Crown Community Development accepte de partager les fonds TIF du projet proposé à Sugar Grove
Crown Community Development a accepté de partager avec les gouvernements locaux une partie des fonds générés par un district de financement par augmentation d’impôt demandé pour soutenir un développement proposé pour Sugar Grove, ont annoncé mardi les responsables du village.
L’annonce, faite par la présidente du village de Sugar Grove, Jennifer Konen, est intervenue vers la fin d’une réunion de près de sept heures sur « The Grove », le Un projet controversé à usage mixte de 760 acres proposé par Crown Community Development autour de l’échangeur de l’Interstate 88 et de la Route 47. Certains résidents sont restés pendant toute la réunion, attendant jusqu’après minuit pour prendre la parole lors d’une période de commentaires publics et donner leur avis sur la proposition.
Parmi les 12 personnes qui ont pris la parole lors des commentaires publics, toutes, sauf une, ont exprimé leur opposition au projet.
Selon Konen, Sugar Grove a rencontré Crown Community Development pour s’inquiéter du fait que le projet – qui pourrait un jour accueillir des entrepôts, des centres de données, des développements commerciaux et jusqu’à 1 500 unités résidentielles – mettrait à rude épreuve les ressources des gouvernements locaux et d’autres organismes fiscaux comme les districts scolaires s’ils ne pouvaient pas bénéficier de l’augmentation des taxes foncières générées par le développement en raison d’un financement par augmentation des impôts, ou TIF, placé sur la zone de développement.
Dans un district TIF, qui est un type d’incitation au développement économique autorisé par la loi de l’État, les taxes foncières provenant de nouveaux développements dans la zone ne sont pas versées aux organismes fiscaux comme elles le feraient normalement. Au lieu de cela, ces taxes foncières supplémentaires ou « incrémentales » sont versées dans un fonds spécial, qui peut être utilisé pour payer les coûts associés à l’amélioration de la zone, par exemple par le biais d’infrastructures telles que des conduites d’eau ou des routes.
En vertu de l’accord TIF proposé précédemment par Crown Community Development, l’entreprise serait remboursée pour certaines améliorations qu’elle apporte à la zone en utilisant jusqu’à 109 millions de dollars de fonds générés par le TIF.
Au fur et à mesure que le district TIF génère des fonds, l’argent serait réparti entre la Couronne et le village, 90 % servant à rembourser l’entreprise et 10 % au village pour toutes les améliorations qu’il doit apporter dans la région, selon la proposition initiale.
Toutefois, Konen a déclaré que Crown a accepté de renoncer à 10 % supplémentaires des fonds afin qu’ils puissent être distribués entre les autres organismes fiscaux en déclarant les fonds comme excédents au fur et à mesure qu’ils sont générés chaque année.
En supposant que le projet se déroule conformément aux plans de Crown, ces 10 % de fonds excédentaires déclarés du TIF distribueraient un total de 37 millions de dollars à tous les organismes fiscaux locaux pendant toute la durée de vie de 23 ans du district TIF, selon Konen.
Elle a déclaré que le district scolaire de Kaneland, qui préoccupait certains qui avaient auparavant déclaré que le district avait déjà des problèmes financiers, recevrait lui-même 26 millions de dollars de ces fonds.
Ces fonds « excédentaires » s’ajouteraient à l’argent que le district scolaire aurait déjà reçu en vertu de l’accord TIF initialement proposé et d’autres accords proposés, tels que les frais d’impact et les frais fonciers, a déclaré Konen.
L’accord TIF initialement proposé comprend des paiements provenant des fonds du district TIF pour couvrir les frais de scolarité de tous les élèves qui vivent dans des logements soutenus par le TIF, dont le personnel du village avait précédemment déclaré qu’ils seraient payés en premier avant tout autre engagement.
L’inconvénient potentiel de déclarer les 10 % comme excédent est que Crown Community Development n’obtiendrait que 80 % des fonds générés dans le district TIF au lieu des 90 % initialement proposés, ce qui prendrait plus de temps au village pour rembourser Crown pour le travail effectué par l’entreprise pour améliorer le terrain, selon Konen.
Elle a déclaré que plus il faudra de temps pour rembourser la Couronne, plus le village finira par dépenser en intérêts prévus dans l’accord TIF.
Toutefois, si le district TIF ne génère pas suffisamment de fonds au cours de sa durée de vie de 23 ans pour rembourser à Crown les travaux applicables plus les intérêts, le village n’est pas obligé d’utiliser ses autres fonds pour rembourser à Crown, ont déclaré précédemment les membres du personnel du village.
Si le développement est construit selon le plan, le district TIF devrait générer plus que suffisamment pour rembourser Crown, selon une note du cabinet de conseil en développement économique SB Friedman qui a déclaré que le district devrait générer jusqu’à 340 millions de dollars au cours de sa durée de vie.
Le conseil du village de Sugar Grove n’a pris aucune décision lors de la réunion de mardi, car la réunion visait uniquement à entendre les commentaires du public et à discuter du développement proposé.
La première fois que le conseil est susceptible de voter sur une partie quelconque du projet est lors de sa prochaine réunion, le 3 septembre, selon un rapport. calendrier des réunions publié sur le site Web du village.
La réunion entre Sugar Grove et Crown Community Development pour discuter du changement d’allocation du fonds TIF est intervenue après que certains résidents et élus de Sugar Grove et d’autres communautés voisines ont exprimé leur inquiétude quant au fait que les gouvernements locaux et les districts seront obligés d’augmenter les impôts sur les résidents existants pour soutenir le développement au sein du district TIF proposé.
L’augmentation des taxes fait partie des nombreuses préoccupations des résidents et des responsables opposés au projet de développement. Parmi les autres préoccupations figurent l’éligibilité de la zone au titre de la loi TIF, la faisabilité du projet et l’impact potentiel du projet sur la circulation, la santé publique et le caractère rural de la zone.
Lundi, le président du village d’Elburn, Jeff Walter, a envoyé un e-mail au conseil du village de Sugar Grove s’opposant au projet de développement, arguant que l’utilisation d’un district TIF pour soutenir le développement résidentiel mettrait à rude épreuve les ressources publiques et imposerait un fardeau financier aux contribuables existants, y compris ceux d’Elburn.
« J’exhorte le conseil du village de Sugar Grove à reconsidérer attentivement la création d’un TIF pour ce développement et à garantir que toute décision fiscale prise n’affectera pas négativement la stabilité financière des municipalités voisines et des organismes fiscaux », a-t-il déclaré dans l’e-mail.
Walter a déclaré dans le courriel qu’il était également préoccupé par le trafic généré par un développement d’une telle ampleur et par l’impact que le trafic aurait sur Elburn, en particulier sur son centre-ville, qui, selon lui, « dépend fortement d’une circulation fluide pour la commodité et la sécurité de nos résidents et visiteurs ».
Il a exhorté le conseil du village de Sugar Grove à « retarder toute décision sur la moitié nord du projet jusqu’à ce que les améliorations d’infrastructure nécessaires soient identifiées et puissent être mises en œuvre par le ministère des Transports de l’Illinois sur la route 47 au nord de l’I-88 à travers le village d’Elburn. »
En juin, la superviseure du canton de Blackberry, Esther Steel, et le commissaire des routes du canton, Rod Fleece, ont déclaré dans deux lettres distinctes adressées à Sugar Grove qu’ils avaient des préoccupations similaires.
Bien que les lettres aient formulé des objections différentes au projet de développement, toutes deux ont déclaré que le district TIF mettrait à rude épreuve leurs ressources financières au fur et à mesure du développement du projet et des services nécessaires, mais n’ont pas fourni de taxes foncières supplémentaires.
Lors de la réunion de mardi, Konen a déclaré que le changement d’allocation du district TIF proposé récemment accepté par Crown, qui déclarerait 10 % du fonds TIF comme excédent afin qu’il puisse être réparti entre tous les organismes fiscaux, devrait aider à apaiser certaines des inquiétudes du canton de Blackberry.
Les résidents qui se sont exprimés lors de la période de commentaires publics de la réunion et qui se sont opposés au projet ont exprimé des préoccupations qui leur sont familières. Beaucoup ont souligné l’importante opposition publique au projet comme raison pour laquelle les administrateurs de Sugar Grove devraient voter contre la proposition.
Mais de nombreux intervenants ont estimé que le conseil municipal de Sugar Grove ne se souciait pas de ce que les résidents avaient à dire, en particulier s’ils vivaient en dehors des limites de Sugar Grove. Ils ont déclaré que le fait de tenir des consultations publiques à minuit lors de la réunion de mardi était la preuve que les administrateurs ne se souciaient pas des préoccupations du public.
La période de commentaires publics de la réunion a eu lieu après environ six heures de discussion du conseil du village de Sugar Grove, qui a commencé à 18 heures et s’est poursuivie jusqu’à environ minuit.
La réunion de mardi était la continuation d’une réunion qui a débuté le 20 août.
Cette réunion a duré cinq heures et demie avant que les administrateurs ne votent pour la poursuivre le 22 août. La réunion suivante a duré encore cinq heures et demie, et les administrateurs ont de nouveau voté pour la poursuivre ce mardi, lorsqu’elle a finalement été ajournée après près de 18 heures au total sur les trois jours.
Tout au long des trois jours, les administrateurs de Sugar Grove ont passé au peigne fin les différents accords qui doivent être approuvés pour que le projet The Grove puisse avancer.
Ces accords portent sur l’annexion des 760 acres à Sugar Grove, la subdivision du terrain en zones d’utilisations foncières différentes, le zonage du terrain dans le cadre d’un district de développement planifié et un accord décrivant les termes du district TIF, appelé accord de réaménagement.
Le conseil du village a demandé un certain nombre de modifications au zonage du district de développement planifié, à l’accord de lotissement et à l’accord d’annexion, et la plupart ont été acceptées par Jennifer Cowan de Crown Community Development.
Pour ceux avec lesquels elle n’a pas immédiatement donné son accord, elle a demandé plus de temps pour réfléchir à l’impact que cela aurait sur les plans de l’entreprise.
Lors des réunions de la semaine dernière, Cowan a accepté de restreindre l’utilisation de l’industrie lourde et des centres de recyclage dans la zone du parc d’affaires du projet.
La semaine dernière, elle a également accepté de s’abstenir de construire principalement des bâtiments résidentiels dans une zone à usage mixte afin d’encourager le développement commercial pendant huit ans ou jusqu’à ce que 80 % de la zone résidentielle précédente soit entièrement développée, selon la période la plus longue.
Mardi, Cowan a accepté d’abaisser la hauteur maximale des bâtiments dans le parc d’affaires de 60 à 48 pieds, à l’exception des centres de données qui ont leur propre hauteur maximale de 65 pieds. Elle a également accepté d’augmenter les retraits des bâtiments le long des zones résidentielles, qu’elles soient proposées ou existantes, qui bordent le parc d’affaires.
Une clause de l’accord d’annexion exigeant que le village aide Crown Community Development à acquérir des terres par le biais du domaine éminent si d’autres efforts pour acquérir les terres échouaient, ce qui a été une source de préoccupation pour les résidents opposés au projet, a été modifiée pour n’inclure que des zones très spécifiques.
Cowan a déclaré que l’entreprise devrait contrôler ces parcelles de terrain pour y installer les infrastructures nécessaires au développement du projet ou demandées par le village, notamment les conduites d’eau et la construction de routes.
Les trois zones qui pourraient être touchées sont toutes proches du quartier de Hannaford Farms à Sugar Grove, a déclaré Cowan.
Cowan a également accepté d’inclure des limites sur la quantité d’eau que le projet peut prélever. Les résidents et les administrateurs avaient déjà exprimé leurs inquiétudes quant au fait que le système d’eau de Sugar Grove ne pourrait pas supporter le développement, malgré un rapport du village affirmant que ce serait le cas.
Un certain nombre d’autres changements ont également été apportés aux différents accords proposés, allant de l’élargissement des sentiers au nombre d’arbres placés le long de Seavey Road pour bloquer la vue sur le parc d’affaires.
Malgré ces changements, les administrateurs Heidi Lendi et Sean Michels semblaient opposés au projet proposé. Aucun vote formel n’a eu lieu lors de la réunion.
La réunion qui a débuté le 20 août et s’est terminée mardi était loin d’être la première à porter sur le projet de développement.
Il a déjà été présenté devant un Comité mixte d’examen de divers organismes fiscaux qui seraient impactés par le district TIF proposé, sont en attente depuis un audience publique sur le projet de district TIF et a fait l’objet d’un débat de plusieurs jours Réunion de la Commission de planification de Sugar Grove et du Conseil d’appel de zonage Cela a duré environ 12 heures sur plusieurs jours.
