation de réinvestissement communautaire » pour gérer le programme au niveau local. Les commissaires ont approuvé NeighborWorks comme cette organisation le 13 août. L’argent arrive au comté sous forme de subvention, mais il doit être administré comme un fonds de prêt renouvelable qui est réapprovisionné lorsque les emprunteurs remboursent le prêt.

Les prêts sont disponibles jusqu’à 140 % du revenu médian de la région et sont destinés aux logements dits pour travailleurs, c’est-à-dire aux familles de la classe moyenne inférieure qui paient plus que les 30 % de revenu recommandés pour le logement.

« Ce groupe de travailleurs qui cherchent à obtenir un logement, ce maillon manquant, n’a parfois pas accès à des sources de financement fédérales, comme un prêt immobilier de la ville », a déclaré Sherrie Arey, directrice exécutive de NeighborWorks. « Cela pourrait vraiment changer la donne pour ces personnes qui peuvent accéder à la propriété. »

En tant qu’organisme de réinvestissement communautaire désigné, NeighborWorks devra obtenir une contrepartie de 1:1 aux fonds de l’État pour mettre en œuvre le programme. Arey a déclaré qu’ils élaboreraient un plan pour faire le tour des institutions d’investissement.

Une fois les investissements correspondants assurés, le programme peut offrir des prêts allant jusqu’à 30 % du coût total du logement aux acheteurs de tout le comté. NeighborWorks cherche maintenant l’approbation de l’État pour poursuivre le programme.

Cette histoire a été initialement publiée par Montana Free Press à montanafreepress.org.

Cet article a été publié à l’origine sur Kitsap Sun : Les initiatives en matière de logement ciblent les promoteurs et les acheteurs de maisons de Great Falls