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Comment fonctionne le contrôle des loyers en Ontario et s’applique-t-il à vous ?

Si vous parlez de location en Ontario, il y a de fortes chances qu’un terme revienne sans cesse : le contrôle des loyers.

Mais qu’est-ce que cela signifie réellement et comment ça marche ? Peut-être plus important encore, cela s’applique-t-il à votre appartement ?

Voici ce que vous devez savoir :

Tout appartement, maison, condo, sous-sol ou maison mobile dans lequel quelqu’un a vécu avant le 15 novembre 2018 est couvert par le contrôle des loyers. Cela ne veut pas dire que le loyer ne peut pas augmenter. Cela signifie que le loyer peut être augmenté une fois par an et que le gouvernement provincial décide du montant.

En 2023 et 2024, les augmentations de loyer ont été fixées à un maximum de 2,5 pour cent par mois. Cela signifie que si vous louez un appartement pour 1 500 $ et qu’il est sous contrôle des loyers, une augmentation maximale vous ferait payer 37,50 $ de plus pour un nouveau total mensuel de 1 537,50 $.

Assez simple, non ?

Ce n’est pas le cas, explique Bruno Dobrusin du syndicat des locataires de York South Weston. Ce n’est pas aussi simple.

CBC Toronto vous a demandé de nous parler de votre expérience de location. Voulez-vous ajouter votre histoire? Retrouvez notre formulaire d’appel ici.

“Il y a de nombreuses failles dans ce système”, a déclaré Dobrusin. “C’est important de comprendre car c’est l’origine de beaucoup de problèmes que rencontrent les locataires.”

Jetons un coup d’œil à certains de ces « trous » dont il parle.

J’habite mon logement avant 2018, mon propriétaire peut-il augmenter le loyer ?

Réponse courte : oui.

Comme mentionné, le contrôle des loyers signifie que les propriétaires sont autorisés à augmenter le loyer d’un montant prédéterminé chaque année. Mais il existe un autre moyen d’augmenter les loyers au-delà de ce qui est généralement autorisé.

En termes techniques, cela s’appelle une augmentation de loyer supérieure à la ligne directrice, ou AGI. Avec l’approbation, les propriétaires peuvent augmenter le loyer de 3 % supplémentaires par an.

Pour ce faire, le propriétaire doit convaincre la province pourquoi il devrait être autorisé à augmenter votre loyer au-dessus du loyer contrôlé de 2,5 pour cent. La province offre à votre propriétaire trois options pour défendre sa cause :

  1. Leurs taxes municipales ont augmenté d’un montant que la province qualifie d’« extraordinaire ».
  2. Ils doivent payer pour la sécurité pour la première fois, ou bien le coût de la sécurité a augmenté.
  3. Ils paient pour les rénovations.

REGARDER | Concepts clés pour comprendre le marché locatif chaotique de Toronto:

Comprendre les problèmes du marché locatif de Toronto

Le marché locatif de Toronto présente plusieurs problèmes. Shannon Martin de CBC Toronto s’entretient avec plusieurs experts en logement pour mieux comprendre comment la plus grande ville du Canada a été plongée dans une crise des loyers.

Le formulaire que les propriétaires remplissent pour demander ces augmentations leur demande des informations expliquant l’impact d’une augmentation de taxe sur leurs logements locatifs. La province définit les taxes comme extraordinaires si elles coûtent plus de 50 pour cent du montant légal.

Pendant ce temps, Dobrusin affirme que l’un des arguments les plus courants utilisés par les propriétaires de Toronto pour augmenter le loyer est la rénovation des balcons.

“L’un des gros problèmes de [these applications] Ce qui frustre les locataires, c’est que de nombreux locataires ont des problèmes de réparations à l’intérieur de leur logement et que les propriétaires ne répondent pas à cela”, a-t-il déclaré. “Mais ils postulent constamment pour ces demandes qui étaient censées être exceptionnelles.”

En 2022, CBC Toronto a découvert cinq immeubles locatifs dans la ville où les propriétaires ont demandé au moins cinq de ces augmentations supplémentaires pour payer des réparations ou des rénovations au cours de la dernière décennie.

J’emménage dans un appartement ancien, serai-je sous contrôle des loyers ?

Cette réponse est un peu plus délicate.

Si votre appartement est disponible avant le 15 novembre 2018, son loyer est contrôlé.

Mais cela ne signifie pas que vous avez la garantie de bénéficier de la même offre avantageuse que le locataire précédent. Cela est dû à ce qu’on appelle le déréglementation des postes vacants, que les défenseurs, les conseillers municipaux et l’opposition officielle ont demandé au gouvernement de l’Ontario d’éliminer à plusieurs reprises au cours des dernières années. Cependant, le gouvernement conservateur a repoussé ces tentatives.

Un porte-parole du ministère des Affaires municipales et du Logement a déclaré que permettre aux propriétaires de ramener les logements vacants aux « niveaux du marché » les encourageait à investir dans leurs propriétés et les protégeait contre la perte de loyers dans la province.

“Je pense qu’une partie de ce que fait le décontrôle des postes vacants est qu’il sape le contrôle des loyers”, a déclaré Nemoy Lewis, professeur agrégé à l’École de planification urbaine et régionale de l’Université métropolitaine de Toronto.

La déréglementation des logements vacants signifie qu’un propriétaire peut augmenter le loyer autant qu’il le souhaite pour un appartement vacant, même s’il a été occupé pour la première fois avant la date limite du contrôle des loyers. Lewis dit que cela peut inciter les propriétaires à vouloir déplacer un locataire pour qu’un autre, qui peut se permettre de payer un loyer plus élevé, puisse emménager.

“Ce que cela a fait a essentiellement rendu le marché beaucoup plus cher”, a-t-il déclaré.

Alors, quel impact la déréglementation des postes vacants pourrait-elle avoir sur vous ?

REGARDER | Le gouvernement de l’Ontario a annulé le contrôle des loyers en 2018 pour stimuler la construction de nouveaux logements locatifs. Voici ce qui s’est passé ensuite

Quand Toronto a-t-elle manqué de locations ?

Le marché locatif de Toronto a cruellement besoin de davantage d’offre. Mais dans les années 1960 et 1970, la ville disposait d’un parc d’immeubles à appartements important. Alors, qu’est-ce-qu’il s’est passé? Shannon Martin de CBC Toronto explore la chronologie du moment où la plus grande ville du Canada a commencé à manquer de locations.

Disons que le locataire précédent payait 1 500 $ par mois.

Une fois qu’ils ont déménagé, le propriétaire peut augmenter le prix comme il le souhaite, peut-être jusqu’à 2 500 $. L’appartement est à loyer contrôlé au prix le plus élevé tout comme au prix le plus bas.

Cela signifie qu’au lieu de 37,50 $ de plus par mois pour une augmentation maximale de 2,5 pour cent, vous payez environ 62,50 $ parce que le loyer de départ est plus élevé.

J’emménage dans un appartement construit après fin 2018, suis-je sous contrôle des loyers ?

Non.

Tout logement locatif construit après le 15 novembre 2018 n’est pas assujetti au contrôle provincial des loyers. Cela ne signifie pas seulement un nouvel immeuble d’appartements, cela inclut également des ajouts à des bâtiments existants ou une zone inachevée comme un sous-sol ou un grenier qui a été transformé en appartement.

À quelle fréquence mon propriétaire peut-il augmenter mon loyer ?

Les propriétaires peuvent augmenter votre loyer tous les 12 mois, soit 12 mois après la dernière augmentation, soit 12 mois après votre emménagement. Ils doivent cependant vous donner un préavis d’au moins 90 jours avant de vous facturer davantage.

C’est la même chose, que votre logement soit à loyer contrôlé ou non.

Que dois-je faire si mon propriétaire et moi avons un désaccord sur le contrôle des loyers ?

La manière officielle de régler un différend avec votre propriétaire serait de s’adresser à la Commission de la location immobilière. Le seul tribunal en Ontario qui traite des questions entre locataires et propriétaires fonciers. Cependant, son état de fonctionnement actuel est loin d’être idéal.

En mai, l’ombudsman de l’Ontario a déclaré que la commission avait un arriéré de plus de 38 000 demandes.