Comment le gouvernement fédéral pourrait pousser les villes à construire plus de maisons – avec une carotte ou un bâton

Du zonage local aux consultations communautaires, il existe de nombreuses façons pour les villes de freiner la construction résidentielle, alors même que le Canada fait face à une importante pénurie de logements.

Selon l’Association canadienne des constructeurs d’habitations, les délais moyens d’approbation par les municipalités pour les projets domiciliaires en 2022 allaient de trois mois à près de trois ans, selon la ville.

C’est pourquoi encourager les municipalités à construire plus de logements, plus rapidement, devient un objectif majeur de la politique fédérale en matière de logement, ainsi que des politiques qui l’entourent.

Le Fonds d’accélération du logement de 4 milliards de dollars lancé en juin est un excellent exemple de la façon dont le gouvernement fédéral prévoit d’influencer le changement au niveau municipal.

Grâce au programme, qui se déroule jusqu’en 2026-2027, les municipalités, les territoires et les gouvernements autochtones peuvent demander un financement supplémentaire pour aider à stimuler l’offre de logements. Le gouvernement libéral a dit qu’il accélérerait la construction de 100 000 nouvelles maisons à travers le pays.

« Bien que nous n’ayons pas la responsabilité technique d’ajuster les règlements municipaux de zonage, par exemple, nous pouvons créer des incitatifs financiers pour que les municipalités le fassent », a déclaré le ministre fédéral du Logement, Sean Fraser, dans une entrevue avec La Presse canadienne.

Tirer parti des fonds fédéraux pour encourager la construction de plus de logements est également quelque chose que le chef conservateur Pierre Poilievre a demandé, bien que son approche et sa rhétorique aient été plus contradictoires.

Même avant de devenir chef il y a près d’un an, Poilievre a fait du logement une question politique majeure.

Il a blâmé le gouvernement libéral du premier ministre Justin Trudeau pour la crise de l’abordabilité du logement. Poilievre a également fustigé les responsables municipaux pour avoir bloqué ou bloqué de nouveaux développements domiciliaires, les qualifiant de « gardiens ».

Les experts du logement, les défenseurs et les groupes de l’industrie conviennent que les nouveaux développements sont entravés par des frais municipaux élevés, des règlements de zonage d’exclusion et d’autres barrages routiers au niveau de la ville.

Au cours de sa campagne à la direction de 2022, Poilievre a déclaré qu’il exigerait que les grandes villes comme Toronto et Vancouver augmentent la construction de logements de 15%, ou les obligerait à faire face à des réductions des subventions d’infrastructure, utilisées par les municipalités pour financer des projets tels que les systèmes de transport en commun, les services communautaires et espaces extérieurs.

Lier les dollars fédéraux aux résultats du logement est également devenu un élément central du discours sur le logement de Poilievre en tant que chef de l’opposition officielle.

Plus récemment, il a déclaré qu’un gouvernement conservateur ne soutiendrait que les projets de transport en commun qui incluent un zonage à haute densité autour des stations de transport en commun.

« Le gouvernement fédéral finance le transport en commun. Mon plan sensé est d’utiliser ce financement comme levier. Je vais dire aux maires des grandes villes : si vous voulez de l’argent fédéral pour votre station de transport en commun, vous devez approuver les appartements à haute densité tout autour d’eux », a déclaré Poilievre dans une récente vidéo publiée en ligne.

Kevin Lee, PDG de l’Association canadienne des constructeurs d’habitations, a déclaré que le fait d’amener les villes à permettre une plus grande intensification urbaine est essentiel pour résoudre la crise du logement.

Il a déclaré que le Fonds d’accélération du logement est un pas dans la bonne direction, mais Lee est également en faveur de lier les dépenses d’infrastructure aux résultats du logement.

«Il y a pas mal de dollars fédéraux qui sont dépensés pour soutenir l’infrastructure, pour soutenir le transport en commun. Et donc lier ces dollars à des résultats de logement qui incluent plus de logements, de tous types, c’est important.

Qu’il s’agisse d’offrir plus d’argent ou de retenir des fonds, l’expert en logement et économiste Mike Moffatt a déclaré que les libéraux et les conservateurs proposent essentiellement la même idée.

« Je pense que beaucoup de différences entre les libéraux et les conservateurs à ce sujet sont plus des différences de ton que nécessairement d’approche », a déclaré Moffatt, professeur adjoint à la Ivey Business School de l’Université Western à London, en Ontario.

Et bien que Moffatt ait déclaré que le gouvernement fédéral pourrait prendre des mesures en matière de logement au-delà de la « corruption » d’autres niveaux de gouvernement, Ottawa a le pouvoir fiscal d’apporter des changements.

« Le fait que le gouvernement fédéral soit probablement dans la meilleure situation financière de tous les ordres de gouvernement lui permet de conclure ce genre d’accord(s). »

Fraser a déclaré que le gouvernement fédéral souhaitait utiliser les dépenses d’infrastructure pour stimuler davantage le développement de logements. Mais il a dit que le gouvernement le ferait en mettant plus d’argent à disposition, plutôt qu’en menaçant de réduire le financement.

«Quand j’ai regardé le plan du chef conservateur, il ne s’agit pas de l’inciter en accordant des subventions d’infrastructure aux personnes qui construisent des logements. C’est pour faire des coupes aux gens qui ne répondent pas à une norme très particulière », a déclaré Fraser.

Mais le porte-parole conservateur en matière de logement, Scott Aitchison, a déclaré qu’adopter une approche amicale avec les villes ne ferait pas construire plus de logements.

« Je ne comprends pas pourquoi quelqu’un penserait qu’il est déraisonnable pour le gouvernement fédéral d’exiger une certaine responsabilité pour les dollars qu’ils dépensent (sur) les municipalités », a déclaré Aitchison.

Le député conservateur, qui a déjà fait carrière en politique municipale à Huntsville, en Ontario, sait de première main comment les résidents, souvent appelés NIMBY, pour leurs positions «pas dans ma cour», tentent de pousser les élus à s’opposer à l’intensification.

« Avec les municipalités, assises autour du feu de camp, chanter Kumbaya n’a pas fonctionné », a déclaré Aitchison. « Vous avez vu le gouvernement fédéral donner de l’argent aux villes, des milliards, des milliards et des milliards sur plusieurs années. Et les résultats sont là où ils sont.

Mais que ce soit en brandissant un bâton ou en faisant miroiter une carotte, un ancien décideur provincial hésite quant à l’implication accrue du gouvernement fédéral dans la politique du logement, même par le biais de dépenses d’infrastructure.

« Chaque fois que vous avez plus de gouvernements responsables d’un domaine politique, moins il y a de responsabilité », a déclaré Benjamin Dachis, qui a été directeur des politiques, du budget et de la planification fiscale du premier ministre de l’Ontario, Doug Ford, entre 2018 et 2019.

Dachis, qui est maintenant vice-président associé des affaires publiques à l’Institut CD Howe, un groupe de réflexion, a déclaré qu’offrir plus d’argent aux villes pourrait les inciter à tenir le gouvernement fédéral en otage en ne construisant des logements que si on leur en donne l’argent.

L’approche du « bâton » peut mieux fonctionner, a déclaré Dachis, mais il serait difficile de déterminer quelle est la base de référence pour obtenir un financement.

« Il est très difficile d’Ottawa de bien faire les choses ville par ville.

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